银河证券：金地集团 借助非公开发行 加速扩张速度

　　投资要点：

　　房地产产品销售较2005年大幅增长，有力地支持了公司经营目标的完成。

　　2006年，公司完成主营业务收入共计人民币35.54亿元，较上年增长38.03%，其中：房地产结算收入为33.29亿元，较上年增长38.99%；实现净利润人民币4.45亿元，比上年同期增长39.14%；每股收益0.67元，较上年增长39.58%；净资产收益率达到14.42%，比2005年提升了2.76个百分点。

　　加大对有较大发展空间的二、三线城市的拓展力度，有效分散风险2006年，公司新增7个房地产项目，总占地面积约54.61万平米，规划建筑面积约127万平方米。到年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米.完成并完善了长江三角洲、环渤海经济圈、珠江三角洲和武汉、西安、沈阳等核心二线城市、共计十二个城市的投资布局，有效提高了抗击某一区域系统风险的能力。

　　公司的融资和资本运作能力较强2006年末通过了不超过2.66亿新股、募集资金约30亿元的定向增发方案。

　　明确提出增强公司三方面的核心竞争力2006年是公司的“效率执行”年，在维持行业较领先的毛利率的前提下，通过提升资本使用效率和项目开发效率来提升公司的总资产周转率，同时通过战略合作提升公司的杠杆效应，进而提升公司的净资产收益率水平。

　　盈利预测与投资建议公司2007年的计划开工面积和竣工面积分别增长193％和143％。

　　2006年已售未结转金额计18.51亿元。同时，公司已经明确2007年将会通过增发和战略合作加快扩张速度，我们预测随着公司融资渠道的拓宽，公司在2007年和2008年将进入快速增长期，公司未来两年利润增幅在40％以上。预计公司2007年的收入将达到64亿元，净利润达到6.52亿元，每股收益0.98元。公司的合理价位应在20元以上,鉴于房地产行业目前的政策性风险依然存在,我们维持其短期“谨慎推荐”,长期“推荐”的评级。

　　一、房地产产品销售较2005年大幅增长，有力地支持了公司经营目标的完成。

　　2006年，公司完成主营业务收入共计人民币35.54亿元，较上年增长38.03%，其中：房地产结算收入为33.29亿元，较上年增长38.99%；实现净利润人民币4.45亿元，比上年同期增长39.14%；每股收益0.67元，较上年增长39.58%；净资产收益率达到14.42%，比2005年提升了2.76个百分点。

　　2006年，公司实现销售面积73.24万平方米，销售金额51.14亿元。公司结算面积63.98万平方米，结算收入44.56亿元，已售未结转面积达30.96万平方米，金额计18.51亿元。无论是销售面积、金额还是结算面积和金额都较2005年实现了大幅增长，增幅都在60％以上。在保证2006年业绩的同时，为未来发展奠定了良好的基础（以上数据均含上海未来域项目）

　　2006年公司的收入主要来源于上海、深圳、东莞和武汉的5个项目，其中广东占收入的49％，上海占34％、武汉占15％。主营业务利润中广东占54.47%,上海占31.5%。

　　二、加大对有较大发展空间的二、三线城市的拓展力度，有效分散风险

　　2006年公司进入了西安和沈阳两个区域重镇，完成并完善了长江三角洲、环渤海经济圈、珠江三角洲和武汉、西安、沈阳等核心二线城市、共计十二个城市的投资布局，有效提高了抗击某一区域系统风险的能力。

　　2006年，公司新增7个房地产项目，总占地面积约54.61万平米，规划建筑面积约127万平方米。到年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。

　　根据公司目前的土地储备分布，50％以上位于珠江三角洲的广州、珠海、深圳、东莞、佛山。珠三角地区经济较为发达，房地产发展较为理性，区域风险较小。

　　三、公司的融资和资本运作能力较强

　　公司2006年获得了中行、农行、工行、建行、招行等八家银行共计73亿元的授信额度；公司与ING房地产建立战略合作伙伴关系，进一步开拓国际资本融资渠道；此外公司还在2006年末通过了不超过2.66亿新股、募集资金约30亿元的定向增发方案，标志着集团多层次、多元化运作资本的能力有了较好的改善，为“快速滚动开发”战略的贯彻执行提供了相匹配的融资渠道。

　　四、明确提出增强公司三方面的核心竞争力

　　公司管理层认为：当行业快速增长，利润率较高时，业内的企业大都能轻松盈利。而行业增长缓慢，利润率较低时，只有掌握了核心竞争力的企业才能生存并保持持续盈利。公司未来需要强化的核心竞争力主要是三个方面：一是融资和资本运作能力，二是开发和管理能力，三是行业整合能力，未来这三方面的有机结合，将促进公司的快速增长。

　　2006年是公司的“效率执行”年，目的是通过执行提升效率，在执行中实现效率。在这一年里，公司重新梳理了执行体系，在维持行业较领先的毛利率的前提下，通过提升资本使用效率和项目开发效率来提升公司的总资产周转率，同时通过战略合作提升公司的杠杆效应，进而提升公司的净资产收益率水平。

　　五、盈利预测与投资建议

　　公司2007年的计划开工面积和竣工面积分别为209万平米和143万平米，分别增长193％和143％。2006年已售未结转面积达30.96万平方米，金额计18.51亿元。

　　同时，公司已经明确2007年将会通过增发和战略合作加快扩张速度，因此根据公司的发展战略、公司的施工计划及2006年的销售情况，我们预测随着公司融资渠道的拓宽，公司在2007年和2008年将进入快速增长期，公司未来两年利润增幅在40％以上。预计公司2007年的收入将达到64亿元，净利润达到6.52亿元，每股收益0.98元。公司的合理价位应在20元以上,鉴于房地产行业目前的政策性风险依然存在,我们维持其短期“谨慎推荐”,长期“推荐”的评级。

　　作者：丁文 银河证券