各方纷发文缓解冲击波 土地增值税影响究竟多大

　　国税总局日前下发通知规定，从今年２月１日起，全国房地产 企业开始全面清算土地增值税。此消息直接引发了近几日房地产板块的集体暴跌，同时影响港股红筹地产股的市场表现。市场如此剧烈的反应令各方始料不及，国税总局、上市公司以及行业分析师纷纷发出公告或研究报告，为此轮政策冲击波降温。

　　国税总局：土地增值税并非新税种

　　尽管选择１月１６日晚间在网站上低调公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），国税总局此则并非土地增值税“新政”还是引发了市场的恐慌。通知发布的第二天１月１７日，走势平稳的房地产板块开盘便集体大跌，除极个别个股之外，该板块近乎全盘翻绿，更有３０多只个股跌幅超过８％，２０多只个股跌停。

　　市场的这一反应令政策部门始料未及，也打了上市公司一个措手不及。

　　随后两天，万科Ａ、深长城、阳光股份、亿城股份、泛海建设、招商地产以及金融街、北京城建等１８家房地产上市公司纷纷发出内容大同小异的公告，称土地增值税清算或者不影响公司２００６年的业绩，或者影响有限。公告所述原因可归纳为三点：其一，房产销售时已经预交土地增值税，并在２００６年度对土地增值税费进行了预提；其二，所开发项目主要为普通居民住宅和经济适用房，毛利率不高，因此土地增值税的税率偏低，清算管理影响较小；其三，各地具体实施细则尚未明确。

　　国税总局则在１８日发文表示，土地增值税并非新开征的税种。自１９９３年１２月１３日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》后，土地增值税实际上在１９９４年１月１日起便开始征收。国税总局披露，２００６年，全国土地增值税收入为２３１亿元。

　　对于此通知对房地产市场的影响，国税总局同时首次给出了官方表态。国税总局称，由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。国税总局进一步表示，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控 而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

　　事实上，此次土地增值税严格“清算令”的出台，其实早可见政策端倪。在土地增值税自国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》出台后１０余年的“有名无实”期，２００２年７月１０日，国税总局下发《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》，明确要严格按照此前各部委陆续下发的通知要求，加强部门之间的配合和协作，共同搞好土地增值税的征收管理。此外在２００４年，国税总局再次就进一步土地增值税的征收问题下发通知进行强调。

　　行业分析师：不改龙头高成长

　　当事人身处“清算令”冲击波中心，“旁观者”则看出了“庐山真面目”。各研究机构行业研究员海量的研究报告中，土地增值税清算管理对上市公司的实际冲击有限、行业有望更规范发展成为主流的观点。

　　联合证券行业分析师鱼晋华认为，土地增值税的严格清算管理对房地产开发企业的影响不均，行业龙头的高成长不改。

　　鱼晋华表示，如果该政策执行到位，带来的直接影响将是行业的利润率水平降低。根据她的测算，在交纳了增值税后，行业平均的销售净利润率将下降３个百分点左右。

　　这个结果是将增值额与相应的营业利润率及净利润率（假定所得税率为３３％）计算而来：当一个项目的增值额介于２０％至５０％之间时，即该项目的销售净利润率介于１１．７％至２２．３３％时，该项目应交纳的增值税率为３０％，而在交纳增值税之后，该项目销售净利润率下降的幅度在３．３５个百分点至６．７０个百分点之间。

　　从上市房地产公司平均盈利能力来看，２００５年及２００６年的平均销售净利润率基本在１３％左右，再考虑上市公司本部不可抵扣的成本和费用，国内上市房地产公司增值税率的主要交纳区间将集中在０％，３０％和４０％，其中大多数企业要交纳的税率将为３０％。

　　而在１８日的发文中，国税总局指出，根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计２０％的扣除。国税总局同时特别强调，建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括２０％加计扣除部分）２０％的，免征土地增值税。

　　鱼晋华表示，即使行业的平均利润率下降３个百分点，和其他行业尤其是传统行业比较，地产行业利润率仍然充满吸引力。而随着行业调控的深入，行业整合得以加速，优势龙头公司将受益。她分析说，房地产开发商要么尽量提高售价以获取尽可能高的毛利率，要么加快产品的开发和销售提高资金周转率，来使自己的利润最大化。而受此土地增值税的严格征收清算管理的影响，第二种途径将成为越来越多开发商的选择。

　　据介绍，万科则是房地产上市公司中第二种路径选择的代表，其平均每个项目的开发周期小于１２个月，最快的项目可达到９个月。万科所推进的工厂化战略，在未来会帮助万科把开发周期缩短到更短的水平，从而将推动公司的资金回报率继续上升。

　　地产调控税政手段加强

　　中信证券研究所王德勇以及段海瑞分析师则认为，房地产行业已就此步入新一轮调控周期的前夜。

　　事实上，国家发展改革委、国家统计局前日发布的最新调查数据显示，在房地产宏观调控政策频繁出台的２００６年，全国房价平均上涨了５．５％。

　　联合证券分析师鱼晋华表示，对地产行业的调控从２００３年８月的１２１文便已开始，已历时３年半，未来仍难言调控何时结束，在未来相当长一段时期内，调控仍将是一种常态。

　　社科院金融研究研究员尹中立此前曾提出，税收政策是房地产调控的有效手段，类似物业税政策的实施将会有效调控房地产市场。

(责任编辑：王燕)