政策细化促进地产行业优胜劣汰

    □中原证券 魏博

    我国城市化进程刚刚开始,快速城市化进程带来的巨大住房需求将持续。在市场需求支撑下,规范后的房地产行业发展前景向好；新会计准则中对投资性房产的调整将大大提高房地产上市公司的净资产和当期盈利；人民币升值推动地产股行情。

    市场需求巨大

    我国目前处在城市化的中期阶段,增量需求和改善性需求数量非常巨大,而且将持续至少二十年。我国城镇居民居住条件的改善仍然依赖于房地产行业的发展。对于房地产行业来说,包括土地市场规范化在内的行业秩序的建立是整个行业走向规范化的基础。只有在土地市场规范化的前提下,整个房地产市场才能逐步规范、成熟。短期来看国家的调控政策会让房地产市场适度降温,对新商品房的供应也会起到一定的抑制作用,但在我国城市化进程的强大推动下,规范化后的房地产行业将持续向好发展。

    毫无疑问,行业的规范、成熟有利于行业内优秀公司的发展,可以促进经营稳健,资金、项目储备与开发能力相匹配的行业龙头公司跨区域发展。

    随着房地产宏观调控政策的施行,房地产行业在经历了摸索发展阶段后,现在行业的特征是发展期和整合期并存,表现为一方面整个行业发展速度仍将保持稳定,另一方面行业内公司优胜劣汰加剧,龙头公司受益。

    新会计准则中规定会计报表中须单列“投资性房产”项目,处理可以采用成本模式或者公允价值模式,但以成本模式为主导。如有活跃市场,能确定公允价值并能可靠计量,也可采用公允价值计量模式,这种模式下不计提折旧或减值准备,公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。

    目前从公布的2006年年报来看,在新会计准则实施的第一年,只有极少数上市公司选择公允价值模式计量投资性房地产,涉及金额最大的是中国银行,高达33.18亿元。被寄予厚望的房地产行业上市公司并没有采取公允价值计量投资性房地产,这是因为新会计准则确定投资性房地产公允价值的标准比较严格,因此在新规则实施的第一年,大部分公司选择观望态度也在情理之中。

    众所周知,近几年我国房地产升值迅速,如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产,必将大大提高其净资产和当期盈利。

    对房地产上市公司拥有投资性房地产的净资产重估将大大提升公司价值。新会计准则的实行导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值,这对行业构成了制度性的长期利好。

    人民币升值推动地产股行情

    从各国汇率变化与房地产市场之间的关系来看,在本币升值的情况下,房地产作为一种投资产品,其价格将持续上涨。自2005年我国汇率改革起,截至2007年5月8日,人民币汇率已经累计升值7.47％,而且这一趋势仍将持续下去。从资本市场表现来看,人民币的每一次升值都会引发地产股出现一轮不小的行情。

    我国区域经济发展不平衡,东部、中部、西部经济实力和消费水平存在着巨大差异,在房地产市场上表现为房屋价格和房屋销量的差别。我国东部地区市场发达,也是城市化程度最高的地区,尤其是长三角、珠三角、环渤海三个区域是我国人口的密集地带,“新移民人口”一直保持较快的增长速度。

    预计2007年长三角、珠三角、环渤海地区房地产市场仍将保持供需两旺的局面,奥运会、滨海新区开发、世博会、亚运会等重大机遇分别为为三个区域市场提供了强大的房地产市场需求支撑和吸引资本市场热点的题材。

    我们看好重点布局于珠三角、长三角和京津地区房地产市场的万科、金地、金融街、栖霞建设等公司盈利增长前景。

    2006年房地产行业上市公司实现主营业务收入793.95亿元,同比增长31.74％,比全国商品房销售额16.7%的增速高出一倍,也远领先于国内A股上市公司整体25.81%的主营业务收入增速。实现净利润90.61亿元,同比增长45.16%。

    从行业成长性角度来看,房地产行业主营业务收入连续多年保持增长,净利润增长更是稳健,两项数据的对比显示房地产行业上市公司在规模扩张的同时盈利能力也稳健提升。

    2006年房地产行业12家重点上市公司整体平均主营业务收入增长50.41％,平均主营业务利润增长率为46.44％,远高于全行业和上市公司的平均水平。其中主营业务收入增长率最大的是华侨城,增速达到172.42％,其次是亿城股份,增速为106.73%；主营业务收入增速最小的是名流置业,增速为5.99％。主营业务利润增长率和净利润增长率最大的是亿城股份,增速分别达到176.04％和344.10％；净利润增速最小的是北京城建,增速为-46.30％。

    从最新公布的2007年一季报分析,房地产行业重点上市公司营业收入和盈利普遍实现大幅增长。其中最为显著的有金融街营业收入增长19.49倍,净利润增长30.83倍；亿城股份营业收入增长18.27倍,净利润增长5.99倍。

    行业重点上市公司盈利状况分析

    12家重点公司2006年毛利率相比2005年稳步上升了1.4个百分点,在此基础上,2007年一季度又提升了3.7个百分点,其中万科、金地集团、中华企业、北京城建和华发股份的毛利率水平保持稳定上涨。

    平均销售净利率在2006年出现下滑,这在很大程度上是税收和利率政策导致的结果。此种情况是对公司经营能力的考验,在2007年一季度销售净利率出现上升是一个好的趋势,说明重点公司在各自区域和子行业类别内具有较好的知名度和市场空间,通过内部控制和外部转移能够消化调控对盈利能力的影响。

    从净资产收益率分析,12家重点公司的收益率平均值平稳保持在较高水平,这其中,2006年万科和栖霞建设都进行了非公开发行股票增加了净资产值。

    存货周转率数值偏低,但这是由于房地产行业的行业特殊性造成,与房地产行业上市公司整体0.39的存货周转率相比,可以看出12家重点公司的存货周转率处在良好水平,而且同比明显加快。平均应收账款周转率在剔除掉栖霞建设的异常值外,平均值保持在高速运转状态。12家重点公司总资产周转率小幅增加,与行业整体资产周转率0.33相比略好于行业平均值,基本处在正常范围之内。在行业调控的背景下,作为行业中优秀的上市公司,依靠品牌、质量和客户服务加快销售,提高总资产周转率是每一个公司抓住行业整合机遇所必需的。

    近两年12家重点公司的流动比率略有提高,速动比率基本保持平稳,均好于行业平均水平。其中,华发股份、亿城股份和北京城建的资产负债率较高,其他公司基本保持在行业公认的65％左右正常水平。三项指标综合分析,偿债能力最好的是陆家嘴和名流置业,考虑到华发股份的速动比率达到1.01,其较高的资产负债率短期内并无风险。

    按5月8日收盘价计算,12家公司2007年的动态市盈率为36.93倍,2008年动态市盈率为25.57倍；如果剔除掉市盈率较高的北京城建,则11家公司2007年动态市盈率为31.39倍,2008年动态市盈率为23.02倍。

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