曾渊沧：阐释全球首个城市指数—中原城市指数-搜狐财经

　　编者按：2007年6月16日，2007国际金融资本高峰论坛暨2007国际卓越金融大奖颁奖典礼在北京钓鱼台国宾馆召开，搜狐财经作为协办媒体对本次论坛做了报道。以下是嘉宾现场发言实录：

　　曾渊沧（香港城市大学教授）：

　　各位早上好，很高兴今天有机会向大家介绍一下中原城市指数，中原城市指数是一个房地产指数，也是目前为止全世界唯一一个能力以很快的速度（每周一次）公布的房地产指数。

房地产指数和其他金融指数有一个很不一样的地方是，我们如果买股票，你买的汇丰银行股票和我买的汇丰银行股票一模一样，股票指数相对来讲很容易处理，只要把今天的价格和昨天的价格做比较。但房地产不一样，香港房地产更不一样。因为香港许多高楼大厦，50楼和3楼的价格可以差一倍。昨天成交了一个50楼，今天成交了一个3楼，如果你只是简单地把成交价拿来比较指导指数，你会说房地产跌了一半，那会造成恐慌。因为房地产有这样特殊的情况，所以到目前为止，全世界各种各样房地产指数，包括香港政府的房地产指数都没办法提供每周指数，只能提供三个月。香港政府的房地产指数是三个月才提供一次，就是希望在三个月里将高层成交、低层成交均衡一下。从统计学的角度来看，如果有足够大的样本（三个月总成交额）里面有些高层的、有些低层的，平均起来还是可以接受的。如果只是拿一周成交额比较，可能只有几百个样本，甚至房地产交易比较暗淡的时候一周只有几十个成交，那楼层高低就有很大的差别，使得指数不准确。所以中原城市指数是世界上第一个在这方面有突破的指数。

　　这里有两个指数，一个叫中原城市指数，一个叫中原城市领先指数，中原城市指数用的是真正进行了买卖之后做的资料，也就是说这个买卖是绝对正确的。第二是中原城市领先指数，领先指数是提供参考，使用的是中原房地产自己本身的成交做指数，即还未正式去注册，这里有一个时间差。在香港买房子要先签一个协议，一般要经过几周再到政府那里注册，所以利用政府的注册资料，指数实际上落后了一个月，所以我们还弄了一个领先指数，领先指数当然就不能代表真正香港房地产的指数，但还是可以参考。因为中原房地产是香港两家大房地产的代表，市场占有率可以达到40%，从统计学的角度来讲，40%的市场占有率是相当高的，在整个市场上的代表性很强。我们为什么当时会考虑到做这个研究？主要还是因为大家都认为房地产是香港最重要的经济支柱之一。当时主要还是因为我收到香港政府房屋局长的一些鼓励。因为1997年房地产价格波动很大，政府自己感觉到没办法很快准确掌握到底市场情况怎样，跟香港政府的高级官员谈了几次，特点希望我们可以做些贡献，所以我们决定做这样的研究。刚刚等先生谈起银行贷款，在香港房地产贷款是香港非常重要的金融资产。当房地产价格大幅度下跌时，大家很关心银行怎么办。银行会受到多大的影响，对整个金融稳定是否有影响呢。所以我们决定要找到一个可靠的，可以展示房地产宾馆趋势的方法，而且是高速，能够展示的。昨天我们就公布了6月10号之前那一周房地产的领先指数。

　　今天很高兴大会颁了一个奖给我，实际上工作不是我一个人完成，香港城市大学七位教授共同努力。2000年，我们得到城市大学的奖励，颁发了最佳城市研究奖给我们七位教授，是我们七位教授跟中原地产合作的项目，中原地产是香港最大的两家房地产代理商之一，后来考虑到一些因素，只用了这一家代理商的数据，如果再加上另一家代理商的数据那就更准确了，因为这两家涵盖了香港80%的交易量。

　　我们98年创立，99年9月启动。

　　我们的统计模型在中原房地产的配合下，派出几千名代理，在全香港做了详细调查，调查了几十万个房地产单位，包括面积、楼层、方向。在香港方向也是很重要的，看海的比看山的贵，如果你面对一堆坟场不值钱的，对海就特别值钱。香港人对海特别有感情，因为在广东人的眼中水为财，所以他们喜欢水。另外是否是凶屋，比如在房间里有人自杀或者被杀都卖不出去的，我们把这些房子找出来打一个折扣，利用这些因素找出对房地产价格的影响，当有新成交量之后就把这个影响考虑进去做一个平衡。基本上用统计学的回归分析，对每一个屋村做一个模型，我们现在有好几十个模型。我们也考虑到残差的正态性、多重共线性、同方差性，剔除奇异点。有些成交价是比较古怪的，举例来说，有些人为逃避或者少付印花税，特地把价格卖得特别低。本来应该是200万，承包合同上写100万。香港政府也不笨，如果你报成交100万，香港政府会找第三方人员评价，然后重新求税，但是还是有些人避税。

　　好象成分指数一样，我们有成分屋村，有香港的朋友你家如果在这些区域，你家都计算在中原指数里。我们的成分屋村现在占到市场的70%，目前一直在增加中。中原城市指数和中原城市领先指数基本上相当吻合，即刚刚我们讲过，中原房地产本身占有市场达到40%，所以从统计的角度讲，这样的样本是足够大的，基本上两者非常温和。另外对于高层和低层还有调整中间价格，像这个地方每平方米是5620块钱港币，也有地区每平米5.8万，还有一些是1万。

　　香港还有很多房地产公司、银行都做过相关调查，这是我们的比较，很明显中原城市指数误差最低。汇丰银行的估计比我们差，看到我们的资料后，汇丰银行把它的估价部门炒掉，很多人都失业，因为我们免费在网上提供资料，汇丰银行干脆直接用我们的估价。当时没想到因为中原城市指数出现，使得香港估价师行业出现很大的震动，很多人因此失去工作。使用者包括政府、买卖者、地产公司和地产分析人员、公众，最早也是因为政府的鼓励，因为政府想要尽到知道房价。现在买卖者购买房产第一时间进入中原网站，所有买卖者会以我们的估价作为一个参考。除了有一个指数，我们对每个单位还有一个估价。其实指数的版面就是估价，把指数代进刚刚的回归分析，我们就对香港几十万单位的房子有一个估价。你可以看看自己的房子值多少钱，还有一些研究人员、公众对此都很有兴趣。中原城市指数在香港知名度很大，有大量报道。

　　到目前为止，我们提供的是完全免费的资料，除了可以看到香港房地产价格走势，也可以让每个房屋拥有者知道自己所持房产现在市场价格是多少。最近中原地产施先生找我，他最近高兴得不得了，他说现在几家非常知名的国际大型机构正在研究把中原城市指数作为一个指数期货里买卖。就是说将来你可以卖空、买空，如果你所住的房子感觉价格可能下跌，但又不想卖掉房子，因为卖掉房子没地方住，但你又担心房屋价格下跌，可以估空指数。而且我们这个指数不但是估香港总体房市指数，还可以估香港不同地区的指数，甚至可以估你自住房屋的指数。有好几家来自美国非常知名的大型机构，如果将来可以买卖期数，就要付一点点钱，像你买卖恒生指数要付费一样。几十个单位的房子都有一个估价，这是全世界唯一一个网站可以做得到的。当年参与这项工作的一位博士生，现在成为剑桥大学的讲师，剑桥大学也觉得我们这项工作做得很成功，就把他挖过去。美国沃顿商学院对此兴趣也很大，跟我们做过很多交流，那里有一位比较年轻的学者，是哈佛大学的博士，也是以中原指数作为博士论文来研究。基本上我们的研究在学术理论上和使用上都有一定的价值。2000年城市大学认为我们这些人的工作做得比较好，所以颁给我们一个最佳商业研究奖。很高兴，今天在这里又拿到一个奖。

　　基本上中原指数在这三大因素之下成立，一方面我们的业主有这样的需求，另外有中原地产的支持。中原地产动员了几千人进行调查，在资金上也给予了支持，几位教授在统计上还有一定的工作力，最后形成了这样的模式。谢谢大家。

(责任编辑：丁潇)

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