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深圳隐性闲置地调查:部分地块闲置时间达12年

  据媒体前不久报道,深圳闲置土地达20平方公里,开发商囤地严重,导致房价 暴涨。此消息一出,引起众多读者关注。深圳的房价和开发商的囤地再次成为媒体关注的矛头。

  深圳的闲置地块目前还没有一个权威准确的统计数据。

“20平方公里的数据不知道是从哪里来的,单纯住宅用地没有这么多,数据有些夸大。”深圳市国土资源和房产管理局房地产 研究中心副主任王锋博士对《第一财经日报》表示。

  与上述说法迥然不同的是,一位具有深圳国土局官方背景的业内人士对记者表示,如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内,深圳闲置土地远不止20平方公里,而是70平方公里。

  囤地数量之争 深圳到底有多少闲置地块?

  一直致力于房地产行业研究的资深人士半求对《第一财经日报》表示:“2004年我们和国土局联合做的统计显示,深圳的闲置土地是13平方公里,经过两年的消化,目前我们认为深圳闲置土地比较权威的数据是10平方公里,包括特区内外,也包括工业用地、商业用地和住宅用地,其中用于住宅开发的闲置土地大约是7平方公里。”

  “闲置土地和囤地是两个概念,比如万科开发的位于深圳龙岗的万科城45万平方米,分6期开发,当然需要好几年才能开发完,那不能叫囤地吧。华为在深圳圈下1.3平方公里的土地,有70%未动,只开发了30%,这种情况怎么算,也不能算在闲置土地之内,所以这个概念很容易混淆。”半求这样对记者表示。

  一些全国性开发商对记者表示,相比全国其他城市,深圳开发商囤地数量是比较少的。

  一直在全国跑马圈地的开发商金地集团(14.18,-0.37,-2.54%)深圳公司总经理黄俊灿对《第一财经日报》表示:“做一个项目两三年以上很正常,两年以上未开发动工就收回的闲置土地管理政策存在漏洞,如果只动工了一部分,算不算已经动工?深圳每年推出的土地非常有限,20平方公里相当于深圳一年的土地出让量,并不算多。”

  “现在大的开发商都在全国拿地,就是因为深圳的土地供应太少了,囤地的都是一些小开发商,通过囤积土地,再转让给别的开发商来获取暴利,但现在正是深圳地产最火的年头,房价又高,有谁会囤在手中而不转让兑现呢?所以深圳的囤地数量是最少的,没有土地,政策不允许,现实情况就是这样。”

  深圳市郎钜地产副总经理戈素君博士这样表示。

  而有关深圳闲置土地公开的官方资料显示,2006年10月,深圳市国土房管局向社会公布了92宗土地的供应及开发利用情况。这是该市2004年以来出让的435宗房地产用地中,第一批得以披露详细的数据。在这批总面积3.15平方公里的地块中,已开发完成者共2平方公里,未动工面积只有1.15平方公里。

  最近的数据是,2007年春节前,深圳市国土资源和房产管理局公布了2006年的工作总结与2007年的工作计划。该局透露,目前已制定了《深圳市闲置土地处置工作方案》,并初步认定了闲置土地25宗,面积只有74.78万平方米。

  隐性闲置黑洞巨大

  但一位具有深圳国土局官方背景的业内人士对记者表示,如果将非计划内隐性的闲置土地市场包括在内,深圳特区、宝安、龙岗区全算在内,深圳的闲置土地远不止20平方公里,他提供的数据是70平方公里。

  “20平方公里只是政府每年土地出让计划内的土地闲置,即全部是通过公开交易程序三通一平的熟地。而真正的黑洞是集中在未列入政府出让计划之内的其他闲置土地。准确地讲,深圳的闲置土地应该划分三类,在出让计划中以招拍挂推出而闲置起来的,有20平方公里;而未纳入土地出让计划私下交易闲置起来的,有50平方公里。主要集中在宝安、龙岗,其中旧城改造、工业用地的闲置面积是25平方公里;待开发而未开发的其他项目27平方公里,包括一些名目繁多的例如农庄、大学城、休闲旅游等。囤地的黑洞主要集中在土地出让计划外的50平方公里里面。”这位熟悉行业内幕的人士这样表示。

  据上述人士透露,未在土地出让计划之内的闲置土地,被一些企业主以工业用地的名义拿到后,又通过更改片区规划功能,变身为住宅开发,这是一些开发商曲线囤地的主要手法。

  一个典型的例子是:沿深惠路占地15万平方米的布吉镇罗岗旧工业区就已于2000年被改造成商住小区、大型百货商场;占地10万平方米的横岗镇四联工业区也由原来旧厂房、旧住宅混杂区变成了漂亮的隆盛花园、商城;沿惠深路占地28万平方米的龙岗镇第二工业区现已动工即将改造成为集饮食、娱乐、住宅、商务为一体的中心区。估计未来5~10年内此类可能改造的工业区大约占全市工业用地面积40%以上。

  英联国际不动产董事长郭建波告诉《第一财经日报》,无论是在号称没地可供、没地可开发的福田、南山抑或关外的宝安、龙岗,都可以看到大量面积从几千到几万平方米不等的闲置土地,有的地块闲置时间甚至长达8~12年之久。郭建波介绍,造成闲置的原因有很多。既有开发商为了土地升值而故意捂地不开发,也有受拆迁、城市规划等硬性原因的影响。

  沉疴已久的闲置用地问题解决起来并不容易,特别是牵涉到一级开发的土地,其利益关系错综复杂,解决起来就更加麻烦。今年头5个月,全国国土资源部门共立案土地违法案件25153起,涉及土地面积达12241.7公顷,同比上升了近20%。这严重妨碍了宏观调控 政策的贯彻落实,使中央政令在一些地方成为一纸空文。

(责任编辑:铭心)
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