开盘价格趋于理性 改善型需求将成上海楼市主力

　　　今年，改善型需求将取代去年的婚房需求，成为房地产市场的成交主力。大两房、小三房以及带有儿童房或保姆房的住宅将受到市场的关注和青睐。

　　汉宇地产最新发布的房地产市场研究报告指出，去年结婚的年轻人近来谈论最多的当属“金猪宝宝”这个话题了。

如果说两人世界还不会造成居住空间紧张的话，那孩子的降临所带来的人口增加以及其他一系列问题，会促使很多年轻父母在力所能及的范围内改善现有居住条件。可以预见的是，今年改善型需求将取代婚房需求成为市场的成交主力。

　　一、二手房成交量差距将拉大。自2004年二手房成交量超过一手房以来，沪上二手房市场表现活跃，一直延续到2005年年末。去年这一现象得到了改变，全年一手房成交量要比二手房多10%左右。营业税、个人所得税等相关政策的出台，促使很多投资者逐渐离场，由投资者的介入而造成的房源紧张局面得到很大缓解。相当部分自住型购房者可以在开发商那里买到一手房，不用再从投资者手中接盘二手房。预计今年一、二手房的成交量差距会在去年基础上进一步拉大，更多的改善型客户会将一手房作为首选目标。

　　一手房夺回定价权，二手房价格亦步亦趋。新盘定价在2005年宏观调控之前是件比较容易的事，看看周边二手房的成交价格，再乘个百分比就差不多了。一、二手房价格的攀比上涨，使一手房的定价更多参考周边二手房的价格，这是一种不正常的现象。今年，随着房地产市场进一步稳定、健康，根据不同的市政配套、楼盘品质和客户定位，确定一个比较理性的价格，将成为一手房定价的主旋律。一手房价格将成为一个板块房价的风向标，二手房价格则会随之上下小幅波动。

　　交通配套逐渐改善，近郊住宅渐受关注。今年上海将建成3条轨道交通并通车，分别是轨道交通6、8、9号(一期)，总里程从145公里扩展到230公里。随着轨道交通的延伸，近郊部分楼盘将进入购房者的视野。松江和浦东一直是一手房供应大区，以前部分位置较偏的楼盘滞销，其主要原因是交通不便，即使价格有明显的降幅，很多在市区工作和生活的自住客户也不会选择。今年将开通的6号线和9号线无疑解决了这个问题，因此，近郊部分楼盘会逐渐成为改善型购房者的选择，其价格较低