房产投资降温 热钱套现离场

    □本报记者 董文胜

    银行贷款利率上调、房产投资收益率下降、股市财富效应显现,这三大因素对房产投资产生的影响显而易见。近日,有迹象表明房产投资在渐渐降温,部分热钱急于套现离场。

    加息助推二手房抛售

    “加息加完了,还要再加息。我对二手房投资兴趣不大了,不想再玩了。”在地产圈“混”了近10年的张先生似乎萌生了退意,电话里的声音有些激扬。他告诉记者,在北京方庄小区他有20多套小户型住宅差不多全部出手了。这些房子是他在2002年时买的,当时价格也就是12万－14万元/套,现在已经到20万－30万元/套了。这些年,房子每年都能为张先生带来可观的租金收益。

    今年3月18日,央行上调人民币存贷款基准利率0.27个百分点,就是这个消息公布后的一周,张先生下定决心把手里的房子卖掉。他真的不想玩了。“我算过一笔账,目前住宅的投资年收益率不到6％,超过5％已经是属于较高的了,但是现在贷款利率在加息后已经突破了7％,而且可能今后还会上升。因此,转售为租也不划算,还不如降价抛售,从此不玩了。我这些房子大部分都是带着租金契约一起卖掉的。”张先生的口气又带有一些舍不得。像张先生这样从二手房市场撤退的投资者并不在少数。

    记者从不少二手房中介处了解到,加息后北京一些二手高端大户型房屋开始出现抛售的苗头。二手商品房在市场上甚至出现了“集体大逃亡”。我爱我家副总裁胡景晖告诉记者,今年一季度,北京二手房交易总量突破2万套,较去年同期增长28.9％。同期,90平方米以下的中小户型交易比重占到总成交量的70％。加息后二手商品房房源挂牌量急剧增加,相比加息前增长35%,约占二手房市场房源总量的47%。其中,面积在80-90平方米的二手房房源量增长12%；面积在100-140平方米的二手房房源量增长21%；面积在150平方米以上的大面积高档住宅的房源量增长速度较快,涨幅达36%。

    据“链家地产”市场部主任王志伟介绍,3月1日至3月20日,建筑面积在140平方米以上、二手房单价在12000元/平方米以上的房源比今年1月份同期增加21%,而这些放量的大户型高档房产基本集中在中关村、亚运村、紫竹桥等西北部区域。比如,亚运村的荣尊堡国际公寓、紫竹桥的郦城公寓、中关村的锦绣知春公寓,140平方米以上二手房源放量比1月份同期分别上涨26%、23%、31%。

    21世纪不动产市场研究部主任孟奇告诉记者,加息后,不仅北京二手房出现放量。上海二手商品住房买卖挂牌量环比增长28.5%；一季度同比,增长12%。而在春节期间二手房交易冷清的广州楼市,在3月加息后,也迎来又一次爆发。记者在与一些卖房人聊天的时候发现,加息给他们的经济压力并不是很大,但加息预期给了他们很大的心理压力,这也加快了他们抛售二手房的决心。

    房产投资收益率下滑

    如果说加息对二手房抛售是心理因素大于经济因素的话,那么房产投资出租收益下降对投资者就是一个实实在在的影响了。记者曾做过一个关于北京、上海、杭州等城市房产投资收益的统计。我国大城市的投资买房出租的收益率已经下滑了不少,这也成了目前市场上抛售二手房的重要动力。

    在北京朝阳区的CBD核心地带,富力城的两居室租金在3500元/月,房价96万元左右,如果再加上房屋装修、税费、物业费、采暖费以及每年约一个半月的空置期等综合成本因素,房产出租投资年收益率不到4%,北京另一个著名楼盘现代城的投资收益率也与此差不多。而在深圳、上海、杭州这一收益率则更低。这意味着如果靠租金收益收回房产投资的话,需要30年以上。这对许多买房投资的人来说已经无法接受了。

    对于北京今年出现的大户型二手房、中高档二手房抛售,孟奇表示,今年要强制征收房屋出租租金收益5％的综合税,多套大面积住房的保有税(物业税),而出售时在交易环节还要缴纳营业税等,让不少投资者感觉到,二手房获利前景已不容乐观,房产投资利润日渐微薄,抛售手中房已成了不少买家的选择。

    胡景晖告诉记者,从政策面来看,仍有许多影响租金收益的政策要出台。今年以来,北京市普通商品房并没有预计的“50%”的放量。这里存在开发商捂盘惜售等违规行为。五一以后,北京市政府将会加大对这一行为的打击力度。这一批房源的入市,对二手房影响比较大。赶上大量新房入市前卖掉手中的二手房,这也是一个经济的想法。而到今年10月左右,《北京市房屋私人租赁管理办法》预计也会出台,按照该办法规定,房屋出租将实行强制登记备案,这也意味着缴纳5%的租金收益将会更加规范。

    股市“虹吸”效应渐显

    “3月19日,大盘刚刚站稳3000点,现在已经过了3700点大关了。”在中信实业银行上班的刘先生告诉记者,他在加息消息出来后的第二天开始大举进入股市,投入资金150万元,他把自己在未来奥运会主会场附近的一套150平方米房子卖掉了。刘先生承认,到明年奥运会,房子还能升值20万元,但他不想再等了。他的房款进入股市以来,到现在收益已经达到30%。

    而在方庄有20多套房子的张先生告诉记者,他不懂股市,只好把卖房子的钱买成了基金。尽管,收益率还不到15%,不过,张先生已经很满意了。他相信自己在年底前能有30%的收益率。不管怎么说,这要比他去收房租省事多了。

    记者注意到,像刘先生这样把房子卖掉套现后进股市的不在少数。胡景晖告诉记者,我爱我家虽然还没有具体的数据统计有多少投资者卖房套现进股市,但现在的股市赚钱效应已经非常具有诱惑了。胡景晖告诉记者一个例子。有一个投资者手里有三套大房子,但是二手房从挂牌到交易成功,最后过户套现,最短的时间需要2－3周,长的要1－2个月。最后,这位投资者实在等不及了,就把房子拿到当铺当了,提取现金后进股市。相对于当铺的3%－5%的月息,股市的收益还是很高的。不过,胡景晖也提醒这些投资者,这样的理财方式过于激进了,风险太高。如果,在股市深度套牢的话,后果也是不堪设想的。由于现在股市处于牛市阶段,新进入股市的投资者基本上都会有收益,显然,这对于卖房进股市的人来说,示范作用不可低估。