“小产权房”背后存在的“大问题”

　　　昨天，几乎所有媒体都报道了同样一条消息：建设部提示购房风险，小产权不受法律保护。

　　实际上，这已经不是有关部门第一次就“小产权”问题向公众做出提示，但小产权住宅市场却在一次次的提示中，日趋红火。

有统计称，目前北京在售楼盘中，小产权楼盘约占18%。而且几乎可以悲观而肯定地预言，随着建设部发出措辞温柔、语意含混的“提示”，小产权住宅市场反而会迎来新的“发展契机”。如果此次提示之后，没有进一步实质整顿措施的跟进，则小产权住宅市场很可能发展成一个尾大不掉的“第二市场”。

　　对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，大部分购买者其实都早有了解，但“小产权”与“大产权”之间的巨大差价，却鼓励购买者愿意冒险一试。据统计，目前北京市场在售的小产权住宅项目均价约3300元，比全市楼盘均价低5000多元。即使是同一区位、同一档次的楼盘，小产权与大产权之间每平米的差价也在2000元以上。潜在的风险与现实的利益相比较，很容易让一部分对价格敏感的购房者做出孰重孰轻的判断。尤其是对于大部分用于自住的购房者来说，不能转让、不能继承，都不是迫切需要考虑的问题，因此在各种潜在的风险之中，只有开发、出售小产权住宅的乡政府强行收回，和国家征用土地不予赔偿两项，是购房者真正担心的风险。但即使是这些风险，也在法不责众的心理预期中，失去了阻止小产权市场进一步发展的警示作用。因此，虽然北京市也曾一次拆除过85栋违规建设的小产权别墅，但更多购买者依然不无侥幸地相信，如果违规的住宅不是85栋别墅，而是850套乃至8500套普通住宅，则拆除的风险就会小得多。

　　何况此次建设部的提示中，几乎没有违法、处罚等严厉措辞，而更像是对购房者“风险自负”的劝诫，在公众的理解中，似乎反而是对一种新的产权所有制形式的住宅市场的默许。

　　仅以目前所公开披露的信息，尚无法判断公众的猜测是否属实，人们所能做到的，只是分析如果小产权市场真的被默许存在，可能给整个房地产市场带来的冲击，及必然对目前农村土地集体所有制带来的影响。

　　可以预见的是，如果小产权市场被默许存在，而又不与大产权市场进行整合，则小产权市场的事实合法和逐步扩大，有可能在一定程度上拉低整个房地产市场的价格，同时伴随着小产权住宅价格的提升，直至两者形成与其风险相匹配的价差。这对于购房者和农村土地所有者(乡政府和农民)来说当然是好事，但对于越来越依赖“土地财政”的地方政府来说，却可能是“扰乱了土地市场”，必不肯允许其长期存在。

　　而如果经过一定的程序，将小产权市场整合进大产权市场，则必然面临土地所有权属的改变，即从农村集体所有，转变为国家所有。这个过程不但将遇到如何定价等一系列技术问题，而且以目前北京近郊大、小产权住宅之间每平米2000多元的差价，除一部分“风险差价”之外，土地成本的差价占有相当的比例。所有权一变，价格陡升，本来就是各地政府想尽办法将土地“变农为商”的最大动力之一，如果农村土地再能以宅基地的名义向住宅市场正式开放，地方政府中的某些人将更有足够的动力与乡镇政府之间合谋，把更多的耕地转变为宅基地投向住宅市场。即使有“最严格的土地制度”，也未必禁得起各种利益集团在主力欲望的驱使下钻墙打洞。

　　必须承认，目前的城乡二元土地政策未尽合理，小产权市场的日益壮大，并事实形成房地产的“二元结构”，就是其结构性矛盾的体现。因此，解决小产权市场问题，必须从土地所有制入手。而面对如此根本性的问题，或许谁都无法轻易给出根本性的解决办法，或许这就是建设部目前只“提示”不“打击”的原因。 (张天蔚）