易宪容:我国房地产市场应该以普通商品房为主

　　在今年的政府工作报告中，对房地产市场的政策有许多有新意的地方，值得我们好好咀嚼消化。最主要的是建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；就是要调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；就是要遏制房价快速上涨。

　　在今年的两会上，房地产问题如人们所预料的那样成为焦点问题，这不仅体现为会议代表对房地产问题议论多，而且表现在温家宝总理政府报告中，谈房地产方面篇幅也比往年要多得多，其新的提法与内容也很多。总理报告中所涉及的房地产方面内容应该是2007年国内房地产宏观调控的重点。

　　从1998年起，中国房地产市场发展有8年了，取得的成绩很大，但问题也不少。最大的问题就是采取的发展模式，由于没有现成的经验可借鉴，以往只是任由市场走，但是房地产市场的特殊性，使得这种任市场走的发展模式带来了一系列问题，而这些问题也成了中国房地产市场的发展障碍。比如，居民超前性消费、房地产市场不是消费者的市场而是投资者市场。在这样的情况下，不仅造成房地产市场供求关系不平衡，而且导致了一些投资者借助于国内房地产市场发展模式的不清楚而大肆炒作房地产，使得不少地方的房价在短期内飚升，严重损害了消费者的利益。

　　针对这种情况，总理报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目标。可以说，这个目标的提出对未来的国内房地产市场发展具有重要的指导意义。首先，从这个目标的内涵来看，未来国内房地产市场发展就是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的消费市场，而不是一个少数人投资的市场。当房地产市场是一个消费者市场的时候，政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制房地产市场投资行为。今年总理的政府工作报告把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上，这对国内房地产市场发展具有十分重要的意义。

　　总理报告中关于房地产政策的新意，就是强调了未来中国房地产业的发展重点放在面向广大群众的普通商品住房上。要形成具有中国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。有一段时间，有人借政策弹性任意曲解建设部提出的“90平方米以下”的调控政策，将“90平方米以下”的住房建造成高档住房。现在，总理报告明确了中国未来房地产市场发展的基点，这是任何人都不可改变的重要原则。

　　同时，报告也表明，普通商品房的生产还表现在建立起完全由政府负责的廉租屋、经济适用房及限价房的住房保障体系上。目前市场流行的住房保障体系的思路，要建立大量的廉租屋来解决城市居民的住房问题，我对此有保留意见。因为，大量的廉租屋是多少，它解决的住房对象是哪些人应该十分明确。按照发达市场体系情况来看，廉租屋只是解决那些完全丧失工作能力、残疾人、老人等住房的问题，而且在美国这个比重不会超过总人口3%至4%。假设中国把这个比重上升到10%，那么仍然还有许多民众的住房需要其他方式来解决。

　　还有，通过经济适用房解决民众住房问题有其局限性。我们假定这种经济适用房是一个合理的制度安排，如北京三年要拿出“两个一千万”来建经济适用房及限价房，如果这些住房的建筑面积每套在50-90平方米之间，取中位数每套70平方米，那么两千万平方米住房相当于30万套住房。30万套经济适用住房对于1700万人口（600万户，以2006年统计数）的北京来说，同样是杯水车薪，所占总居民户口的比重只是5%。

　　在总理的报告明确表示了广大居民的住房得通过普通商品房来解决，我们的房地产市场就得生产广大民众能够有支付能力的住房，而不是生产更多经济适用房。既然居民的住房要通过普通商品房来解决，那么在目前中国的土地资源约束条件下，就得减少其他住房的生产，比如在报告中就明确表明要禁止高档别墅的生产，禁止豪华性土地资源浪费等。

　　总之，在今年的政府工作报告中，对房地产市场的政策有许多有新意的地方，值得我们好好咀嚼消化。最主要的是建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；就是要调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；就是要遏制房价快速上涨。这些问题都触及国内房地产市场问题的核心，现在就得看政府是通过什么政策落实了。

　　作者：易宪容 上海证券报