央行提高利率和准备金率对房地产行业的影响

　　事件描述

　　中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

　　事件评论

　　第一，我们认为本次央行加息在预料之中，方式选择对地产行业影响有限

　　经济整体运行呈现偏快态势应该是这次加息政策出台的主要诱因，政策并非针对地产行业。4月份的信贷继续保持高速增长，货币供应量延续了去年12月份以来M1增速超过M2形成的倒喇叭口，居民存款分流问题严重，4月份创下历史最大减幅，股市债市的虹吸效应不可忽视，而与此对应，实体经济的固定资产投资继续小幅反弹、CPI在3％左右徘徊、以及1-4月份贸易顺差数据仍然保持高速增长，所有数据使加息成为预期之中的行为。

　　中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。本次方式选择将一年期存款基准利率由现行的2.79％提高到3.06％，一年期贷款基准利率由现行的6.39％提高到6.57％，贷款基准利率只调整0.18个百分点和住房公积金贷款利率上调0.09个百分点对购房者实际影响较小。

　　另外值得关注的央行政策为自5月21日起银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大至千分之五。即每日银行间即期外汇市场人民币兑美元的交易价可在中国外汇交易中心对外公布的当日人民币兑美元中间价上下千分之五的幅度内浮动。虽然扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元汇率浮动区间并不意味着人民币汇率大幅波动，但给予市场的心理预期有可能刺激人民币升值。人民币升值速度加快将直接影响资产价格的变化，将推动房地产股价上涨。

　　第二，加息将小幅影响房企财务成本，房企开始注重多种渠道融资

　　加息直接增加开发商的财务成本，开发商的开发贷款期限一般为一至三年，加息幅度导致房地产上市公司的财务费用提高影响净利润。虽然地产公司的盈利减少并不明显，但对于一些资金链紧张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加霜；它们与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出现我们视野当中。

　　由于2006年银监会曾出台了进一步加强房地产信贷管理的通知，对于房地产开发贷款的发放作了进一步说明限制，从年初以来，商业银行对房地产开发贷款有所收缩，一些资质较差、信用较差的房地产开发企业贷款的难度大大增加。根据数据，1至4月份，全国完成房地产开发投资5265亿元，房地产开发企业资金来源中国内贷款增长26.8％、利用外资增长91.7％、企业自筹增长25.7％。通过数据可以观察出房地产企业开始注重多种渠道融资，特别是外资增长比例在大幅度提高。优秀企业将在保证自身资金安全的情况下，加快整合行业的速度，房地产企业融资能力重要性将进一步显现。

　　第三，影响地产行业发展因素很多，加息和政策调控都不能改变行业长期发展趋势

　　我们前不久在对地产公司股价短期波动的点评报告中提出政策调控才是影响当前股票价格波动最敏感问题。

　　市场关心的地产行业相关政策及税收变化目前没有明确的操作方法，特别是增值税、预售款管理和物业税的三大问题，仍会使房地产行业的短期发展存在较大变数。对于增值税各地方实施细则将会在近期陆续推出，而物业税的问题在07年明确的可能性较小，但已经在部分地区开始实行的预售款专款专用制度，将成为短期市场最为关心的政策性因素。该政策强制预售资金必须等到竣工验收合格以后才可以投入下一个项目，将大大影响地产公司资金使用效率。如果该政策向全国推广且严格执行，将给地产公司现金流带来相当大的压力。

　　同时我们认为，房地产行业持续发展良好，加息和政策调控都不会改变长期趋势。国家统计局18日发布的报告显示，1至4月份全国房地产开发投资同比增长27.4％，增速比1至3月份加快0.5个百分点，比去年同期加快6.1个百分点。1至4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6％；房屋施工面积14.26亿平方米，同比增长21.3％。4月份国房景气指数为102.65点，比3月份上升1.43点，比去年同期上升1.04点。在行业供求关系没有发生根本改变的情况下，房地产价格仍会坚挺，行业持续发展仍旧良好。加息和政策调控都只是影响行业发展因素之一，只会影响短期波动，不会改变长期趋势。

　　第四，政策性调控措施逐渐明朗，投资地产股机会即将来临

　　加息影响一直是市场对地产股担忧之一，但我们认为利率提升的心理影响将远远大于实际影响，更多是对心理预期一定干扰。但城镇化、家庭成员规模的缩小，住宅消费升级等因素将导致未来房地产实际需求不会降低。

　　我们判断，随着07年各地方政府分别出台相对细化地产执行政策，地产股投资机会即将来临。我们依旧建议关注三类地产企业：行业内的龙头公司，由于龙头公司往往在行业调控背景下出现超常规发展，如万科。大股东确定性资产注入的公司，如招商地产、中粮地产，两家公司都在股改中表示未来将大股东优质的资产整合到上市公司。

　　区域龙头企业，如福星科技、天房发展，上市公司在区域内属于综合优势比较明显地产企业，未来可持续发展能力较强。

　　作者：长江证券

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