地产资本正在顺势分流 奥运引发酒店地产投资热

　　本报记者 杨丽萍

　　马上就要到来的2008年奥运会对酒店地产而言无疑是最大的契机，地产资本也正在顺势分流，向酒店地产“挺进”。

　　资本分流

　　近日，由首创置业和阳光股份联合开发的阳光上东对外宣布，其开发建设的四星级商务酒店将于五一前封顶，并将在北京奥运会之前全面投入使用。

　　而几乎就在同时，招商地产也宣称，该公司将投资4亿元在北京白家庄地块上建造一家五星级酒店。

　　此前，包括富力、绿地、华润置地，以及金融街、华侨城、合生创展等实力雄厚的房企，在酒店投资领域都有大手笔。此外，在城市黄金地段重金开发建筑综合体的企业，如北京银泰中心的开发商银泰置业、华贸中心的开发商国华置业、财富中心的开发商香江国际等等，都为项目配套了高档酒店。

　　戴德梁行近日发表的一季度市场报告显示，2008年奥运会前，北京将有9家新的五星级酒店陆续投入使用，这些酒店除了选择传统的商务热点区域如CBD、金融街外，也开始将触角伸向了像上东区、望京这类交通便捷，同时高端商务人士集中的新区域。

　　在短短的一两年内，资本为何如此倾心于酒店地产呢？

　　“北京酒店发展的巨大空间主要源自于2008奥运接待需求的缺口，以及强劲的商务、入境旅游的持续增长。”上海五合智库总经理邹毅在接受媒体采访时指出，正是这种巨大的市场效益背后，推动了整个北京酒店地产投资的迅速增加。“2007年到2008年奥运会前夕，北京酒店将继续大规模放量。”

　　“2008年奥运会前，北京酒店的数量将从2006年底的700家增至800家，3-5星级的酒店房间将从8.5万间增至2008年后的10万间；今年北京的酒店出租率将从目前的69%增至72%-75%。”戴德梁行投资部董事曹念国预测。

　　“过剩论”

　　然而，跟所有奥运的受益行业一样，酒店依然面临一个奥运之后会不会降温的难题，这就自然地涉及到酒店地产的投资风险。

　　“以目前北京的酒店市场而言，其发展速度相对于市场需求有些超前。”邹毅指出，奥运后市场对酒店的需求将降低，北京要避免以长期投资满足短期需求。“对于这一点，国家旅游局也曾明确指出过。”

　　而邹毅又以CBD商圈为例诠释了这个观点。

　　“截至2006年底，CBD商圈五星级（或同档次豪华）酒店客房数大约为2700间，但预计到2008年奥运前夕，仅仅4平方公里的CBD商圈内五星级（或同档次豪华）酒店就有客房近6500间。一年半的时间将增加2700多间。”邹毅坦承，奥运期间也许可以保证比较高的入住率，但奥运会之后消费人群的大量流失可能导致较高的空置率。

　　“投资新开酒店的步伐应该适当放缓，2006-2008年酒店的集中放量需要时间去培育市场，需要给市场一些时间去消化吸收。”邹毅认为。

　　然而，有不同意见者认为，奥运只是一个诱发因素，真正决定是否投资酒店地产的因素很多。“奥运是短期的因素。”

　　“开发商更看重其背后的产业升值。”国际商业地产研究中心理事长朱凌波在接受本报记者采访时坦言，开发商在积累了原始资本后，希望将以往的粗放经营改为长远的多元化发展，在地产开发的主业之外寻求稳定的长线经营回报。

　　而据记者了解，特别是对于像阳光股份、富力、合生等这样的上市公司更是如此，它们通常都有用这种长期稳定的经营回报来满足资本市场对公司财务指标的要求。

　　当然，而对于酒店地产所带来的附加值，也是投资者衡量投资风险的标尺之一。

　　北京国华置业有限公司公关经理赵加表示，酒店能给地段带来的附加值，对这个地段市场具有一定号召力，对地价的提升是毫无疑问的，衡量一个区域地价高低的标准除了写字楼就是看酒店。

　　阳光上东总经理陈卫光也非常明确地表示，他们引进酒店完全是从区域市场考虑的。“区域的生命力在于最大限度挖掘市场价值。阳光上东酒店引进国际知名酒店管理集团，也是希望通过品牌的支持，提升区域高端市场和环境品质。”

　　陈卫光还指出，酒店地产重点考验的还有开发商的长线运作能力，开发商的实力和经营管理能力非常重要。只有具备强大实力的开发商才能保证项目的顺利开发，引进品牌酒店公司，并使酒店能成功运营。

　　如此说来，纵使奥运之后酒店地产也会出现“几家欢喜几家愁”的场面，但是，决定胜出的理由不外乎就是对产业升值和地段附加值的判断，以及开发商有无长线运作能力等。