和黄北京“收房大战”的背后：验房制度的缺失

　　扩大政府资质的房屋质量检测机构的数量，并促使其完全走向市场化，或许能成为未来房屋质量监督体系的一种选择

　　★ 本刊记者/谢良兵

　　收房是最容易挑动开发商和业主那“脆弱”的神经的。因此，每到收房时期，交房的开发商和收房的业主都提心吊胆。

　　岁末年初，又是一个收房的高峰期。全国尤其是北京，引发了新一拨的“收房大战”。这其中，北京逸翠园小区的“收房纠纷”，因其特殊的出身——这是李嘉诚(李嘉诚新闻,李嘉诚说吧)名下和记黄埔有限公司的地产产品——而成为海内外媒体争相关注的对象。

　　和黄地产北京事件

　　北京逸翠园是和记黄埔地产在北京的第一个住宅项目，位于朝阳区姚家园四、五环之间的地方，是一个板楼、联排Twonhouse与叠拼别墅混合的项目，号称“大型低密度高品质豪华住宅小区”。业主多为港台居民及美国、加拿大籍华人。

　　从2001年和黄地产取得逸翠园小区所在的姚家园地块，到2005年6月逸翠园项目的正式开工，再到2006年12月23日～31日的约定首期交房，逸翠园历时近6年时间的酝酿和打造。但是，这样的“精心”却没有换来业主的“欢心”。

　　去年12月23日开始，满怀期待、陆陆续续准备收房的业主们发现，自己的新房存在着一些质量问题：比如房屋楼板太薄、空调管线布线凌乱、一些房屋漏水以及部分墙体倾斜等等。根据已经收房的业主列出的清单，问题多达25条。

　　失望而愤怒的业主们，迅速成立了业主集体收房维权工作委员会，频频上访，并且不断寻求媒体帮助。12月31日，开发商通知收房的最后一天，上百户业主迈出了集体维权的步伐，打出了“声讨和黄假冒伪劣！憎恨和黄敷衍业主！”的标语。

　　今年1月9日，和黄地产香港总部两位高级职员赴京调查逸翠园事件。此后，媒体陆续开始对此进行相关报道。迫于媒体压力，1月17日，和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司向逸翠园所有业主发出《致逸翠园业主的函》。

　　和黄地产宣布，暂停交房工作，对包括尚未收房和已收房客户的全部逸翠园一期760套单元，进行整改和优化，待所有问题处理完毕后再重新交房。

　　不过，函件中称：“经过调查，发觉逸翠园此次的交楼标准与和记黄埔一直标志的优质物业、高素质服务有所差别”，也就是说，和黄地产并未直接承认房屋质量存在问题，这让业主们怀疑和黄解决问题的诚意。

　　20日下午，“工委会”召开业主大会，近200名业主参会商讨下一步维权工作。两天后，和黄地产召开新闻发布会，其中国市场总经理谭健旭宣读了“致逸翠园业主的函之二”，信中承诺：在整改后，公司会聘请有资质的房屋质量检测机构，随机抽取房屋进行检测。公司将公布检测结果，并适时邀请业主代表与相关技术人员座谈。

　　1月25日下午，由北京市建委工程质量管理处主持，业主代表与和黄、建筑方、监理方、设计方等，就业 主向有关部门投诉的质量问题，依信访程序进行现场协调。经协调，和黄方面同意暂停整改，由专业机构逐户验房，验收完之后再整改、收房。当日，和黄地产再发《致业主公开信》，对受影响的业主表达歉意。

　　和黄地产和逸翠园业主几个回合的“较量”之后，在春节假期暂时告了一个段落。此时，开发商和业主的态度都发生了变化。

　　“和黄还算是有诚意和负责任的，不像内地的一些开发商遇到问题死扛。关键问题是，和黄来北京后‘水土不服’。我们对整改工作持观望态度。具体再交房时间尚未确定，应该是条件具备的时候吧。”2月26日，一位业主代表在电话中对本刊记者说。

　　验房制度的缺失

　　事实上，在北京，不仅仅是逸翠园小区。朝阳区的华业·玫瑰东方、通州区的本岸、丰台区的优筑和威尔夏大道等多个项目，均在2007年1月份发生了“收房纠纷”。无一例外的是，房屋质量问题成为“收房纠纷”的罪魁祸首。

　　北京市建委2006年7月对“一户一验”住宅项目进行的一项抽查证实了这一点。抽检结果显示，有近1/4不合格。不合格主要体现在墙面裂缝、地面渗漏、墙体空、墙皮脱落、门窗密闭性差、变形、房高不够等多个方面。

　　而这些正是目前房屋最常出现的质量问题。在近年来各地区消费者协会公布的消费者投诉案件中，房地产 行业常常位列热门的十大被投诉行业，其中房屋质量成为买房人心中永远的痛。“这与我们现行房屋质量监督体系的缺位有很大关系。”著名房地产律师秦兵说。

　　据介绍，目前房屋交付的条件主要有三个：一是提供《竣工验收备案表》；二是提供实测面积;三是提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。北京地区从2006年1月1日起，还需提供“一户一验”的《分户验收证明》。

　　这就意味着，对于房屋质量的验收，我国目前实行的是政府备案验收制。在这个房屋质量验收体系下，验收由开发商组织并主导。开发商、工程勘测单位、设计公司、建筑商、监理公司等各方只需备齐文件，提交给政府，备案后即可向业主交房。

　　关键的问题在于，“工程勘测单位、设计公司、建筑商、监理公司等都是受雇于开发商，他们本身就是一个利益共同体，指望他们去对房屋质量进行严格控制实在是不现实。”秦兵在接受本刊记者采访时说。

　　不过，以前开发商必须拿到当地建筑工程质量监督站发放的《单位工程质量合格证书》才能交付。这个变化发生在2000年。2000年1月30日，国务院发布了《建设工程质量管理条例》，对工程质量责任问题作了划分。

　　某市建委工程质量监督站的一位人士告诉本刊记者，在旧的验收体系中，质监机构直接考核工程质量，决定是否合格并签发等级证书，在法律上，质监机构也是工程质量的责任主体；但现在只需备案，质监机构作为法定的监督方，却已不再是工程质量的责任主体。

　　“质检机构只按照相关法律规定，进行例行的监督和抽查。”这位人士说。在施工过程中，质检机构会很频繁地去施工现场。而开发商因为通常要赶工期，当然希望质检机构能及时检查。“因而开发商、监理公司，就得和质检机构搞好关系。”

　　这种体系，很容易让质检机构推脱责任。逸翠园的业主向本刊记者回忆，1月24日，他们曾去朝阳区政府信访办上访，朝阳区建委建筑工程质量监督站的人答复说，质检站对于逸翠园房屋的抽检质量合格，“还说政府只管安全问题，不负责房屋的品质差异。”

　　“事实上，就目前的建筑水平而言，建筑工程的‘技术含量’并不高，也就是说发生安全问题的几率非常小，只有房屋质量问题才真正需要质检机构监督，这关乎‘责任含量’。再者，质检机构的抽样检测行为并非透明的，其结果存疑。”秦兵说。

　　验房师的民间生存

　　非标准化的房屋开发模式和政府房屋质量监督体系的缺位，是房屋质量问题存在的主要根源。在这种情况下，被称为“为验房制度补位”的所谓“民间验房师”应运而生，也顺应了市场发育时期消费者的需求。

　　据民间协会——中国验房师管理协会秘书长焦南博介绍，在国外，房屋检验已趋职业化，出售或购置住宅，一般都需要经第三方进行验房。我国的民间验房师最早出现在上个世纪90年代后期的广州，直到2003年之后，才在全国一些大城市逐渐兴起。

　　这正是民间验房师的尴尬所在。由于我国目前并没有专门的验房师资质证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，本刊记者发现，身份的非正式性，导致民间验房师招揽生意的身影，多出现在即将收房的小区业主论坛里。

　　即使是市场上少数标榜的专业验房公司或机构，注册的也都是投资咨询类公司，其资质跟房产中介一样。而这些民间验房师拥有的专业资质证书基本都是土建工程师证、电气工程师证、水暖工程师证、设备工程师证、监理工程师证等等。“很多都是监理公司出来兼职的。”北京的民间验房师杨先生告诉本刊记者。

　　刘咏刚是北京逸翠园维权委员会的顾问，也是所谓的民间验房师。其所在的北京沣信达置业顾问公司，就号称是一家参照发达国家模式和服务标准建立的专门为各种购房者提供专业技术服务的公司，拥有验房师11名。

　　杨先生说，尽管他们出具的验房报告目前不具备法律效力，只属于一种咨询报告。但对处于弱势地位的业主而言，却增加了与开发商谈判的筹码。毕竟业主很难对开发商和质检机构提供的报告进行专业判断，“民间验房师的第三方地位实现了业主的想法”。

　　目前具备政府资质的房屋质量检测机构数量少，且不直接对业主个人或团体服务，因此，让民间验房师得到正名，“扩大政府资质的房屋质量检测机构的数量，并促使其完全走向市场化，或许能成为未来房屋质量监督体系的一种选择。”秦兵说。 ★

　　（来源：中国新闻周刊 作者：谢良兵）