房地产政策利剑高悬 投资楼市悬念重重

　　2006年被业界称为“房地产政策年”。针对过快上涨的房价，中央以及地方几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策。然而，尽管中央下了多剂“猛药”，部分城市房价上涨仍然过快。业内人士认为，2007年将是宏观调控政策的执行年，同时，来自政策层面的“利剑”可能再次指向房地产市场，政策“利剑”何时出鞘，还有哪些政策可能出台，无疑成为各方关注的焦点。

　　悬念之一：还有哪些政策将会出台

　　面对主要大中城市不断上涨的房价，2006年多部委出台针对外资准入、土地控制等诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制。

　　北京“信一天”房产中介市场部经理罗煜说，预计2007年的房地产业依旧不会保持平静，尤其在2007年上半年，新的宏观调控政策依旧会密集出台，整体趋势以控制房地产市场过热，防止房地产泡沫，缓解社会供需矛盾为首要目标。

　　首先，国家着力点将主要集中在房地产市场的信贷紧缩、平抑需求和控制投资等几个方面展开。但所有的新政出台目的都不是为了遏制房地产行业发展，而是为了保障其平稳、健康的发展。

　　其次，国家针对不同类别的住宅贷款将区别对待，鼓励自用性住房消费，对于多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，还要通过大幅提高首付比例抑制。

　　再次，经济适用房、廉租房等保障性住房建设会继续加大。目前的经济适用房、廉租房在市场上所占的比例较小，所以2007年肯定要加大经济适用房和廉租房等的建设。政策方面还会主要针对中、低收入人群购买的细节制订有关政策。

　　悬念之二：“90平方米占70%”能否严格执行

　　从2006年“国六条”发布关于“90平方米占70%”的政策之后，关于“90平方米”的争论就一直甚嚣尘上——从《国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”到关于“90平方米”、“70%”指标的落定，从建设部文件的下达到地方规则的落实，都吸引了市场各方极大的关注。

　　近日，90平方米再度成为市场关注的焦点，事件源于一天之内，建设部将原本公布的《90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》（以下简称《意见稿》）自行废止。建设部的解释是，该意见稿“其中部分条款与国务院办公厅和建设部文件要求冲突”。

　　对此，上海富阳物业咨询有限公司有关负责人在接受记者采访时说，在《意见稿》中，建设部以修正系数的方式使小户型标准不局限于建筑面积90平方米，“根据不同地域、不同建筑结构类型，小户型建筑面积可在一定程度内浮动”。而事实上，实用面积标准浮动系数虽然具有技术上的合理性，但在实际操作中，冷热划分很难确定。更重要的是，如果按照这个意见稿执行，实际上就为以后的政策执行留有了空间。以上海为例，原定的90平方米最高上限可达到105平方米。

　　该负责人说，从这次建设部自行废止《意见稿》来看，“90平方米占70%”将真的要进行到底了，并且将不容许有任何的“猫腻”。他说，最近一段时间，为确保宏观调控政令的畅通，中央政府问责的“剑锋”已明确指向“政策执行力”。未来中央政府极有可能对落实调控政策不力的城市采取非常手段，进一步强化地方政府责任。由此看来，“90平方米占70%”政策将被严格执行。

　　悬念之三：会不会开征“大户型保有税”

　　令许多房产投资者感到不安的是，政府将要针对大户型住宅开征保有税。2006年底，建设部官员称今后将通过鼓励中小户型设计、保有环节征税等手段，提高大户型购买使用成本，引导消费者合理住房消费，鼓励推广中小套型。一时间，有关这方面的消息受到社会各界的广泛关注。近日有传言称目前涉及到“保有税”征收方式以及面积界定等问题，已经被建设部、财政部及税务总局提上了议事日程，可能在2007年4月以后出台，征收范围可能为120平方米以上房产。

　　无论“保有税”何时及以何种形式出台，由于即将提高大户型的投资成本，目前此消息已经在二手房市场引起连锁反应。据北京房产中介“信一天”不动产市场部统计显示，从2006年底开始，100平方米以上户型登记出售量呈现上涨态势。从统计数据看，北京投资性房产比较集中的CBD区域、中关村区域、金融街地区、亚运村地区等房源量开始上涨，单日登记量涨幅为9%，但目前购房需求量及平均市场价格尚未明显变化。

　　北京房产中介“我爱我家”市场部李季告诉记者，对于投资者而言，在2007年应对这一税种给予一定的关注。她认为，“大户型保有税”的出台将给市场带来两方面的影响：一方面，通过税收手段降低大户型房产投资收益，减少投资数量，可以稳定房产交易市场供求比例；另一方面，对大户型征收保有税，将会进一步增加二手房源，抑制大户型的需求量，从而使大户型的房价得到平抑。同时，由于二手房市场房源的结构更加合理，将会进一步带动二手房市场的交易。

　　李季预测说，根据目前国家有关部门的房产市场调控思路，未来还有可能对个人持有多套住宅或者个人所持有的多套住宅总面积过大征税，这将进一步促进二手房房源的有效供给。

　　悬念之四：股市趋好对平抑房价有何效果

　　对于刚刚过去的2006年，如果用一个词来形容股市，非用“飙升”两个字不可。2006年最后一个交易日，上证指数和深证成指分别飙升到了2675点和6647点，与上年相比，上涨幅度分别为130.4%和132.2%；而2006年北京12个行政区的二手房价格同比涨幅为18.6%。由此可见，相比飙升的股市，房价的上涨显得有点“平缓”。但是，就房地产市场而言，房价已经处于高位，同时，在连续两轮的宏观调控之下，房价却继续保持“高速”增长，而2007年对于房地产市场的调控仍将继续，房产投资的风险更加凸显。相反，在2006年中国股市“牛气冲天”的现实催动下，众多投资者更加看好2007年的股市“大牛”行情。

　　对此，北京“链家地产”市场总监金育松认为，面对股市的趋好和房产投资风险的加剧，必然会出现部分投资楼市的资金抽离而转投股市，缓和房地产市场的供需矛盾，从而对于高涨的房价会起到一定的平抑作用，但这种作用效果不会特别明显。

　　金育松说，据“链家地产”统计显示，在房产投资置业领域，88%的购买者均是以自住为目的，而仅有12%的购买者是以投资为目的。这就意味着只有12%的人群是会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。股市与楼市之间存在明显的差异，股市纯粹是以获取投资收益为目的的资本市场，市场波动较大。比如2007年1月5日，上证指数单日下跌74.385点，跌幅2.74%，特别是个股投资还会出现单日跌停的状况，其投资风险较高。而楼市却兼具保值增值的双重功能，其投资波动风险较低，自2005年9月开始已经出现连续15个月的上涨。

　　因此，在股市风险相对不可控的前提下，愿意退出楼市而选择股市的投资者比例相对更低，可能不会超过2%，该比例对整体市场的影响有限。相反，金育松认为，2007年北京楼市将受良好的经济增长基本面影响，供不应求的紧张局面不能根本扭转，再加上部分轨道交通在2007年投入运营等多重利好因素的支撑，房价依然有明显上涨空间，并且受2008年奥运效应的带动，房产投资价值依然较大，更多的投资者愿意继续留守楼市。

(责任编辑：马明超)