189个在售楼均价11905元 深圳房价考验政府智慧

　　　与香港回归祖国十周年的喜庆气氛不同的是，河这边的深圳这几天却显得有些郁闷。这座身兼特区和移民双重身份的城市，其不断走高的房价给当地政府出了一道民生考题。

　　“深圳房价总体上涨过快。”6月20日，深圳市市长许宗衡这句话的背后，说明深圳房价可能接近危险的边缘。

当天上午，许宗衡听取了深圳市国土部门对当前深圳房地产形势的汇报，并召集各相关职能部门、银行负责人、人大代表、政协委员、开发商代表，就深圳当前的房地产市场形势进行了座谈；下午，又紧急召集各部门、各区负责人分析情况、研究对策。

　　“许宗衡市长用一整天的时间对房地产市场的相关问题展开研究，表明深圳市对眼下房价上涨过快问题高度重视。”深圳市政府某官员说。然而，也有人认为，与深港两地强烈的房价落差相比，这种房价的升幅不能用简单的“泡沫”定义。

　　不过以下这组数字还是足以引起业界的警觉：1~5月，深圳全市189个在售楼盘，销售均价为11905元/平方米，其中有14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘。

　　两组数字显现迷团

　　根据许宗衡的要求，6月20日，深圳市国土局便已向各分局下发通知，开始抽调人员，对全市在售楼盘进行摸底调查。

　　房价依旧高企也引起相关部委的高度关注。建设部、国土资源部等八部委，将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，以摸清5月房价快速上涨的真正原因。知情人士透露，深圳是八部委将要抽查的第一站，但深圳市国土部门出面否认了该说法。

　　深圳5月份房价上涨22.86%的说法虽然已被官方否定，但深圳官方至今也没有对房价作具体描述。专家认为，深圳之所以反应慢了一点，关键是作为特区政府必须考虑决策成本。与一些内地政府不同的是，深圳市政府在处理市场关系方面，一直保持低调，“轻易不表态、不干预市场是特区政府的一贯态度”。

　　一份出自深圳市房地产研究中心的《2007年1～5月深圳市房地产市场分析报告》称，1～4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。该报告对5月深圳房价上涨指数只是表示，“5月数据请留意统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计”。不过，舆论也注意到，深圳市房地产研究中心的前身是1996年成立的深圳市规划国土局房地产研究室。

　　来自民间研究机构的数据也印证着房价的高企。深圳中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)公司深港研究中心近日透露，5月份一手房成交均价再创新高，达14373元，环比上涨28%，同比增长50%。而来自世联地产的一份研究报告亦显示，5月份一手房成交均价为14262元。

　　国家发改委和国家统计局刚刚公布的70个大中城市前5个月房价调查结果显示，深圳名列前茅：新建商品房和二手房价格同比涨幅均超过10%，其中4月数据更是分别高达13.6%和14.1%。

　　建议置业者保持冷静

　　“从投资客的比例提高和租金的回报率降低来看，深圳的房价应该是出现了泡沫。”深圳中原物业顾问有限公司总经理李耀智认为。

　　“投资和投机购房的比例是衡量是否有泡沫的传统标准之一，在深圳，保守估计在30%左右。”深圳一位资深销售总监告诉记者。

　　世联地产在最近的一份研究报告里写道：“目前市场的投资客已经达到很高比例，在一些关注度较高的区域已经出现了过度投机行为，有部分投资客相互哄抬房价，某些楼盘被恶意炒作，已经偏离了正常投资价值，建议置业者要保持冷静。”

　　根据世联地产对全市房地产市场的监测，与4月相比，5月的新房成交量总体下降将近20%。其中福田区的新房成交量呈现快速下降78.17%。全市新房成交量上涨的区域仅为罗湖和龙岗，4~5月，关内新盘供应已经出现紧缺状况。

　　此消彼涨的是二三级市场的“繁荣”。世联地产报告显示,“2007年5月全市一二手房交易比例已经达到1∶1.93，三级市场毋庸置疑地以倍数增长的方式继续成为市场主导。”

　　供求失衡，价格快速上涨，令消费者更多地把房地产看成一个投资载体，投资需求快速上升，“这是一个恶性循环。”金地集团总裁张华纲说。

　　　选择“调控”还是“管控”？

　　与八部委此次调查房价上涨的重点一样，深圳对全市在售楼盘进行摸底调查的重点，是“非市场、非正常的因素”。在一位业界资深人士看来，这不仅意味对房价上涨中市场力量的认可，甚至预示着对市场因素和非市场因素的区别对待。“这就需要对市场进行区隔，把住房保障与商品房市场进行区隔。以防止‘双轨制’导致的权力寻租和投机行为。”

　　

　　深圳几位重要的开发商认为，这轮房价上涨是对深圳“大市场、小政府”执政理念的一种考验，政府是“调控”还是“管控”的确需要拿出智慧。大部分业内人士对解决此次房价难题抱以乐观态度:“市长对于房价上涨过快是有清醒认识的。”

　　在许宗衡看来，房价上涨较快是多方因素作用而成：一是深圳土地资源珍贵稀缺；二是在市场供应紧张情况下，部分开发商高位起价、囤积房源，拉升了整个市场均价和涨幅；三是居民生活水平不断提高，购买能力相应提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往来日益密切，两地房价的落差导致大量港人来深置业；六是出台的各项调控措施的效果有一定时滞性，住房供给结构尚未调整到位。

　　许宗衡表示，深圳下一步的工作重点是盘活存量土地，加快年度土地供应计划的落实，加大政策性住房的建设力度，规范房地产市场秩序，控制房价的非理性过快上涨。

　　李耀智：城市移民影响深圳房价

　　“关内买不到20000元以下的房子。”深圳的房价令人望而却步，业内比较认可的供应和需求之比达1:8。尽管深圳市政府前不久公布了10年土地供应计划，显示土地供应量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5个月，深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日的两宗土地还遭流拍。

　　此外，1～5月，全市新建商品房批准预售面积为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。

　　在一段时间内，楼市供应量依旧将呈萎缩之势。“深圳正在面临全国范围的新一轮房价过热。”深圳业界普遍认为，如果调控不到点子上，房价还要涨。在这样的背景下，记者专访了身处楼盘销售“前线”的深圳中原地产总经理李耀智。

　　中国房地产报：您对深圳目前的房价如何看？

　　李耀智：虽然用供求关系可以解释为什么最近深圳房价有比较高的升幅，但有一点我们需要关注，最近租金升幅的水平远远低于房价的升幅。从2005年开始，深圳的租金回报率大概每年是7%~8%的水平，而从最近的数据我们可以看到，房价升幅已大于租金升幅，租金的回报率跌至3%~4%，这个现象值得关注。由于房价一直看涨，吸引了很多投资者进入房地产，我们统计有20%是投资客。

　　中国房地产报：您认为是什么原因使深圳的房价越控越高？

　　李耀智：房地产的价格是和供求关系有关的，深圳是一个移民城市，对房产的需求很高，但土地供应远远不够，地价成本也高。人口是影响房价的一个重要因素，还有地理环境、土地供应、经济环境等等。

　　中国房地产报：最近八部委来深圳检查的传闻是否可被视为深圳房价危险的信号？

　　李耀智：深圳房价的确上涨过快，有泡沫现象，但整体看，我认为深圳的房地产市场还是比较健康的，发展商也愿意配合政府，对于调控政策，都愿意积极对待，而且深圳房地产的管理水平也是比较高的。

　　但这不排除还是会有一些违规现象，所以总会有些发展商担心八部委来查。

　　中国房地产报：如果政府的调控措施继续出台，您认为政策应将重点落实在哪些方面才可能有好的成效？

　　李耀智：政策的问题很难说，但是深圳的房价这几个月是走在全国的前面，应该引起政府的关注。投资客太多、开发商捂盘等违规现象都应该是打击的重点，增加土地供应、调整住房结构也不容忽视，此外，还有加大中低价位、中小套型住房的供应力度，包括政府还要大力推出保障性住房等。政策的重点应该放在各个方面，均衡发力，单一打击的作用是薄弱的。

　　中国房地产：深圳市国土局已表示要严查企业违规现象，您觉得此番严查下来，深圳地产将会有什么变化？对房价会有影响吗？

　　李耀智：很多企业的违规现象肯定是无处遁形，这对规范深圳的房地产市场是件好事，也会严厉打击一些炒楼现象。同时能够传递出一个信息：政府是不会坐视房价飞涨的，控制房价快速上涨、稳定房价，应该是政府此举的初衷。

　　在年初的时候我们预计今年的升幅在15%左右，现在升到20%，引起了较大的关注。房价跌的话，可能会出现很多“负资产”现象，不但个人要承担这种风险，对金融体系也是有比较大的影响。作为房地产业来说，很难有一个好的标准，这是个比较复杂的问题。

　　中国房地产报：您觉得深圳房价会出现拐点吗？如果有，将会在什么时候出现？

　　李耀智：从投资客的水平和租金的回报率降低这两个因素来看，深圳的房价应该是出现了一点泡沫。但是有泡沫，并不代表房价会跌，未来房价是升还是跌，还是由市场来控制和决定，很难预测拐点什么时候来临。

　　从2006年开始，我个人就认为，尽量不要买房产投资。为什么？我觉得房产不是用来投资的，是用来居住的。