叶檀：房地产理论家谁在忽悠低收入群体

　　房地产 市场已经不止于一个市场话题，而是公平话题和民生话题。这就给那些对房地产数据并不了然者提供了天马行空充当为民代言者的空间。

　　如果民众真的依计而行，就会发觉自己上了大当，因为房价 与贷款利息仍然在日升月涨，民众的购房负担越来越重，而一些所谓的民意代言者看清形势，见机甚快，早买了一套以上的房子，这就让他们有闲有神，回过头来继续忽悠房地产市场。

　　这本应暴露出他们的伪学术的一面。但问题在于，民众的一腔疑惑无处寻解，他们的吆喝获得了鼓掌。说到底，这不过是一种心理投射，也就是说支持某个人仅因为其反对某个人，而不是说话者多么高明，任何一个人，不管多么缺乏常识与专业背景，只要站在街口大喊一声“打倒开发商”，都会收到同样的效果。

　　仔细分析，就会发觉这些街头理论家有两大特点。

　　一是将矛头主要对准市场与商人。

　　为什么他们有意忽略“广东省省情调查研究中心针对单位自建房问题开展调查，近70%受访者担心这会造成不公和腐败”，有意忽略北京铁路局自建经济适用房分配前两个月有四对夫妇为分房离婚的现实，而支持明显倒退的单位集资建房呢？答曰，能够消除开发商的暴利；再答曰，能够增加市场供给。也就是说，他们承认房地产市场矛盾是供需矛盾，但市场矛盾的成因是开发商无良。为什么政策屡屡出台而房价反而越涨越高，答曰，官商勾结，官员遭到开发商的贿赂———按此逻辑，只要把所有的商人都处置了，那房地产市场就天下太平了。而如何解决供需矛盾呢？答曰，取消开发商，增加单位经济适用房建设。在他们眼里，单位经济适用房是充分利用社会资源的手段。为什么不喜欢公平得多的个人集资建房？答曰，现在不具有可行性。

　　第二个特点是不对数据与政策的实际效果进行认真总结。我国房地产的一级市场掌握在政府手中，二级市场掌握在开发商手中，三级市场掌握在购房者手中。房地产商囤积土地分为几种情况，或者一级市场未经规划审批，或者拆迁进展缓慢，或者政策多变规划不得不二度、三度修改，导致土地迟迟不能进入二级市场进入开发建设。开发商将为此付出资金部分沉淀的成本。当然大多数情况下，对于资金链不太紧张的开发商这是有利的，因为土地一级市场的拍卖价格近些年几倍上涨，而商人设定房价时，一定会按照目前的土地价格而不是几年前的土地价格来定价。

　　政府多推地块多建廉租房的民心工程，曾在上世纪90年代让香港楼市急坠60%。而反观内地，拍卖所得的地价款项此前一直在预算外流动，也就是说，没有人知道土地财政有多少用于公共交通，有多少用于廉租房建设，每年增加多少廉租房来满足城市化进程的需要。这同样让街头理论家称心，他们拣其所需的数据得出自己预先设定的结论。

　　最能维护民众利益的是社会稳定、经济向上、股市繁荣、房地产稳定，房价下降应与公共财政 预算的公开、新的市场经济增长点的培育同步。否则，街头理论家对于开发商的诅咒将同时落到购房者、投资者与民众头上，由于承受力的不同，普通民众将成为最大的受害者。

　　　叶檀博客： https://yetanyetan.blog.sohu.com/