地产行业：加息影响有限 把握两类股投资机会

　　央行宣布从3月18日起，上调金融机构人民币存、贷款基准利率各0.27个百分点。一年期存款基准利率由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率则由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

　　我们情景测算了重点跟踪的房地产上市公司有息负债及加息对其财务成本的影响（见表一）。对绝大多数房地产公司而言，0.27个百分点的加息幅度所带来的实质影响有限。即使在假定有息负债比2006年增长20%的情况下，绝大多数公司的新增利息成本也将低于1000万元。而其中新增利息成本将超过1000万元的公司主要为万科，金地，保利及招商地产。但是相对于这四家公司的强劲盈利能力，加息导致的利息成本增加所给公司带来的负面影响微乎其微。

　　根据我们的情景测算(见表二)，本次加息0.27个百分点，导致个人房贷每月还款的增加额也较小。例如100万元贷款，假定30年还款，加息后月还款额仅增加181.14元。而对于50万元的贷款，假定15年还款，加息后月还款额仅增加75.42元。所以我们认为一次0.27个百分点的加息对于购房需求，尤其是对自住购房需求不会构成直接而显著的影响。

　　虽然本次加息无论对房地产公司财务成本的影响，还是对购房需求的直接影响都较有限。但我们认为重要的不是一次加息，而是一次加息之后的再次加息甚至是多次加息预期所带来的影响。在人民币持续升值的预期下，处理好流动性过剩的问题是央行面对的一大挑战。而利率工具如果过于频繁的使用，势必会给人民币升值带来更大的压力，因此我们判断央行对于利率工具的使用应当是格外谨慎的。如果市场如我们所分析并没有形成年内央行还将多次加息的预期，那么我们认为本次加息对于房地产市场的影响以及对房地产股的影响也应该是较为暂时的和较为有限的。

　　年初以来，在土地增值税等各种调控政策不断出台的影响下，地产股表现疲软。但我们认为地产股仍有两类较大的投资机会值得我们去积极把握。第一类是资产注入或整体上市或借壳上市的地产公司。对于这类公司而言，公司的发展，或者说行业定位将随着优质资产的注入，以及集团房地产资产的整体上市而出现巨大的变化。而公司基本面出现的巨大变化将使这些公司超越宏观调控所给带来的一些常规性的负面影响。我们认为投资于这类公司，将会分享到公司基本面巨变所带来的超额收益。

　　我们重点推荐的这类公司包括泛海建设，S浙广厦以及SST幸福。房地产公司的第二类投资机会，大道至简，仍然来自于蓝筹公司。这是因为蓝筹公司历经多年发展，自身所积累的行业经验以及所形成的独特竞争力，足以保护这些公司成功面对行业将出现的一些变化或者说不确定性。

　　而国家对房地产行业的调控客观上又给蓝筹公司低成本的整合行业资源带来便利，因此投资于蓝筹公司，等于分享这些公司多年积累的行业智慧，也等于分享宏观调控所带来的发展机遇。我们重点推荐的蓝筹公司包括万科、保利、金地、招商地产以及中华企业。

　　作者：鱼晋华 联合证券