富贵险中求 房贷炒股是一笔“划算的买卖”？

　　尚晓阳 殷鹏

　　难抵股市多年不遇的财富效应的诱惑，一些人利用手中的房产玩起了资金杠杆游戏。记者日前调查发现，以房产作抵押向银行贷款,进而将资金投入股市，这一过程并非想象中那样复杂。个别银行甚至将贷款业务外包，委托中介公司招徕客户，为贷款炒股者打开了方便之门。

　　短信引出线索

　　3月中旬，记者的手机收到一条短信：“XX银行指定个人房产抵押贷款办理机构，不限贷款用途，个人快速融资……”

　　居然打着XX银行的旗号，这不能不让人在心里打个问号——作为四大国有银行之一，XX银行会办这种业务？为探个究竟，记者决定作番实地调查。

　　根据短信上留的联系电话，记者了解到，中介机构所指的XX银行是该行北京朝阳支行，位于北京市东大桥附近。记者首先电话咨询了这家支行负责房贷 业务的一位女士。

　　在电话里，记者故意对自己的贷款用途闪烁其词，该女士似乎听出了门道，她立即推荐短信上的那家中介机构。“你尽可以放心，这家机构与我这里是签了协议的。由于贷款申请手续复杂，很多前期工作都是由这家机构来完成的，我们不直接受理客户的申请。”

　　这家神秘的中介机构颇有些与众不同——办公地点位于大望路的现代城，而不像一些小机构那样选择临街的门面房。到了现代城，贷款部的田小姐接待了记者。一听是要贷款投资，她立即表示，如果贷款用途是投资，银行肯定不会放款。但是如果是用来购房、买车，那就容易多了。

　　为了以消费类贷款的名目将资金贷出，她们可以帮助客户提供相关的买车或者购房的证明。她说，“银行那里只要有个复印件就行了，所以这一步不难操作。从提出申请到放款只需要一两个月。”

　　这家中介机构可以帮助客户从银行获得一次性贷款资金，以后按月归还本金和利息。如果贷款50万元，贷款期5年，按照年贷款利率6.75%计算，客户每月需要归还9841元本息，5年共需支付90500元利息。

　　除此之外，客户需要交纳的费用包括房屋的评估费以及向中介机构交纳贷款资金2.5%的手续费。如果贷款50万元，那么手续费为1.25万元。也就是说，贷款人5年需要负担的全部资金成本为10万多元。

　　之所以选择5年期，其中还有些奥妙。田小姐解释说，1年期贷款在银行那里很难获批。如果选择3年期，贷款利率虽然为6.57%，但每月月供为15340元，而月供超过15000元银行审核起来会更加严格，需要提供完税证明，中介公司很难伪造。

　　在随后的调查中，记者还遇到了能提供更“优惠”条件的代理机构——除了手续费收取比例为贷款资金的2%之外，贷款利率也能打折。该公司业务人员告诉记者，他们刚刚接到合作银行的通知，如果客户用来抵押贷款的房子是自己购买的第一套住房，就可以得到优惠贷款利率，大约是6.075%。

　　“划算的买卖”

　　央行统计数据显示，2006年1－12月新增人民币 贷款3.18万亿元，同比多增8265亿元。其中，居民户贷款增加6119亿元，同比多增5469亿元，尤其是短期消费性贷款和中长期经营性贷款增长较快。

　　中国社科院金融研究所殷剑峰经过调研估计，房地产再交易贷款资金约为3000亿元，其中大部分资金都进入了股市。此类贷款中大部分是同名转按揭，这也是从银行套取资金的一个路径。

　　在北京安家的杨先生，2005年6月买房时一平米不到7000元，目前已涨至1.3万元。如果在银行做同名转按揭，按照市场价重新评估房子，再按新评估价的70%贷款，用拿到的钱把原先的贷款都还上后，手里还有一笔可观的现金。

　　“现在买股票或者基金，收益肯定比贷款利息高，这么划算的买卖，何乐而不为？”小杨对记者说，“贷点款无所谓，关键是要跟上股市牛市 步伐，让自己的资产迅速升值！”

　　银行方面又怎样看待贷款炒股的风险呢？

　　姚先生是北京一家股份制商业银行房贷部门的副经理。他介绍，他供职的银行没有这样的贷款中介代理。“这种贷款一旦被发现，银行可以随时收回。”他所在的银行在开展这类业务时，都要严格审查申请人的资料原件，留下复印件，必要时还要询问汽车、房产的销售方。

　　记者在采访中发现，目前各家商业银行已经很少自己做这类业务。选择代理机构，将贷款业务“外包”，成了新趋势。对银行来说，这项业务的风险似乎也没有传说中的那么大。

　　“来我们这里做房屋抵押贷款的很多。其实，银行也是心知肚明。现在商业银行流动性过剩，银行也想把贷款放出去。”北京一家代理机构负责人说，“毕竟有房子作抵押物。房子虽然是按市场价进行评估的，但是评估价都会有所折扣，而且最多只能贷到评估价的70%。所以，有房子在手上，银行心里挺踏实的。尤其是在北京，房价一路上涨，处置房产不是难事。”

　　殷剑峰分析说，2006年我国城镇化水平仅为43%，在城镇化的这个阶段住房市场快速发展是正常的，因此银行相关信贷资金的安全程度也很高。从上世纪90年代末住房制度改革以来，我国还没有经历完整的房地产周期，目前只是处于周期的上升段，未来几年可能出现调整。但是，由于城镇化尚未完成，这种调整很可能表现为房价增速放缓，而非房价的下跌。

　　由此，可以理解银行为何对信贷资金入市开方便之门了。“如果股市出现较大波动，风险其实是贷款人自己的。”一位金融业分析师说，“当然，由此带来的社会问题不容小视。”

　　富贵险中求

　　“如果没有这条捷径，我还只能眼巴巴地看着别人在股市里挣钱呢！”北京的陆先生是2007年股市新的“疯狂一族”，最近逢人便讲他的“好运气”。

　　35岁的陆先生在北京西四环有一处房产，平时省吃俭用，去年终于把房贷全部还清。这本应是件高兴事，但现在他却大喊后悔：“要是把钱投入股市，两份房贷的钱都挣出来了!”

　　今年初，不甘心与牛市擦肩而过的陆先生以购房的名义把自己的房子作了抵押，拿到了20多万元银行贷款。由于以前买股票赔过钱，所以这次他买的是基金。让他惊喜的是，朋友向他推荐的基金两个多月涨了近50%。

　　沉浸在幸福中的陆先生，此时一点也听不进去“股市有风险”的话了。而尹先生则早已心如止水。

　　尹先生是前北方证券的一名职员，听了贷款炒股的简便流程以后，先是一喜，但很快又恢复了平静。他7年前的惨痛经历似乎就发生在昨天。

　　当年，作为一项福利，北方证券为员工申请了一笔无指定用途的贷款，这种贷款在当时是合规的。一般职员10万元，中层领导20万元。2年期限，年利率6.12%。大家基本上把这笔资金投入了股市，只有很少人用作实际消费。他们没想到的是，一入市就赶上了漫漫熊途。连续两年，差不多所有人都赔钱。最后，北方证券的高层经过与员工协商，免除了利息，大家这才把贷款勉强还上。

　　“借钱炒股的感觉我算是领教过了。也许眼下能挣点钱，可说不定什么时候就血本无归。我可不想把房子也搭进去。”尹先生平静地说。