调控再出重拳 房价还会涨吗？

    近日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》引起了社会各界的高度关注,证券市场的投资者关心的是此次调控将在多大程度上影响地产企业今后的业绩,而普通民众关心的是持续高烧的房价能不能降下来。

记者采访的多家房地产上市公司高层都表示,《通知》的出台显然会增加房地产企业的开发成本,增加的成本比例目前估计至少在20％以上,而对于房价能否降下来,有公司高层表示房价还会涨,当然个中原因较为复杂,但仅靠增值税来调节并不能起到根本性作用。

    房地产企业利润明显减少

    “《通知》的出台肯定将严重影响房地产企业的利润,特别是那些以高档物业为主的地产公司”,深振业A董秘方东红坦言,虽然目前还没有详细的预测,但他认为《通知》的出台给地产公司增加的成本至少在20％以上,那些地处发达城市的开发商,比如上海、深圳、北京的地产商增加的成本会更高,因为这些区域的地价、房价上涨的速度非常快,其对应的增值税额也就较大。

    深深房A董秘陈继也认为,那些以开发高档物业为主的地产商所需承担的成本确实要高些,因为他们的利润高,所对应的增值税额也高,在30％至60％的增值税率情况下,地产企业的利润必然明显减少。他还指出,其实《中华人民共和国增值税暂行条例》早在1993年就已经颁布了,只不过是一直没有执行,企业都是以预征土地增值税的形式缴纳,各地对应税率从0.5％至3％不等,数额极其有限,近日的《通知》则是对《暂行条例》进一步的贯彻落实。

    “正是因为此前就有这项政策,所以很多地产商对这个都有考虑,特别是去年曾经有消息指出《暂行条例》可能会被强制执行之后,只不过有的地产商考虑得多一些,有些考虑得少一些,”陈继说,“前者可能影响小一些,后者影响会大一些。”

    缩短清算时间最关键

    “ 《通知》中最重要的是缩短了土地增值税的清算时间,过去的土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点”,国泰君安研究所地产行业分析师张宇指出,现在不行了,所有的条件都规定得很明确,地产商没有任何借口,而且此次《通知》还详细地列明了增值税额的扣除项目,非常清晰,地产商从中调整成本高低的途径被堵死了。

    “确实缩短清算时间是很重要的,虽然此前有这项政策,但因为企业可以拖,所以对企业的资金周转没有什么影响,而且随后还有什么退税之类的政策,地产企业基本可以消化这些成本”,新城B股董秘唐云龙说,但清算时间一缩短,规定得死死的,很多地产商的资金周转就会受到影响,成本很难消化,所以《通知》出台又会让一批中小型地产公司倒下。

    囤地积极性受到打击

    在缩短清算时间的情况下,那些囤积土地的地产商也受到影响。方东红说：“因为增值税是针对已经产生收益的项目,那些囤积大量土地的公司表面上并没有受到影响,但考虑到被囤积的土地此前有很多是以较低价格获得的,在土地价格飙升和房价上涨的情况下,收入和成本价差也高,其所对应的增值税额就明显增加。”他进而指出,因为原来清算这部分增值税的时间是在项目注销税务登记后,而很多公司可以不急着注销税务登记,它要缴纳的土地增值税就可以拖下去,现在要清算就必然会降低房地产商此前的盈利预期,所以地产商囤积土地的积极性也就要受到影响。

    唐云龙则表示,其实《通知》在影响地产商囤积土地方面要分两方面来看,一是那些通过较低成本获得土地的公司；二是通过招标拍卖的方式获得土地的公司。前者所要清算的土地增值税确实要多,受到的影响较大,但后者却不一定会受到多大影响,因为它的利润本来就低,所以地产公司储备土地的积极性并不会下降,受调控影响的还是那些盈利高的地产公司。

    房价还会上涨吗？

    “我认为房价还会上涨,这样调控是没有用的,”一位东莞的知名地产企业董事长在接受记者采访时说,“因为开发商就是要那么多的利润,现在的房子是卖方市场。”唐云龙也认为,即使调控会提高地产商的成本,但地产商还是要把成本转嫁到消费者身上的,因为地产商不可能做不赚钱的项目；对于那些大的地产商而言,它可以把房价提高慢慢卖,它有的是资金。但这对资金不太充裕的中小地产商来说,麻烦就比较大了,因为它除了压低利润降低房价没有别的选择。

    陈继也认为,即使征收土地增值税的政策得以切实执行,发达地区的房价还是要上涨。他说,其实房价上涨不仅仅是地产商的问题,像深圳、上海、北京这些发达城市,土地变得越来越稀有,地价必然要上涨,房价也就同样水涨船高,这是一种必然趋势。陈继表示,在调控政策的影响下,短期内整体房价会不会下调还很难预测,但从长期来看,房价最终还是要上涨。