北京土地增值税细则:地产商福利分房按市价纳税

　　漫画：土地增值税清算“惹急”开发商 背景说明：1月16日由国税总局下发的《关于房地产 开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称《通知》）已

　　经引起房地产开发界不小的震荡。在上海开发商将集体上书市领导，要求谨慎制定土地增值税清算细则的同时，近日，京城地产名人任志强(任志强新闻,任志强说吧)、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)分别在个人博客上发表文章，评价政策影响。

　　北京市土地增值税清算细则于昨日（21日）揭开面纱。房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励的，视同销售房地产，应按照市场价格进行核定换算成销售收入，纳入缴税范围。

　　土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入，减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后，按照余额计征。

　　北京市地税局昨日发布的《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》(以下简称《办法》)规定，清算项目的销售收入是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。对房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产，取得其收入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。

　　《办法》规定，开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。但若发现无法按清算要求提供开发成本核算资料、虚报房地产开发成本等5种情形，则按核定办法扣除。具体标准是，高层商品住宅(7层以上)建安造价允许扣除标准为每平方米2263元，多层商品住宅(7层及以下)允许扣除标准为每平方米1560元。

　　对于不同竣工年代的商品住宅项目，可以进行相应系数修正。具体计算公式为：核定扣除的4项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数。

　　据了解，我国自1994年1月1日起开征土地增值税。国税总局于去年年底发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题。(赵艳红）