张东臣:如何在泡沫中避险

　　６月１７日凌晨７点半，在北京中关村南大街，匆匆前往上班的行人都被路边不同寻常的场景所吸引：一个正在施工的楼盘前，几百人挤成一片，叫喊声、惊呼声不断，绿化带上七零八落全是帐篷、马扎、躺椅、铺盖卷，数十名武警、保卫、公安正在奋力维持秩序。

　　人们为了抢购到一个位置稍好的商铺，已经在这里排了七天六夜。其中有不少老人、乡下妹和民工是受雇来专门排队的，报酬几百、上千元不等。

　　“和股市一样，他们是在制造‘涨停板’”。一位购房者告诉笔者，在排队的人群中也夹着开发商安排的人，从宣布开盘日期那天开始，开发商就开始刻意造势。事后，多家媒体调查后的报道也证实了这一点。

　　笔者的一位朋友以３．３万元／平米的价格按揭购买了七百多间商铺中的一间。此前，他对该楼盘周边的情况做了较为详尽的调查，预计这间商铺未来每年的投资回报率将超过１０％。作为“狗头军师”，笔者对他的这项投资给予了支持的建议。因为，毕竟能获得超过ＧＤＰ增长的回报，为此付出的成本是值得的。当然，笔者也提醒他注意计算相关的税费和交易、交付期、养铺成本等细节。但实际上他也顾不了那么多了，一是因为机会难得；二是因为现场抢购的气氛已形成，主动权完全掌握在开发商一方，从缴订金到选房、签合同，根本不容你多考虑。

　　在中国的许多城市，抢购新建楼盘显然早已司空见惯。像笔者的朋友这样，还能考虑“租售比”、回报率的购房者却越来越少。更多人似乎在把房产当做稀缺商品甚至收藏品来投资，在他们看来，既然一转手就能赚钱，行情一直在涨，又何必考虑什么“租售比”呢？当然，也有一些炒房者开始谨慎起来。当他们看到二手房市场报出的价格迟迟不能成交，且最终成交价格往往低于报价时，购房的热情也明显降低了。转移到相对更便宜的市场，成为他们的首选。

　　前不久，一位清华大学的教授在《ＳＯＨＯ小报》发表了一篇文章，表示向房地产界的朋友“认输”——现实已让他感到传统的“租售比”理论失灵。对此，笔者则提醒自己家人或购房的朋友：越是在这个时候，反而越要重视“租售比”，除非你是为了自住，且不计成本。

　　“租售比”就相当于股市的“市盈率”，是投资者参考的重要指标之一。当然，这一指标是动态的、不断变化的，更多还是要着眼于未来。如果这一指标过高，过分透支了未来，那么泡沫的破灭就在所难免。国内房产界名人——万科董事长王石近日公开表示，中国房价涨得过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂，“也许是２－３年，也许用不着那么长时间”。

　　王石的这番话显然在业内引起了不小的震动。很多人都知道“靴子”迟早会落下，只是不知道何时落下。正如股市一样，很多人在高位离场后，态度就会突然来个１８０度的大转弯，从企盼持续上涨到希望尽快暴跌。当“空头”形成一股势力、一种潮流，市场趋势就可能随之而改变。

　　如果房地产泡沫破灭，造房子的未必受损，因为他们早已落袋为安了，受损的将是那些在高位买房子的人。而且，泡沫破裂对实力较强的房地产商来说也是一次难得的“洗牌”机会，是下一轮财富分配的开始。因此，王石说，“即使泡沫破裂，万科也不担心，因为万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备”。

　　股市泡沫破灭、基金神话破灭，上市公司、基金公司、证券公司以及早期入市者也都未必受损，因为他们早已赚得盆满钵满，受损的将是那些在二级市场高位接盘的人。

　　历史的经验证明，钱多并不能成为爆炒的理由，只有回报率才是真实的。在市场复苏期和价值重估期，投资者或许可以轻松获得数倍的利润，但在泡沫时期，情况就完全不同了。风险总是随处可见，好的投资标的却日益难以寻觅。

　　如今，在中国经济高增长、高储蓄、低利率的大背景下，随着市场效率的提高和金融产品的日益丰富，价值投资正日益成为一项复杂而有趣的活动。对投资者来说，最为重要的是：

　　在泡沫时期，不能刻舟求剑地效仿以往成功者的经验；在泡沫时期，首先要学会如何保住本金不受损失，并降低对投资回报率的预期；在泡沫时期，更加要坚持原则，重视实际的现金回报率，致力于寻找真正的价值“洼地”。