碧桂园市值压过万科 谁将成为内地的长江实业

    主要在广东二三线城市发展的地产商碧桂园4月下旬在港上市，近来市值稳居1100亿港元之上，超过了此前内地地产商在港市值最大的中国海外，仅次于港股地产“王牌”长江实业和新鸿基地产，市值亦高过A股地产龙头万科。

　　分析人士认为，越来越多的大型房企上市融资之后，公司市值和业务都将快速膨胀，相互间的竞争将愈演愈烈。如果说长江实业是香港当之无愧的地产龙头，那么谁将成为内地的长江实业呢？

　　碧桂园市值压万科

　　以5月8日收市价计算，在内地或香港上市的内地房地产企业中，碧桂园以1117亿港元排市值第一；万科以总市值867亿人民币退居第二；紧随其后的则是中国海外，总市值约为728亿港元。

　　万科2006年底的股东权益为148.8亿元，去年实现营业收入178.48亿元，净利润为21.54亿元；而碧桂园2006年底的股东权益则为14.75亿元，加上新募集的约129亿港元，则为143.75亿元，去年收入79.4亿元，净利润15.19亿元。三项指标均以万科胜出，缘何市值却远远落后？

　　国泰君安(香港)地产行业研究员姚峣认为，根据碧桂园招股书预测，该公司2007年的净利润将达到40.5亿港元，较去年大涨1.66倍，公司因此有可能超越万科和中国海外，成为中国房地产企业的第一利润大户，这是其获得千亿估值的主要原因。

　　“很难说碧桂园估值是否偏高，如果它的净利润能够保持40%左右的增长，我们认为这样的估值还算比较合理。”姚峣说。至于碧桂园市值远远超过万科和中国海外，他认为，可能并非前者高估，而是后两者被市场低估。

　　“四龙头”各领风骚

　　虽然目前碧桂园市值称大，但论综合实力、盈利能力和资产规模，它却并非第一。根据由国务院发展研究中心企业所等单位联合推出的2007年中国房地产企业100强排名，综合实力第一名是万科，盈利能力第一名是中国海外，资产规模第一名则是北京首都开发控股公司，这四家公司可谓各有所长，经营风格各异。

　　“万科最大的优势在于它没有短板！”中信证券地产行业研究员段海瑞如此评价。他表示，万科一直是中国地产业的领跑者，能够比较早地把握行业动向。其品牌、管理能力、融资能力以及开发能力，都处于行业的领先地位。

　　对于以工程开发出身的中国海外，分析人士认为其开发能力在全国地产公司中首屈一指；公司的股东背景也具有优势。姚峣认为，中国海外产品线比较齐全，地域分布涉及港澳等海外地区，因此受宏观经济变化的影响将相对较小，抵御风险能力也较强。

　　与万科和中国海外已实现全国扩张有所不同，碧桂园和首开控股则主要集中于区域开发。碧桂园的优势在于其丰厚的土地储备和低廉的土地成本，目前该公司拥有土地储备达1800万平方米，足够未来五年开发所用；而公司的土地成本目前不足楼盘售价的10%，这保证了足够强的盈利能力。不过目前市场对于碧桂园的发展也存有担心，认为其在广东以外地区的扩张尚未成型，而低地价成本的优势要在其它地区保持也有不小难度。

　　对于2005年由北京大型房地产国有骨干企业城开和天鸿集团合并而成的首开控股，土地储备也比较丰富，并在北京内外拥有一批精品房地产项目；另外，公司股东背景也是其一个重要的优势，2008年奥运会的重大工程项目，该集团是重要的投资建设者。不过，分析人士也指出，首开控股的优势在大，但是否足够强，还有待市场的考验。

　　冠军或在长跑中诞生

　　“要在今后的竞争中胜出，关键还在于融资能力和管理开发能力！”段海瑞认为，房地产企业是资金密集型企业，融资能力强确保公司能获得较大的土地储备；而较强的管理开发能力，则能确保公司推出适应市场需求的产品，形成较强的盈利能力。以此判断，万科、中国海外和碧桂园比没有上市的首开控股具有一定优势。

　　中金公司房地产行业研究员白宏炜分析，民营房地产企业想要持续增长，最大的障碍还是管理，“他们可以在一个阶段爆发起来，但是长跑的话，他们的确受制于管理上的弱势，而且在短期内难以改变。”他认为，鉴于此，公司治理比较完善、人才储备较强的万科和中国海外最后胜出的机会更大。

　　不过，最后的冠军也未必一定在现在的四大龙头中产生。白宏炜认为，在目前中国房地产业处于景气高峰的情况下，大小公司都能分得一杯羹，或许还需要经过一轮行业周期的淘汰，真正的中国地产巨无霸才会出现。