陆家嘴（600663）陆家嘴集团资产整合拉开序幕

机构：辽宁证券
陆家嘴（600663）陆家嘴集团资产整合拉开序幕

屡屡超前把握龙头品种是本栏最大特色，上周末重点点评的资产注入题材股中铁二局强劲封住涨停，并带动本栏反复强调的资产注入、整体上市题材股全线暴涨。

我们一再反复强调，央企的重大资产注入与整体上市是股改之后的又一次革命性变革，中水渔业、中色股份、东方集团、三一重工、中国重汽等一大批具备资产注入预期品种的全线涨停已经非常说明问题。因此，操作上挖掘具备涨停乃至连续涨停潜力的资产注入龙头已成为当务之急。

陆家嘴（600663）股改时大股东书面承诺，支持上市公司进行主营业务转型，并且集团公司目前拥有的物业及股权，赋予上市公司同等条件下的优先受让权。在成立展览投资发展公司，整合进陆家嘴地区盈利最为丰厚的会展业务资产后，陆家嘴集团资产整合的序幕已经拉开。

鉴于，该股目前严重低估的价值，与大股东的资产整合可能，新资产收购注入可能，转型成功后拥有的超强扩张能力等，东方证券等实力研发机构给出相对估值82元的超高目标价位。尤其值得投资者密切关注的是，公司大手笔投资交通银行等众多金融资产，目前交银行向中国证监会上报了A股发行材料，交行的上市有望成为该股爆发的催化剂！

一、履行股改承诺，资产整合大势所趋

2005年公司股改时，大股东曾书面承诺：支持上市公司进行主营业务转型，并且集团公司目前拥有的、具有稳定收益的、和上述主营业务相关的物业及股权，以及自有土地对外转让时，赋予上市公司同等条件下的优先受让权，以支持上市公司主营业务的发展。

目前，大股东陆家嘴集团旗下有诸多控股、参股公司。其中包括：投资物业开发经营公司，富都世界；房产开发公司，如新高桥、弘安实业等；物业管理公司，陆家嘴物业管理公司，物业管理规模庞大，是全国的知名品牌物业公司；园区服务配套公司，等等。从功能定位来看，母公司应主要承担更多的政府职能，而市场化运作，可能会更多赋予上市公司执行。从减少同业竞争的角度看，趋势应该是，集团的房产开发经营业务，更多转予上市公司。从股改承诺看，上市公司与大股东之间的整合，已经有据可依。整合一旦进行，上市公司的资产实力将得到有力的加强与提高。

二、重大转型提升估值，东方证券动态估值82元

陆家嘴正谋求从土地一级开发商向商用物业经营商的战略转型。目前公司存量物业为15万平米，在建项目37万平米。2007年规划建设面积约50万平米，其中大部分计划于年内开工。未来3年公司将建设100万平米的商业物业，改造已有的商业物业，并可能将40万平米储备地块的用地性质向商用调整，扩大出租物业的规模。公司的这一转型，与上海加快国际金融中心建设的规划相吻合。2006年浦东甲级办公楼租金增长了23.2％，陆家嘴区域的写字楼日租金更是多年来保持两位数的增长速度。随着陆家嘴金融中心战略的深入推进，该区域物业租赁价格仍有较大的上涨空间，未来公司的租金收入将会大规模增长。

鉴于陆家嘴业务转型的顺利推进，东方证券改变原来以土地价值对公司进行估值的模式，转为按物业价值对公司进行估值。 与香港持有型公司相比，陆家嘴未来的可持有物业规模、物业品质均居领先地位，但其总市值却远低于港股，仅达到可比公司的15-20%左右。这与A股普遍高于H 股的市场状况，极不相称，显示低估十分严重。按照香港会计准则，投资物业的EPS。假设物业的平均建成年限为2011 年，贴现率7%，东方证券的动态估值结果：贴现至2007 年，公司每股价值高达82 元。

三、交行回归将成股价暴涨催化剂

交通银行向中国证监会上报了A股发行材料，目前已基本确定4月中旬上会五一后回归，目前来看参股交行的相关品种正蠢蠢欲动，交行的A股发行有望成为该股爆发的催化剂！06年年报显示，公司持有招商银行1758.98万股份(初始投资成本2085.6万元)、持有交通银行578.7万法人股(初始投资成本626万元)、持有光大银行1694万法人股(初始投资成本3311万元)、持有天安保险750万法人股(初始投资成本750万元)、持有大众保险1680万法人股(初始投资成本2167万元，占7.14%)、还持有国泰君安证券760万股份(初始投资成本1000万元)，申银万国证券3238.85万股份(初始投资成本4372.45万元)。

四、中金席位频频“露脸”，机构疯狂抢筹

由于该股投资价值严重低估，因此被中金公司为首的机构投资者疯狂抢筹，在去年年末的行情中，中金北京建国门外大街证券营业部、中金上海陆家嘴东路营业部频频上榜，很明显是主流资金大规模扫货造成股价狂飙。从近期走势上看，该股上升通道仍然保持良好，在集团资产整合与交通银行上市预期下，该股波段性操作买点已经显现，投资者可重点关注！

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