房市面临全面整肃 扭转市场失灵成楼市调控重点

　　中央政府的八个组成部委日前作出一致决定，本月下旬开始，他们会联合展开一项为期一年的专项整治，旨在围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位进行检查，并对在建且已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。

　　不难看出，政府正以更加务实的姿态介入房地产市场，决意对长期紊乱的市场生态加以治理和整肃，以便及时有效地干预市场失灵的局面。这一点通过本次形成的整治决定得以显示。

　　使失灵的市场回复成功运转一直是楼市调控最具挑战性的核心任务。综合此轮长达三年之久的楼市调控来看，今后的政策趋势将会更多地围绕这一点展开。而本次专项行动，则是对市场失灵状况形成实质性干预的肇始，它预示，有形之手已经不可避免地伸入市场失控的重心地带，欲有所指向性地施以调节。细辨本次行动的“指向性”，我们不难得出上述结论。

　　其一，有形之手指向房地产开发、建设和交易环节的违法违规、权钱交易问题。房地产行业利益主体繁杂、市场秩序紊乱、贪腐之风频现，这是讳莫如深的事实。粗略梳理一番，历年的调控政策之中均没有专门一项针对权钱交易现象而发起的专项整治，相应纠察机制亦不完备。不能不承认，这极易造成调控效率低下和调控工作反复。违法违规、权钱交易是楼市调控进展的最主要阻碍之一，也是切实需要面对的主要市场失灵表现形式之一。

　　在此前提下，能否控制市场风险、能否使市场回复均衡分配与稳定运行的状态，取决于政府通过何种形式去建立一套监控系统，以应对房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为。今次由八部委联合的专项行动，可以看出政府清理调控障碍、扭转市场失灵的决心。

　　其二，房屋预售环节被正式纳入专项整治范畴。本质而论，房屋预售制度是一种低效的分配工具，只能强化开发商集团的垄断能力，由此蜕变成一种垄断销售模式，这一模式是对流通渠道、商品数量、生产周期、销控进度等要素的悉数垄断。更为不利的是，这种垄断做大了开发商集团的市场操控势力，使开发商集团成为住房资源的实际分配人，市场不能幸免地沦落为单极主体形态。无形中助长了暗箱操作的便利以及由此堆积的市场风险。

　　该类模式曾一度受到诟病，极端观点甚至要求将之取消，以便市场能够摆脱困扰透明运行。专项整治决定对在建及预售项目进行全面清理，这不啻是一种正面回应，表明对于预售制存在的问题政府并非心不在焉，而是高度重视的，此次清理无疑只是一个开端。据此分析，假定清理过程中发现预售制委实问题多多，不堪承载全民住房供应大计，后续的改革势不可免。

　　其三，本次专项整治是一个长期的房地产市场秩序整治工作计划中专辟的一部分。目前来看，政府对于楼市的专项清理与检查不是短期之计，而是围绕矫正市场失灵这一调控焦点目标出发，意欲更好地摸清市场深层次问题以求取应对之道而做的先期准备，不能排除后续的措施将更具有指向和针对性。

　　扭转市场失灵并非易事，但也是躲不起、拖不得的。虽然并不能将降低房价、扩大住房供给等问题的解决如数寄托在一次集中的专项整治上，不过可以肯定的是，市场失灵的局面一旦被矫正，很多原本无解的问题将势如破竹地化解。由此，综观三年之久的调控，实际上每时每刻无不是在为该项工作构筑渠道，以备水到渠成之时。因而，房地产调控仍将配备更多的后续策略，其时段之跨度、处置之繁琐可谓任重而道远。(章剑锋 厦门大学不动产金融研究中心)