“夹缝”中的限价房 怎样让百姓的期待不落空？

　　对于买经济适用房排不上队、买高价商品房又无能为力的普通老百姓而言，限价商品房无疑是房地产调控以来最为期待的事情。

　　漫长的等待后，近期北京、广州、成都等一些城市的老百姓终于看到了揭开神秘面纱的限价房。

　　处在保障性住房与商品住房“夹缝”中的限价房

　　2006年5月国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。作为“国六条”的配套细则，《意见》明确提出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”因此，限价房可以简单地概括为“中低价位、中小套型普通商品房”。

　　虽然“限房价”“限户型”等字眼让中低收入百姓分外期盼，但限价房的推出过程却一波三折。

　　中国人民大学公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明认为，限价房既区别于保障福利房，也不同于一般的商品房。“既要运用计划手段限定房价，让中低收入家庭承受得起；又要遵循市场运行规律。限价房定位的这种特殊性和矛盾性增加了其操作的难度。”严金明教授说。

　　2006年底，限价房在广州、成都、杭州、青岛等地陆续出炉。今年4月，具有标杆意义的北京限价房地块招标的高调推出，让苦苦等待的北京市民顿感“眼前一亮”。

　　处在保障性住房与商品住房“夹缝”中的限价房，虽然最终走到房地产市场调控的前台，但围绕限价房的各种争论并未尘埃落定，限价房政策的相关细节也有待进一步细化。

　　普通百姓买得起限价房吗？

　　舆论关注的焦点首先是限价房定价是否合理。换言之，普通百姓买得起限价房吗？

　　以北京推出的限价房为例，首批限价房将比当地同质普通商品房平均价格下降10%-15%。其中，西三旗地块标书明确，项目平均销售限价为6350元/平方米。而目前该区域普通住宅售价已基本达到8000元/平方米，这样这块限价房比周边项目便宜2000元/平方米左右。市民陈军在接受记者采访时说：“每平方米便宜2000元，降价幅度还是比较大的，能够在一定程度上缓解中等收入家庭的购房压力。”但在某事业单位工作的王芳的话也道出了一部分市民的观点：“每平方米6350元，太贵了，我仍然买不起。如果限价房的定价应该以中低收入居民的承受力为标准，现在这样参照周边商品房来定价，那不等于承认了高涨房价的合理性吗？”

　　焦点之二是限价房的申购资格问题。也就是说，普通百姓买得到限价房吗？

　　由于此前经济适用房暴露出的购买资格审核不严等问题，使得人们对限价房的资格审核存在担忧。房地产独立评论人顾海波认为，限价房等保障性住房的需求巨大，但供应量却是有限的。如果不能清晰认定购买对象，就很可能滋生腐败。

　　据了解，目前，广州、北京等对限价房购买资格的要求还仅限于本市户口、中低收入家庭优先等笼统规定，具体细则仍在制订过程中。

　　焦点之三是限价房的质量问题。即普通百姓买了限价房后住得好吗？

　　由于限价房政策对开发商的利润有所限制，曾有舆论认为“中小开发商可能更感兴趣”。但北京首块限价房用地招标现场却演绎了一场地产大鳄的激烈角逐，对此市民陈军不无担心地说：“资本的逐利性决定了开发商追逐高额利润的本能，限价房缩小了开发商的利润空间，开发商会不会通过偷工减料来降低成本，会不会因此带来产品质量问题？”对此，严金明认为限价房不仅需要政府在质量监管上严格把关，而且要让限价房的购买者全程参与工程质量监督。

　　让政府的归政府，市场的归市场

　　据了解，北京今年将开工建设300万平方米限价房，而北京市相关部门的统计资料显示，近几年北京商品住宅的年均销售量为4000万平方米左右。这样看来，在住房供应总量里，限价房的比例还不到10%。

　　严金明指出，目前，限价房还处在探索阶段，推出的数量、比例都不大，效果也是有限的，因此还不能说是一种很成熟的房地产市场调控手段。“但可以肯定，随着限价房数量、规模的不断扩大，会有越来越多的中低收入家庭，通过这一惠民政策实现安居梦想。”严金明教授说。

　　顾海波则认为，限价房不是孤立的，是整个住房体系中的一个有机组成部分，必须放在整个体系中来全面考量。限价房只是拉近了房地产市场与普通老百姓的距离。要真正解决广大普通百姓的自住住房需求，显然还有不少路要走。

　　财经评论人士余丰慧认为，建立政府负责下的多层次住房建设和供给，鼓励自住性为主的住房消费需求，是中国特点的住房建设和消费模式的核心内容。在解决百姓住房问题上，政府负起低收入者的住房责任，政府协助解决中等收入者的住房，高收入者完全进入商品房市场解决住房问题。

　　“让政府的归政府，市场的归市场，这也许才是解决我国百姓住房难、高房价的治本之策。”余丰慧说。(董素玉)