调控重锤下房地产业依旧向好

    □长城证券 向晖

    尽管07年房地产调控只会加紧不会放松,但我们依然看好行业的中长期发展趋势。房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的,调控的目的是使行业平稳发展、房价小幅平稳增长。

    房价涨幅趋于平缓

    在调控的重锤之下,今年以来全国房价虽然继续普遍上涨,但涨幅趋于平缓,地区之间差别较大,深圳、北京、广州仍为热点城市。国家发改委最新数据显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%,涨幅较1月份回落0.3个百分点,环比上涨0.6%,涨幅与上月持平。其中,新建商品住房销售价格同比上涨5.9%,涨幅比上月低0.2个百分点,环比上涨0.6%,涨幅比上月低0.1个百分点。

    从今年前两个月的房地产开发主要指标走势看,实际完成投资额同比仍保持较高增长,增速高达24.3%。新开工面积同比增幅下降到3.41%,购置土地面积05年以来一直呈下降趋势,今年1-2月份更是下降了30％,只有完成开发土地面积下降7.22%。上述数据表明,在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下,土地购置和开发等指标都有所下降,未来房地产供应量或会因此而趋紧。

    但值得关注的是,尽管06年行业调控政策密集出台,但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从06年初回升,下半年来走势平稳。可见,房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。

    调控将从严从紧

    当前房地产市场已经出现了一些积极的变化,主要体现在住房供应结构开始有所调整、房价涨幅有所放缓、税收信贷土地政策稳步落实、城镇房屋拆迁规模得到合理控制等。但调控的效果并不明显,存在的问题仍很突出,主要是当前住房结构调整工作还处于起步阶段,目前全国90平方米以下住房仅占34％,结构性问题依然严重；房地产开发投资增速维持高位,今年前两个月增速高达24.3%；房价涨幅回落基础不稳固,部分中心城市住房价格涨幅仍然偏高,房价上涨的压力仍然较大；部分地区住房保障制度建设滞后等。

    因此,07年房地产调控的主基调依然是从严从紧,调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。对房地产的调控仍然会从土地、财税和金融政策三方面入手。土地政策方面,仍将控制新增建设用地,同时盘活存量、提高使用效率是今后土地供应的一个重点。税收政策将在调控的过程中发挥更大的作用,仍会体现有保有压的原则,对政策支持的小户型会体现有区别的税收政策。除土地增值税进行清算外,市场普遍预测06年已在部分城市模拟运作的物业税试点工作在07年也有望破题。此外,如果市场传言的商品房预售款专户管理办法出台并严格执行的话,对开发商而言影响较大,势必进一步收紧本已紧张的资金链。当然,更多的应该是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实,也就是说,落到实处的执行是房地产调控的关键。

    中长期看好行业发展趋势

    我们认为,房屋销售价格是由市场供求关系决定的,不会因行政意志而改变,现实存在的巨大需求支撑着高房价,因此同类型房屋价格显著回落的情况不大可能出现,但一定范围内,抗性较小的地区或者楼盘的价格出现不同程度的回落是有可能的。不过随着供应结构的变化,统计数据所显示的平均房价出现回落也是正常现象。

    随着我国城市化进程的加快,全国城镇人口总数在不断扩大,城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加,1986年底的比例是24.5%,06年底已经达到了43.9％的比例。同时,我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快增长,近几年增速稳定在11％以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大,加上住房的更新换代需求、投资需求等,因此我们认为,房地产市场的需求是刚性的。

    预计07年房地产行业的调控效果将逐渐显现,具体表现在：房地产投资增速有所下调、房地产价格平缓小幅上涨、市场交易趋于理性。房价方面,受税收等调控政策限制和拆迁规模控制的影响,投机性需求和被动性需求将继续减少,加之中小户型供应量的增多,长期看房地产供求矛盾会有所缓和,房地产价格将保持平稳小幅增长。我们仍看好房地产行业的中长期发展趋势。

    从股票投资的角度看,对房地产板块有利的方面有：第一,房地产行业对国民经济依然相当重要,人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍旧旺盛,土地供应趋紧也将推高地价,房地产行业仍将平稳发展,房价也将小幅增长；第二,人民币升值预期仍较强烈,房地产仍吸引境内外大量资金；第三,主要房地产上市公司都属于全国性或区域性行业龙头,竞争优势明显,预期业绩优良且成长性较好；第四,07年新会计准则的实施使得房地产公司有了更多的想像空间,尽管上市公司出于避税和保证利润平稳增长的考虑,采用公允价值的积极性并不大,但无论上市公司是否采取公允价值计量投资性物业,拥有较多投资性物业的公司都将在股价上体现出其真实的价值。

    风险因素主要有以下几点：宏观上对房地产行业的调控力度在继续加强,政策性风险始终存在,给投资者造成一定的心理压力；土地增值税严格征收后影响了市场对行业和上市公司增长的预期；如果后续物业税试点和商品房预售款专户管理办法出台,也将对市场造成较大的冲击；房地产开发企业的资金压力普遍存在,如果在规模扩张的过程中不能很好地解决资金和管理难题必将影响企业的发展。

    我们对房地产行业的投资评级依然是中长期推荐,但具体公司需谨慎筛选。建议重点关注以下几类公司：项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩能够持续稳定增长的优质龙头股,如万科、保利地产、金地集团等；自身业绩不错,同时具备资产注入或整体上市潜力、规模实力将有大幅提升的公司,如招商地产、S浙广厦、天鸿宝业、华发股份、冠城大通、泛海建设等。