房地产市场已经不止于一个市场话题，而是公平话题和民生话题，更是一个政治话题。这就给那些对房地产数据并不了然者，提供了天马行空充当为民代言者的空间。
如果民众真的依计而行，就会发觉自己上了大当，因为房价与贷款利息仍然在日升月涨，民众的购房负担越来越重，而一些所谓的民意领袖看清形势，见机甚快，早买了一套以上的房子，这就让他们有闲有神，回过头来继续忽悠房地产市场。
当然，由于违背最起码的供需理论与科学的经济逻辑，大声叫喊的结果是妨碍公众看清真相，政策继续走偏，房价继续高涨。
这本应暴露出他们的伪学术与伪良心的一面，但问题在于，民众的一腔怒火无处发泄，他们的吆喝获得了热烈鼓掌。说到底，这不过是一种心理投射，也就是说支持某个人仅因为反对某个人，而不是说话者多么高明，任何一个人，不管多么缺乏常识与专业背景，只要站在街口大喊一声“打倒开发商”，都会收到同样的效果。这和德国民众在痛苦之中拥护希特勒的啤酒馆演讲没有什么太大的区别，这说明了市场的不公正已经引发众怒，但街头理论家正在努力把房地产市场往更大的不公之路上引。
仔细分析，就会发觉这些街头理论家有两大特点。
第一个特点，将主要矛头对准市场与商人，而不是政府
将主要矛头对准市场与商人，而不是政府，即便偶尔涉及，也不过是为了证明商人获取暴利，无所不用其极，贿赂政府使政策走偏。这恰恰暴露了这些街头演讲家的中庸之道、绥靖之策，他们将靶子引向处于相对弱势的商人群体，这样既能赢得万众支持，获得民意桂冠，而在政治上毫无风险。他们是用文章“赴阙”代表民众向中央政府进言的。
为什么他们有意忽略“广东省省情调查研究中心针对单位自建房问题开展调查，近70%受访者担心这会造成不公和腐败”，北京铁路局自建经济适用房分配前两个月有四对夫妇为分房离婚、铁路局论资排辈分房的现实，支持明显倒退的单位集资建房呢？答曰，能够消除开发商的暴利；再答曰，能够增加市场供给，也就是说，他们承认房地产市场矛盾是供需矛盾，但市场矛盾的成因是开发商无良，而不是土地、税收、利率等政策综合影响的结果。承认这些事实，无疑会妨碍他们演说的煽动性。
至于为什么房市场价格这么高，答曰，开发商四处囤地，土地增值税等政策得不到落实，深圳就有20平方公里的闲置土地，至于这些土地究竟交了多少钱，在什么区位，规划进展到什么程度，开发后调控面是多少，深圳一同有多少平方公里的土地，是政府的责任还是开发商的责任？一概“无可奉告”。
为什么政策屡屡出台房价反而越涨越高？答曰，官商勾结，官员遭到开发商的贿赂——按此逻辑，只要把所有的商人都按投机倒把罪论处，那房地产市场就天下太平了。但还有捣乱的外资呢——截止今年2月，大摩、美林国际等私蓦基金对中国房地产的投资额已达42亿元——这很好办，关上房地产市场大门，或者严控资本项下的外汇资金流动就是了。问题是，目前就处于严控和局面，可经常项目的资金仍然四处流窜。
如何解决供需矛盾呢？答曰，取消一半开发商，增加单位经济适用房建设，在他们眼里，只要单位经济适用房建成了，市场也就可以部分恢复公平了，社会资源也就能够充分利用了。至于那些政府划拨用地不能用于住宅建设建设用地的规定，无地“平民单位”到一级市场拍卖土地，照样价格奇高的事实，当然也不在街头理论家的思考范围。如果你拿出寻租的例子，对不起，你那是个例，不说明问题。那你举出相反的例子呢，比如说，中小民企也在集资建房，对不起，那不是他们的职责范围。他们有更重大的原则问题要考虑，要救生灵于涂炭。你要表示反对，他们就让你“道歉吧”，“悔过吧”，真把自己当成了直通上帝的神父，因为他们是民意的代表，中国以前的皇帝就是天子，既代表民众也代表上天的。不过，当一个社会主要由道德卫士来拯救的时候，民众的生存状况恐怕不敢恭维。
为什么不多多呼吁公平得多的个人集资建房？答曰，现在不具有可行性，因为困难多多，主要是政府不会同意，而单位集资建房却获得某位市长的首肯，有实现的可能性。这些街头理论家说偏了，岂止有可能性，只要寻租空间扩大，各国企老总们肯定会大干快上，“没有条件创造条件也要上”
个人集资建房各地层出不穷，笔者对个人集资建房者与有关呼吁者与支持者的勇气深表敬意。
到现在为止，北京、上海、广州、杭州、石家庄、青岛等地的个人集资建房者顶着巨大的压力，来探讨其可行性，为了捍卫自身权益，一步一步艰难前行。个人集资建房并不违背相关法律与政府的有关政策，《城镇住宅合作社管理办法》从1992暂行至今，依然具有法律效应。由于不是开发商不能参加土地竞拍的规定，个人集资建房者只能通过市场价格拿地，既没有损害公众的利益，也没有提高国有企业业单位的寻租空间。视个人集资建房者为非法集资，乃是莫须有之罪。事实上，正是为了回应这一质疑，温州个人集资建房者进行了严格的四方监控，这是公共社会自律的一大进步，这一模式完全可以推广到各地，不进行集资资金专项监控的项目，政府完全可以不予审批，只要在诸多关卡上在头几个关卡设个限就能解决问题。
个人集资建房者所能省下的是开发商的利润部分，据温州合资建房者估计，约在30%。应该指出的是，由于不以赢利为目标，个人合作建房组织不可能发展为可持续运作的公司，最多为成为一个项目组织，也类似于一个封闭基金，项目完成后，组织随之解散。
在任何住房解决得较好的国家和地区，要解决住房保障问题，都是政府动用公共财政，多建廉租房与经济适用房，既然同样是充分利用社会公共资源，为什么不能像新加坡和香港一样，多多建设公屋和组屋，解决大部分民众的生活困难呢？他们的答案是，这些屋子大部分在城市边缘，交通不便、成本过高，并且呼吁政府承担应尽之责从目前看对开发商有利。
可见，房地产街头理论家的第一个逻辑是，“凡是有利于开发商、开发商支持的我们都要反对”的逻辑之外，还有一个隐含的逻辑是凡是政府不支持的我们也不要太支持，或者纠缠过多。他们没有如袁剑先生那样直面资本市场与房地产市场权贵化的勇气。
可见，这些街头理论家还是有成本、收益考量和风险控制意识的，从纯粹性上来说比以往的革命家差得太远。
第二个特点是煽情为上，让数据为我所用
街头理论家很少对数据与政策的实际效果进行认真总结。
我国房地产一级市场与二级市场，前者掌握在政府手中，后者表面上掌握在开发商手中。房地产商囤积土地分为几种情况，一级市场未经规则审批，或者拆迁进展缓慢，或者政策多变规划不得不二度、三度修改，导致土地迟迟不能进入二级市场进入开发建设。比如杭州某开发商拆迁工程花了数年时间，在此时间内，地价上涨了五倍，而规划的屡屡变更，也使房产商拥有了时间差价而来的地价厚利。
开发商将为此付出资金沉淀成本，顺驰就撑不住，转卖了。但大多数情况下，这对于资金链不太紧张的开发商确实是有利的，因为土地一级市场的拍卖价格近些年上涨几倍司空见惯，而商人设定房价时，一定会按照目前的土地价格，而不是几年前的土地价格来定价。但根源何在，在土地财政迟迟找不到替代品，地价上升让地方政府、开发商、银行、投资者所有关联方一齐得利。
开发商在银行的假按揭有多少？恐怕银监部门也拿不出确切数据，我们只有案例，那能够证明，假按揭确实存在，在没有其他融资渠道的情况下，开发商资金来源主要依靠银行的间接融资，让房地产与银行的共生关系更为密切。
这是打倒开发商能解决的问题吗？目前我国的我国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金，如果将房地产开发企业的“期房”筹资和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。万科集团副总经理丁长峰称，有的企业甚至达到90%以上。难道商人真有如此能耐，忽悠政府提高地价，忽悠银行不顾风险内控等级给出巨额贷款？只对一方有利的事，谁愿冒险顶风而上？那原因，无非是对政府与银行来说，房地产已经成为吸纳民脂的吸管。“一旦取消了开发商，腐败官员就失去提款机，权贵子女失去了牟利工具，吹鼓手失去了收入来源，媒体丢失了广告资源”，权利寻租是为渊薮，但轻轻放过权力，而揪住开发商不放，无非因为不能揪前者！以此类推，股市、垄断性国企无不是腐败官员的提款机，也不妨一起取消了事。
我国目前银行仍主要靠存贷差获利，而房贷则是主要利益来源之一，个人房贷则成为最优质的贷款，坏帐率在1%以下，有的还不到1%。按理，银行应该加强对于贷款的五级分类监控，落实房地产贷款风险管理指引，对大额贷款应跟踪项止始终，但银行做到了吗？有哪家银行去调查了贷款者的真实利润和收入情况？
随着加息通道的打开，房地产贷款压力与日俱增。据社科院《中国住房市场和住房金融问题》报告的数据，2004年宏观调控以来，个人住房贷款增幅持续下降，个人住房贷款余额占商业银行全部贷款余额的比重、个人贷款余额占中长期贷款比重等数字都在趋缓，个人住房贷款占住房销售额的比重更是在2004年以后出现急剧下滑，“宏观调控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%。”
如今存贷款利率上升，贷款成本上升，房地产商与已经与打算购房的民众利益受损，银行得到弥补，房地产交易双方专项是购房者受到惩处。
2001年至2003年间，中国地方政府的土地出让收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35%；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政收入的47%；2005年，在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年，全国土地出让总收入为7677亿元。土地出让收入成为地方政府的“第二财政”。
政府与银行绝对不是受骗者，而是推动房地产价格上涨的主力，甚至是始作俑者。把板子只打在借贷者的身上，对政府与银行则高高举起轻轻放下，如此公然的厚此薄彼，也算勇气可佳。
此前，巨额土地出让金一直在政府预算外流动，也就是说，没有知道巨额土地财政有多少用于公共交通，有多少用于廉租房建设，每年增加多少廉租房可以满足城市化进程的需要——这同样让街头理论家趁心，他们今天用这个报刊的数据，明天用那个部委的预测，拣其所需得出自己预先设定的结论。
举个极端的例子，如果不允许民工进城、不允许无本地户籍者购买大城市的房产，中国房价就能大幅下降，不能增加供应就减少需求，那些街头理论家自然也能达成降价目标。不过，这样的大逆之论永远不会出诸于“民意代表”之口，他们只能用支持单位集资建房这样隐性剥夺公众利益的说法来暗度陈仓，并且接着向民众灌道义迷汤，让民众误以为单位集资建房——由特权单位将本来的公共资源画地为牢，纳入本地本部门本单位囊中——真的是维护自身利益的一大利好。
即便把数据与实证摆在他们的眼前也无济于事，因为他们所做的只是振臂高呼打倒，而获得应者云集的心理快感，但在表面上，仍然作出独孤求败的悲壮感，这样才能够吸引眼球，让人相信他的真诚与能力。
解惑之法：增加廉租房、抑制地价、增加房地产市场的流动
房地产市场一级、二级、三级市场环环相扣，一级市场的主导权在政府，二三级市场的主导权表面在市场，由于政策的影响力，政府仍有极大的影响力。
当初香港特区政府在回归之时，推出民心工程，大力抑制地价，推出大批公屋，加之正遇金融风暴，导致房价6年下跌60%以上，这说明地价与保障住房对于市场的绝大影响力。限地？其实大城市不用限，耕地指标加上建设用地规划等，地块已所剩不多；限价，那要看政府的决心，如果地价仍然以每年翻番的速度上涨，房价下跌无异于梦想。摆脱房地产依赖症将是个漫长而痛苦的过程。
要解决房价难题，有三种方式。
一是政府尽应尽的保障之责。
在这方面，我们已经看到了可喜的变化。截止今年1月底，全国279个地级以上城市完成了规划编制工作，占总数的97%。其中，辽宁、江苏、浙江、福建、广东、安徽、湖北、内蒙古、四川、陕西、青海、宁夏等12个省区的地级以上城市已全部完成规划编制、备案和对外公布工作。在形势的逼迫下，经济适用房与廉租房建设受到空前的重视。我们应该持之经恒地观察这一政策的落实情况，要求将相关的情况公诸于世，而不是让单位自建经济适用房等障眼法，阻挡了我们的视线。
但在此时，我们应该重提，对于骗购骗住经济适用房与廉租房的人，应该像香港特区政府一样，给予法律惩处，并成为信用污点者，最大限度地降低欺骗与寻租所造成的社会成本。对于假按揭等骗贷案件的惩处也应该依此办理。
二是政府多推地块、抑制地价。
政府应以科学数据来最大限度地达成降低房价的目的，拍脑袋式的政策要少出台。今天设定一个规划，明天就改变土地用途，今天制订了一样税收政策，明天实行优惠，后天收回优惠，除了滋长赚快钱的投机心态之外没有好处，处处罗网、陷人以罪的最终结果是人人成为潜在的罪犯。
三是扩大合作住房与信贷。
在特殊情况下，合作住房组织是在短期内降低房价、解决住房问题的好办法，美国、欧洲此类组织在住房市场上占据30%左右的百分比，在二战后退伍老兵以及婴儿潮时期，取得了良好的社会效果。同时，政府辅之以建立房储协会等措施，给普通民众提供低息住房信贷，市场形成高价商品房、廉价自建房、政府提供的保障性住房等各个门类。他们那里不存在政府独得厚利的土地一级市场。
限制批地、高价卖地、高息贷款的恶果是什么？我们已经看到。而那些有制约的市场社会，则展示出另一番景象。
最能维护民众利益的是社会稳定，经济向上，股市繁荣，房地产稳定，我们的市场已经将交易双方的利益联成了一体，房价下降应与公共财政预算的公开、新的市场经济增长点的培育与发生同步，否则，街头理论家对于开发商的诅咒将同时落到购房者、投资者与民众头上，由于承受力的不同，普通民众奖成为最大的受害者，他们没办法办好护照，跑到迈阿密去晒太阳。
如果中国经济下坠，银行坏帐急增，政府通过金融与资本市场抢救国资企业，最后受害的会是谁？是今天被街头理论家忽悠的普通民众们。民众已经为银行等权贵企业改革付出了高昂的成本，现在还在受到忽悠，可能继续付出代价。落在商人、市场与法律头上的诅咒，最终会落到民众的头上。
作者：叶檀 每日经济新闻
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