土地增值税“清算”问题

　　今年1月16日，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）一经国家税务总局网站发布，立即触动了房地产市场的敏感神经。沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌，单日跌幅均超过9%，1月17日甚至出现了大面积跌停的罕有现象，近30只房地产股票以跌停板报收。

　　1月18日，国家税务总局在其网站发布了标题为“土地增值税并非新开征的税种”的文章，称土地增值税1994年就已开征，土地增值税清算管理有关问题的通知，并不是土地增值税的新政策规定。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业的土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。显然，国税总局出面“释疑”的原因，是股市出现下跌和舆论与潜在购房者担心开发商将转嫁成本的双重压力。这就带来了两个很有意思的问题，一是会不会额外增加房地产开发企业的税收负担；二是会不会加重购房者的经济负担。国家税务总局的说法是不会，但现在人们早已学会不再轻易相信有关部门的“说法”，而宁愿根据市场的真实情况做出自己的分析判断。这是好事，说明人们的独立思考意识和能力在市场经济中越来越强了。

　　土地增值税是以累进税的形式强行均衡奢侈性房地产消费和房地产暴利，但多年来这个税与二手房转让所得税一样，一直实行预提制，开发商一般不会多此一举地将其计入成本。以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例，如果项目建成后其他费用为1亿元，项目销售总收入2亿元，减去成本后的余额(即项目增值部分)为5000万元。按照四级累进税率，余额(5000万元)占成本(1.5亿元)的比例为33%，在50%以下，税率为30%。由此可以得出，开发商需要缴纳的土地增值税为5000万元×30%=1500万元，而此前的预征(以上海为例)是2亿元×1%＝200万元。这种情况下实行土地增值税的“清算”，怎能不构成对开发商和购房者成本的双重影响？

　　1月19日，上海浦东新区的一家房地产企业负责人向《21世纪经济报道》透露：“上海一些大型房地产开发商密谋集体‘上书’反对土地增值税”，认为土地增值税是在革开发商的命，请求给开发商喘息之机。这说明土地增值税最终是不是“额外增加房地产开发企业的税收负担”，还是开发商自己心里最清楚——它已经造成了比较严重的成本压力。现在几乎人人都知道，购房款中的大部分实际上是被政府拿走了。温州市合作建房在全国闹得沸沸扬扬，建成后的房子仅仅比商品房便宜1000来元，这应该是开发商最真实的利润核算。也就是说，政府本来已经通过土地拍卖、征收各项税费牟得了暴利，如今还要继续加税，它的后果几乎必然是房价维持在高水平上而没有可能被“调控”下来。如果我们总是把调控的重心放在对开发商的“挤压”上，放在政府继续牟取更多暴利的基础上，这样的“调控”就永远难以收到实效，也就不必奇怪，为什么中央政府的调控措施屡屡出台，而收效甚微，并由此损害了政府的信誉，被讥为“空调”。开发商是不可能主动承担因税费而带来的高成本的，必然而且只能把它转嫁出去。而且不论政策如何规定，税负实际上是由买卖双方共同向政府支付的。这样一来，在民众的眼里，政府是在与开发商一起，联手盘剥他们的钱财。长此以往，政府的声誉、信誉和威望都将或已经受到了非常严重的影响。

　　近年来，各地政府加紧“经营城市”，主要目标就是以越来越高的价格卖出土地，如此经营的后果是耕地越来越少，而各大银行则成为中国房市最大的房东。房地产大热，自然具有拉动GDP的效应，这也是各级政府热衷参与房地产“炒作”的原因。但这种繁荣是以金融风险剧增为前提的，而中央政府出于经济增长速度的考虑在实施调控时也难免投鼠忌器，怕房价下跌伤害银行，这样的调控其效果自然更是大打折扣。中国社会公众的承受能力几乎是无法预期的，因为住房是最基本的生活必需品，遮风避雨、结婚生子、给子孙后代创造一个相对较好的生活环境等，所有的美好愿望都要依靠住房来实现。为了一套房子，人们可以竭尽几代人的积蓄、可以大幅度降低眼下的生活标准、可以让房子成为生活中的绝对主角，一辈子“房奴”。这些情况，官员们在计算公众的“承受能力”时，真的非常严肃地考虑过吗？如果真的考虑过，如果我们调控的基点是从维护人民群众利益和向社会提供优质公共服务的角度出发，就不会出现以下的情况。

　　一个月以前，中国青年报社会调查中心联合新浪网新闻中心、北京益派市场咨询有限公司ePanel在线调查平台，对2582名公众进行的专项调查发现，受访者普遍认为，地方政府缺乏调控的积极性（67.5%）、开发商过于暴利（60.7%）、国家宏观调控政策效果不明显（40.3%）这三方面因素，应该对目前房价过高的局面负主要责任。与两年前相比，公众对房价居高不下原因的判断已经发生了不小的变化。2005年5月，中国青年报社调中心对北京、上海、深圳、沈阳4个城市500名居民进行的电话随机调查发现，受访者认为造成房价高的3个最主要因素是：投资房市者的炒作（51.6%）、开发商的利润过高（44.7%）、城市人口的过快增长（38.9%）。比较前后两次调查结果不难发现，公众注意力的焦点已悄然转移。除了开发商的因素之外，多数公众更倾向于把目前房价过高的原因归结于政府调控不力——其中，地方政府尤其应该承担主要责任。增加税费，成了过去一年中政府调控房市的代名词，每次增加税费征收，政府总是保证说不会增加公众负担，但结果如何呢，哪一次增加税费不直接体现在房价中？为什么中国的房价就不能受市场规律的调节，而总是逆市场规律而行呢？看来政府不能不从自身寻找原因了。

　　显然的事实是，社会公众在对政府提供住房福利和抑制高房价两个方面，都对政府的工作不满意，政府解决自己的社会职能问题也就应该从这个角度出发，真正承担起自己的社会责任。毫无疑问，政府调控的目标应该是鼓励开发商多销售住房，因为这就意味着多解决社会公众的住房问题，也就增加了社会福利，从而有利于社会的稳定，但同时也应注意维持房地产商适当的利润所得。如果企业无法获得一定数量的利润，也就失去了生产经营的积极性，房地产市场也就无从稳定，最终还是难以满足公众的住房需求。解决这个问题，一是要对投资性购房和炒作购房进行征税，以抑制高房价的社会需求；二是要帮助产生潜在降价购房者的数量，让房地产商认识到降价后的利润将更多地是从低价格商品房的销售中获得，而且这部分利润将达到或超过仅销售高价格商品房所获得利润。这就需要使低收入群体在购买住房时，可以获得住房补贴或贴息、降息，如此，购买高价格住房的人就会有所减少，而购买低价格住房的人数就会有所增加。

　　当然，本次以土地增值税“清算”为主要内容的宏观调控亦有其积极作用。正如国家税务总局在“土地增值税并非新开征的税种”一文中特别指出：“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。”这就是说，如果土地增值税是对所有的房地产开发项目开征，由于税收的传导作用，房价暴涨就是难以避免，并会由购房者承担。然而现在并不完全是这样。那些一直以来致力于为普通民众开发住宅，着力于建设“低利润普通住宅项目”的房地产开发企业，那些一直以来严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对土地增值税全额做了预提，并且没有挪作他用的房地产开发企业，“清算”不会对其造成什么严重的冲击。而对于那些狂赌地价、房价上涨，并且不严格执行税务、会计制度，不注意现金流安全的房地产开发企业，则不论其规模大小、上市与否，土地增值税的清算都将给其带来不小的麻烦。

　　问题在于，这个政策有明显的漏洞。土地增值税的增收方法为利润与税率递增式征收，税率在30%—60%之间。开发利润与开发成本之比越高(也就是投入产出比越高)，被征税的比例就越高。投入产出比达到200%以上，开发商的利润将有60%被征税。此征收方法对控制房地产商追求高价商品房有一定的效果，但缺乏政府调控房地产市场的理性思维，仍然可以理解为政府是在往自己腰包里捞钱。如果此政策真是为缓解房价上涨的压力，就应该给予开发商低利润销售更大的优惠，在利润低于在某个数值时免征土地增值税，超这个数值才开始征收土地增值税，利润越高者依比例征收的越重。如此，税收才具有了调控杠杆的意义。须知单纯的征税，从来不可能做到压低商品的价格。

　　从根本上说，我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量调控来调控去，这是我国房地产市场难以避免利益冲突和矛盾的焦点之所在。如樊纲先生所说，这个稳定器就是房产税或者是物业税。政府需要对房产按固定比例征税，税额要随着房价的提高而提高。我国80%的劳动者属于低收入者，而低收入者的住房不能全推给政府，可以通过价格变化、税收杠杆自我调节，相对均衡。首先，由于房产税是对财产征税，它有利于缓解社会收入的不平等；第二，这种税收是稳定的税源，只要有房子就有税；第三，可以减少其他税收，减少生产者的税负；第四，可以使政府的税源更依赖于把现在的城市建设好、维护好，而不是更多地依赖卖地来获取财政收入。樊纲先生没有提到更为关键的一点，即政府不能视普通住房为渔利工具，应参考现实国情确定普通居住标准，对于标准范围内的居民自住用房，特别是多层住房，政府应免费提供土地，并尽可能做到零税费，包括将试点的物业税。对于超标准豪宅，除按市价公开拍卖土地外，相关税费也要尽可能减轻，只要购买者收入来源合法，特定人群的奢侈对拉动内需有好处。无论购买普通住房还是豪宅，都应享受退还个人收入所得税的优待。

　　我们希望，这样的一个“内在稳定器”能够在我国尽快建立起来，而不是像现在这样，没完没了地进行效果不佳的“宏观调控”。

　　(作者系天津财经大学教授)