楼市，在淡季低谷中穿行

    □地产主笔 唐文祺

    2月份的春节长假对于上海房地产市场的影响显而易见,无论是新房、二手房、写字楼还是商铺,成交量全面下降。

但是,虽然楼市交易进入低谷,市场价格却反而有小幅上扬。究其原因,不外乎是市场买卖双方继续博弈的结果。随着传统楼市旺季在望,业主们再次对市场发展寄予希望。因此,虽然成交量走低,业主们依旧不大肯轻易调价,从而产生了“量跌价升”的奇怪局面。

    从新房市场看,开发商乘着春节假期大打节日促销牌,但春节消费需求对于住宅的购买需求有所分流,导致市场反应平平。受此影响,开发商的推盘速度也有所放慢。原本2月份有8个项目拟开盘,但最后至少有3个项目表示延迟,新盘供应的短缺对于2月份的成交量也有一定影响。由2月份的住宅个盘销售排名来看,低价位、小面积的住宅成为市场宠儿,大盘、老盘的销售情况同样乐观。这说明,价格与配套仍然是市场购房需求的主要着重点。

    从二手房市场看,上海的二手楼市虽然一直处于调控状态,但是整体市场还算表现平稳。受到春节长假的影响,买卖活跃程度较差,成交量下滑明显。然而,二手房的市场价格同样呈现小幅上涨的局面。就自住型买家来说,实际的购房能力有限,在房屋的选择上更为慎重。因此虽然看房数量开始增加,但买房周期却有明显拉长的趋势。但对于卖家来说,去年一系列宏观调控政策的效应已有所减淡,加上对于市场后期发展的信心有所增加,因此在价格上依旧表现强硬。这使得上海的二手房市场显现出博弈气氛,“有价无市”局面较为明显。

    从写字楼市场看,2月份的写字楼市场明显表现出供大于求的态势。受到春节长假影响,写字楼的销售量较之上月减幅明显,但市场供求面积双双下降的局面,并未影响到写字楼市场价格的向上走势。对于上海写字楼的持续看好,使得不少原先的住宅投资者转战至写字楼市场。受到创业风潮影响,上海中小户型写字楼凭借着总价低、灵活性强的特点,受到市场追捧。在这种市场趋势的影响下,写字楼市场成交价格的不断走高也在情理之中了。

    从商铺市场看,2月份的淡季因素,造成了商铺市场新增供应持续下降的局势,远郊地区的社区商铺依旧看好。从成交量居前的几个区域来看,郊区的商铺成交量明显占据全市成交量的较大比重。同时,郊区商铺市场被看好的另一个特征表现为,虽然地处偏远,但成交均价有所上升,10000元/平方米以上的价格段成为市场主力。

    我们认为,经历了春节长假的调整之后,上海楼市预计将会在3月份有所回复。从目前的市场情况来分析,由于几项影响力较大的政策尚未显现端倪,买家仍有等待观察的心态,而卖家则有市场看好的信心,因此买卖双方的博弈状况仍然会持续。