推行得不够彻底？ 限价房为什么没有赢得喝彩

　　厦门大学不动产金融研究中心研究员

　　香港财经文摘杂志高级记者专栏作者

　　北京下决心要让购房人得实惠，接二连三推出限价房用地，动静很大。举国看去，此举也颇有些燎原之势。可限价房横空出世，却没能博取多少认同和响应，反而倒彩声四起。

　　怎样才叫做彻底？例如一个城市，平均房价每平方米一万元，按照他们的限价思路，必定要把价格的浮动上限压制到三千元或者更低，似乎最好是可以齐根削平，这样才彻底了。否则便不是一项令人欢欣鼓舞的措施。

　　免费的午餐谁都乐意吃，我们欢迎白送。非常同意这样的思路———如果可行的话。但是可能吗？这类极端的动议若被采纳，几乎可以肯定，将不会有人去建设限价房。开发商没有动力这样做，地方政府同样如此，因为那时候他们连仅剩的逐利动机都没有了，只好寻求退出或抵制。检讨一下我们过往的一系列政策性房屋建设，不难得出这个结论。

　　要认识清楚，限价政策是要对开发商集团和价格紊乱的市场下重药，而不是下死手。这要求我们把握住一点，就是在向开发商集团发出严厉警告的同时，重新去平衡和调整一下利益分配。这种平衡或调整要求建立在多方主体都能接受的水平之上。也就是说，当将开发商集团的获利水平往下压一压的时候，不至于出现太大挫折感，以至产生望而却步、负隅顽抗的消极心态。

　　就这方面而言，开发商集团显然是接受限价政策的。只要有利润，就会有动力。这是规律。虽然他们总要在口头上做出种种反对表示，但并没有拒绝去竞标限价地块。他们以自己的实际行动告诉外界，虽然限了价，却依然能够从中获利，限价对他们的发展没有任何阻碍。

　　无疑，限价政策是对各方利益的一次平衡，而且是平衡在各方都乐意接受的基准上的。这时候我们不妨来为开发商、地方政府和购房人各算一笔账，看看限价之后是多赢还是多输吧。

　　开发商方面。在房地产业的发展过程中，历年来都赚取了绝不少于100%的利润。在一些大型城市，一个总投资不超过10亿的项目，总销售额超过20亿是绰绰有余的，不会有任何问题(而且根本不用铤而走险，人人都坦然)。在最近的几年间，这种利润递增更出现畸型波幅(有人说因为供不应求，开发商都在趁火打劫)，至于这种波幅到底是200%还是更多，不需要去理会。我们姑且依然通情达理地将之看作是100%吧。此时，限价政策要求开发商毫无条件地削减20%的利润率，转而只赚取80%的利润，如此一来，开发商让了一回利，既可以平息一下民愤，又没有任何折损，还能更好地做他们的长远生意，这不仍然很划算么？

　　在地方政府那里，看上去似乎是在做一笔吃力不讨好的生意。谁出的价钱低就将珍贵远胜黄金的土地拍卖给谁，还要迫使开发商在地块上建设小户型、低价位的房屋出售，这本来是不可能被接受的事实。因为人人都明白，土地资源是拉动一地经济发展的命脉，廉价卖掉会无异糟贱和损失；而建设小户型(定位于工薪阶层市场)远不如建设大户型(定位于富有阶层市场)那样具备利润规模，于个别幕后官员的分红或者地方财政的贡献也将相应缩水不小。

　　但是不要忘记，地方政府一方面可以趁着推出限价房的举措来改变自身的形象，以此显示他们是如何地照顾购房人的意愿与呼声。另一方面，他们向来的利益链条还是被继续维持了的，不曾掐断。都说两者一荣俱荣一损俱损，只要能使开发商的利润空间被维系在一个相当的程度，没有被削平，就会是共赢。

　　再说购房人。多年以来他们就希望制止房价上涨，限价政策开启了政府直接出面控制价格的大门，购房人没有不欢迎的道理。虽然犹有一些人心不足蛇吞象，得寸便要求进尺的，但毕竟是少数。按照目前的限价标准，相信都还可以接受。唯一的问题是有忧虑，如果限价房建设最终又是经济房或廉租房的翻版，价格被操控、销售被扭曲、适用对象遭到排挤，那该怎么办？

　　现在还没有答案。可这恰恰是关键。没有限价房的实施细则，也没有建设监核的后续措施，更没有购买者准入的制约规则。从来不说限价房是卖给低收入者还是高收入者的，也不说如果限价房被建设成抬价房后谁来负责。建设也好，销售也罢，都可能授开发商以柄，变数多多。如此一来，购房人在限价政策中是否得了实惠、得多大实惠，这笔账只怕就不好算了。

　　自这一层来说，限价政策只照顾到了购房人的情绪，但是还没有照顾彻底。这恐怕是一大缺憾。不过这缺憾并非不可弥补，限价政策才开始，后续工作的完善也需假以时日吧。这里只是预先提个醒。