公布房价成本意思不大？ 开发商想卖多少就多少

　　　上周传来消息，我省将在重点城区分地段定期或不定期公布各类住宅价格社会平均水平，进一步明确进入商品房开发成本的项目。　公布商品房成本，能使房价透明吗？对平抑房价会起到什么样的作用？

　　南京自建房发起人邵角，曾公开过南京上百家楼盘的建筑成本，是民间公开商品房成本清单第一人。

“公布商品房成本完全可行，商品房成本主要包括土地成本、土建和安装成本、政府规费、开发商的运营成本，前面3项都可以公开，难于公开的就是开发商的运营费用，涉及到企业的商业秘密。”邵角称。

　　采访中，记者听到的并不是“一边倒”的叫好声。

　　“公布商品房成本意思不大。”苏鼎房地产研究中心主任宋坚称，主要原因是，房价与建房成本的关联并不紧密。房价的构成，已不是过去的成本加合理利润这样简单了，替代的定价方式是“想卖多少就卖多少”，定价标杆则来源于当时的市场行情。

　　一家开发商交给记者的“××地块可行性报告”显示：这幅位于南京城东的地块，楼面地价2650元/平方米，建安、管理、营销等成本3000-3500元/平方米，简单测算房价为6000多元/平方米，但开发商在参考周边楼盘价格后，拟定的价格为8500-11500元/平方米，每平方米利润达3000-4000元。

　　极力主张公开商品房成本的邵角也坦承，公布的数据“仅供参考”：如果是开发商提供的成本数据，其中定有不合理的成本列支；如果是物价部门审核后得出的数据，也做不到准确，比如土地成本，就如同“迷宫”，真实成本难以考量。

　　拿南京来说，该市对土地作价定出的最新规定是：取得使用权3年以上的土地，方可按评估方式测算地价进入住房价格的成本。就是说，开发商在取得土地使用权后，3年内开发的房子，土地成本应该是相同的；到3年后，才会对土地成本重新评估核价。

　　“目前南京在售楼盘，多数是2004年左右拿的地，土地使用权多不满3年，按规定，它们的地价应该相同。问题是，在同一个行政区内、同一时间段里拿地，各地块的房屋建筑安装费用虽大致无异，但得地成本、拆迁成本却迥然不同。这样的作价方式，不科学。”邵角说。

　　还有一些在售项目的土地，是以前协议划拨的，成本很少，但这些楼盘公布出来的成本却可能和高地价楼盘成本不相上下。有开发商就透露说，不会按真实地价算成本的，大不了增加一些名目，“很多时候存在人为操作。”

　　显然，当房价已经不需要真实成本作为依托时，公布所谓的“成本”，也就失去了意义。

　　政府公布房价成本在我省已有先例。去年9月，盐城市物价局出台了国内首个“官方版”房价构成清单，希望藉此让商品房定价更接近成本，有效遏制房价虚高。当地的做法是：先让开发商将各种成本数据报上来，然后举行商品房定价集体会议，对开发企业自报成本进行监审，剔除其中的虚头，然后，物价部门再与开发商协商，将监审后的商品房销售基准价格公之于众。

　　应该说，这样的成本开支数据，对老百姓“明白消费”是有帮助的。但是，由于其中依然难以避免的人为因素，“成本公布”对房价的平抑作用尚难显现。

　　邵角称，从短期看，公布房价成本，并不能平抑房价。“目前的政策像大禹治水，更多的是在‘堵’，而不是在‘疏’。但要让房价高水位降下来，不应是‘堵’，而应是‘疏’。”而这个“疏”，他认为就是允许市场存在普通商品房、单位集资建房、民间合作建房、经济适用房等多种住房形式存在市场竞争充分了，价格就更透明了。

　　有专家建议，政府应更多采取合理引导需求与适当扩大供给“双管齐下”的方式，缓解当前紧张的供需矛盾，达到稳定房价的目的，“用这样的思路来替代公布商品房成本的做法，可能效果更好。”(汪晓霞)