频频加息“房奴”压力大 组合型固贷受市场热捧

　　　“3月18日加息后，我们银行的固定利率房贷猛增，加息至今不到短短一月，就有四五十家客户加入了固定利率房贷阵营。现在我们行的固定利率贷款余额已经快达到2亿元了。”近期，光大银行上海分行的一位负责人向记者透露。

　　如这位负责人所说，正是加息捧红了固定贷款利率这个产品。他透露：“2006年我们刚推出固定利率贷款之时，市场反应冷淡，从去年1月份到8月19日加息只贷出一笔，但是8月19日之后固定利率房贷余额直线飙升，截至去年年底就有120多户，达1亿多贷款余额。”

　　新固贷类似“魔方”

　　现在的固定利率贷款可不简单。据了解，固定利率房贷的升级版产品可以将固定利率、浮动利率和长短不一的贷款年限或多少不等的金额就像魔方一样任意组合，变化出许许多多的选择。

　　光大银行的理财(相关:证券 财经)师介绍，期限组合/金额组合的固定利率贷款产品分为两种。

　　据了解，金额组合固定利率贷款产品即在贷款期限内，一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率，可以满足客户灵活规避贷款利率风险的需求。

　　若一位客户有30万元的房贷总额用10年时间还贷，如果选择5比5，则15万元用固定贷款利率，据悉光大银行5到10年的住房贷款利率为6.45%，对于优秀客户的优惠利率是6.12%。另一15万元则用浮动利率6.0435%还贷。计算出还贷总额后，则将其摊到每月还款之中。

　　另一种组合方式是按期限组合，包括“固定+浮动”期限组合和“固定+固定”期限组合两种。

　　据光大银行的客户经理介绍，客户在申请一笔住房或商用房贷款时，可以将贷款期限设定为两段：在第一段选择固定利率的同时，可以根据利率水平预期，约定第二段为固定利率或浮动利率。这种产品可以满足客户在不同期限档次执行不同固定利率的要求。

　　该客户经理说：“原先，我们银行的固定利率产品只有3年、5年、10年。但是客户通常房贷期限要达到15年、20年。新产品就能满足客户时间上的需求。‘固定+浮动’期限组合住房贷款期限最长可达30年，‘固定+固定’期限组合住房贷款期限最长可到20年。固定利率期限组合能更好地满足客户在升息预期环境下延长固定利率贷款期限的要求。”

　　房贷产品普遍升级

　　其他银行的固定利率也没有墨守成规，纷纷提升了产品。

　　招商银行推出的结构性固定利率住房贷款类似于“固定+固定”贷款。客户在办理贷款时，可以与招商银行约定一个固定的期限，在该期限内贷款始终按照合同约定的贷款利率计息，利率固定不变。固定期满后，按照合同事先的约定来确定剩余期限内的贷款利率水平，重新定价。也就是在固定利率期间，贷款可以分段执行不同的固定利率标准。

　　农行出台的个人住房混合利率贷款与光大银行“固定+浮动”贷款差不多，指在贷款开始的一段时间内(利率固定期)，利率保持固定不变；利率固定期结束后利率执行方式转换为浮动利率(即传统的个人住房贷款利率执行方式，称为利率浮动期)。比如客户在农行开办固定期为5年或10年的个人住房混合利率贷款，即在5年或10年利率固定，利率固定期结束后，剩余贷款期限利率转换为浮动利率。

　　另有些银行则在房贷产品中加入了期权的概念，并不与客户真正约定第一阶段贷款后的合同，而是增加了利率调整选择权。

　　首次引入“期权”概念的是中国银行，该行理财专家透露：“购买中国银行固定利率房贷产品时，可在买第一期固定利率贷款同时购买下一期固定利率贷款的期权。第一期固定利率到期后，可根据利率浮动情况，选择是否行使期权。新固定利率按购买期权时约定的固定利率执行，如放弃行使期权，则可选择执行浮动利率或按重定价日的固定利率选择相应的固定利率产品。”以3年期固贷利率为例，客户办理第一个3年期固贷时，可选择下一个3年期的固贷期权。3年后，如利率上升，则有权选择下一个3年内继续享受原固贷利率水平。

　　农行的利率调整选择权在操作方式上与中行相反，当农业银行公布的个人住房贷款相应期限的固定利率水平下限下调1个百分点(含)以上时，您可以申请执行选择权，将贷款利率调低相应百分点，以减少利率走低时的损失。

　　固贷风险在于降息

　　选择新型固定利率的好处是至少一段时间内利率固定，在此期间不受人民银行利率调整的影响，并且突破了单个固定利率贷款最长10年的时间限制，使贷款可延长至20、30年。采用期限、时间组合的固定利率贷款比不采用的贷款总利息支出小。

　　现在处于加息通道，固定利率贷款可以规避利率上调风险。但有专家指出，银行推出固定利率房贷旨在巩固房贷业务，固定利率贷款并不适用于所有的利率环境。如果利率开始下调，固定房贷将是银行贷款客户最敬而远之的产品。举例来说，香港的利率是双向浮动的，有升有跌，就很少有人愿选择固贷方式。

　　不过，理财师也指出，目前各方预计未来利率持续上升的可能性较大，而现在只是处于加息通道的头部，离下调还有较大的空间。因此，利率上升，从中长期来看对还款的影响还是比较大，因为增加的还款额累计起来还是会比较高。

　　需要提醒银行客户的是，各种固定贷款的适用对象应该对利率市场比较了解，对未来加息的频度、力度有比较清晰的判断。

　　另外，理财师提醒，购买贷款期权产品者，在估计利率时要将期权费折算到利率升降之中，才能较好判断是否执行期权，保证资产安全。

　　金融小贴士

　　六种房贷还款方式

　　1、等额本息还款法：是指在贷款期内每月以相等的金额平均偿还贷款本息的还款方法。

　　2、等额本金递减法：是指在贷款期内每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减的还款方法。

　　3、等额递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定增加额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。

　　4、等额递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额有一个固定减少额，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。

　　5、等比递增还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。

　　6、等比递减还款法：是指在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额呈一固定比例递减，同一时间段内，每期还款额相等的还款方法。

　　如何选择还款方式？

　　1、“等额本息还款法”每月还款金额相同，便于您合理安排每月的生活和理财，方便又省心。

　　2、“等额本金递减还款法”，每期偿还的本金相同，前期还款金额较大，适合还款初期还款能力较强，并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

　　3、“等额递增还款法”、“等比递增还款法”前期还款压力较小，适合工作年限短，收入呈上升趋势的年轻人。

　　4、“等额递减还款法”、“等比递减还款法”前期还款额相对较高，适合收入较高、还款初期希望归还较大款项来减少利息支出的借款人。

　　（张竞怡）