阿克斯顿信托陷入收购风波

    不动产投资信托遭遇高利率冲击

    阿克斯顿(Archstone-Smith )信托是美国最出色的房地产投资信托公司之一,在今年1月底股价曾经达到64.77美元。

但在5月初,几家原本竞购公司股权的实力机构看到高利率的冲击,均大幅压低原定的报价,甚至逼近该公司的净资产价格,这将导致交易的失败。信息披露后,该公司的股价下跌到51美元。分析师把这次下跌归咎于投资者对于整体经济放缓和房屋市场萎缩的担心。

    收购报价打四折

    借贷成本剧增导致成交价格骤减,根据Archstone-Smith 信托的公告,铁狮门地产和雷曼兄弟在原本确定的公布日5月29日之前,降低了他们原定152亿美元的报价。后者在5月2日提出,以每股64美元的价格收购这家不动产投资信托公司,而最终他们把价格降到60.75美元,外加承担65亿美元的债务。

    根据Green Street咨询公司分析师Craig Leupold的估计,这个价格仅比Archstone-Smith的净资产价格高出少许,这会让很多投资者反对这项交易。

    尽管还有另一家也在竞标,通常这种局势会把价格推高,但是价格落差还是发生了。根据公布的文件显示,一家大型私募地产基金在5月初提出了62.50美元/股的价格,接近这次交易的知情人透露,这家基金就是黑石集团。

    而到了5月中旬,铁狮门/雷曼组合和黑石都宣布由于“借贷市场上的负面变化”各自降低了竞标价格。而且他们宣称发现了未曾预料到的税赋,而且认为Archstone-Smith在未来建筑项目中的价格被高估了。

    5月19日,黑石集团撤销了他们的要约,这标志着这家正准备在月底通过上市成为公募基金的私募基金,在地产投资商们的紧张情绪下也变得犹豫了。

    借贷成本已经生变

    一位黑石集团发言人拒绝对此发表评论,铁狮门/雷曼组合的代表也拒绝评论。

    Archstone-Smith的价格落差显示了商业不动产业不断增长的忧虑,高利率让很多交易难以达成或者让价格被重新讨论。银行也在重新讨论尚未最后敲定的交易的细则,从买家到卖家都在为已经确定的价格争论不休。

    纽约一位不动产律师Phil Feder说,借贷人现在对于借款人的要求越来越苛刻,虽然不能说他们是违背承诺,但是新贷款达成的速度在减缓,不动产基金和其他投资者为他们的项目获得贷款变得越来越难。

    借贷成本的变化是从4月11日开始的,当时穆迪投资资讯发布了一个关于商业按揭抵押债券的警告,不动产贷款正在像期货一样被卖给投资者。穆迪认为借贷人在房地产业的疯狂前变得懒惰,降低了审核标准。这个警告让投资者变得恐惧,迫使银行家们通过提高商业按揭抵押债券的收益额度来吸引投资者,由此对整个不动产业造成了冲击。

    而在上周,当这些贷款所依据的国债收益率被上调后,这种状况变得更糟。

    市场逆转担忧增大

    George Smith不动产金融服务公司的主管Gary Mozer说,这将拉低不动产价格。商业按揭抵押债券市场的融化,将导致不动产投资者的可借贷数额的显著变化。“如果人们不能得到更多的贷款,就不会为房地产支付更高的价格”。

    Mozer估计,和两个月前相比,借款人能够借到的钱减少了20%到 30%。

    很多借贷人都从我这走了。他说,曾经有位来自一家大型房地产投资信托基金的机构客户,当时的交易价格有2.3亿美元,但是后来借贷人走了,交还了定金,说如果他们完成了这个交易,将会损失2000万美元。记住,这个客户每年要借60亿美元,所以他们全年的损失会很大。整个市场正在发生翻天覆地的变化。

    Marcus & Millichap不动产投资服务公司董事总经理William Hughes说,许多商业按揭抵押债券发行人都在挣扎求生。投资者们开始拒绝那些只有利息、只有很少现金收益的产品。

    尽管房屋出租市场出现了强劲的增长,出租条文也在变得越来越严格。我们看到出租人对于未来租金的增长变得越来越保守,Hughes说,我们以前可以预见到18个月到2年后的租金增长,而现在只能预期1年后的租金增长。

    即便对于60.75美元的交易价格,投资者也表现得十分冷漠,要知道Archstone-Smith公司是最出色的房地产投资信托公司之一,在1月底股价曾经达到64.77美元。在这次交易披露后,股价下跌到51美元。分析师把这次下跌归咎于投资者对于整体经济放缓和房屋市场萎缩的担心。

    Urdang证券管理公司投资经理Dean Frankel,尚未确定自己是否应该投票反对这项交易,他认为由于铁狮门/雷曼需要为这次交易支付大量费用,Archstone-Smith的投资人得不到足够的回报。根据汤姆森金融的数据,截至5月31日,Urdang拥有75万股Archstone-Smith股票。

    (本报见习记者 郑焰 编译)

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