全国楼市燥热加息降税不过“温柔一刀”

　　刚刚公布的6月份“国房景气指数”已达103.63点，比5月份上升0.31点，同比上升0.70点，这是连续三个月来同比、环比幅度双双表现上升；同时，国家发改委的数据显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1％，创下了23个月来新高纪录，房价快速上涨的总体趋势已经明显。在刚刚公布了系列指数之后，央行的“加息、降税”组合拳立马出手，这套组合拳的实质意义何在？将对楼市产生何种影响？此次上证第一演播室请来业内人士为网友作出解答。

　　指数飙升供需矛盾是关键

　　主持人：从这些发布的数据来看，持续上升的趋势非常明显，是否表明楼市发展开始过热了？数据上升主要是由什么原因造成的？

　　宫萍：从6月份的“国房景气指数”和国家发改委的数据统计可知，除大城市价格上涨外，其它如一些二类城市的房地产价格也处于快速上涨阶段。这都说明目前我国房地产市场发展活跃度较高。

　　分析数据的攀升主要原因是：第一，全国各城市经济处于快速增长期，经济增长，人民生活水平提高，势必会带动房地产市场发展。其次，房地产价格的攀升，主要跟供需关系有关。城市的快速发展，吸引众多非本城市人口来发展，由此，带来强劲购房需求，而对于供给来说，一定区域的土地供给量是一定的，供需的矛盾导致个别热点区域价格一路攀升，也在很大程度上拉高整体房地产市场的价格。第三，6月份“国房景气指数”中关于房屋施工面积的增加，凸显政府为进一步满足消费者购房需求而采取增加供给的措施，以此来进一步缓解供需矛盾。

　　“二率”齐动确保三方平衡

　　主持人：在国家统计局公布了6月份最新CPI为4.4％之后，市场预期已久的加息“组合拳”便一举出击，此次加息调控会产生何种影响？

　　宫萍：此次央行加息主要针对的是目前GDP和CPI增速过快，希望通过此次加息来进一步调节和稳定CPI的增长幅度，维护物价的稳定发展，起到抑制和稳定通货膨胀预期。从这次加息和下调利息税来看，政府在调控过程中已将房市、股市、储蓄这三者有机结合起来进行调控，目的是这三者之间的流动资金处于平衡状态，这样的组合方式是符合市场经济发展理论要求的，对于国家宏观调控是具有重大意义的。但因此次利息上调应主要针对CPI涨幅过高导致而成的，对于楼市的实效不可能在一时之间显现出来。

　　从目前全国市场来看，老百姓的资金基本是在房市、股市、银行储蓄之间互换。之前单一的靠调控某一因素，势必会出现天平状态，一头低了，另一头势必会上升，因此，会出现股市和楼市的互动现象。为了很好解决这个问题，5月30日股市交易印花税进行上调，希望在股市和房市之间找个平衡。而此次政府调控又从两个方面入手，一是提高存贷款利率，一是降低利息税。

　　然而此次调控并不是终结，如果下一步CPI出现超出合理范围的情况，仍然还会有再次调控的可能。采取的方式应该是房市、股市、储蓄三方面来进行调控，让老百姓作出适合自己的理性投资决定，改变这种一味追求房市的观念。另外，从抑制投资，稳定房价的角度考虑，未来还可能会有物业税的征收，但对于征收标准、征收房屋类型应该作一界定。

　　展望未来房价上涨将趋缓

　　主持人：结合此次国家公布的统计数据和最近刚刚实施的加息“组合拳”政策，未来在政策方面是否还会有别的动向？中国未来的房地产的发展趋势会如何表现？

　　宫萍：6月份的“国房景气指数”同比环比均呈现上涨状态，这充分显示我国楼市呈整体上升趋势。一方面说明全国经济处于不断上升通道中，另一方面，作为国家经济支柱产业的房地产业仍然具有一定活力，具体将表现为：第一，商品住宅开发投资处于快速增长阶段。其次，是住宅施工面积明显高于办公和商业营业用房，可以看出，政府将把解决老百姓住房问题，提到一个重要日程。最后，商品住宅空置面积同比有所下降。这也反映出商品住宅市场在一步一步趋向良性发展。

　　而加息作为宏观调控的一种形式，效果在短期内还无法显现，主要应从长期实施来看。未来楼市的发展趋势，成交价格涨幅会进一步趋缓，政府在2007年大力推出限价房、廉租房和经济适用房的建设，从增加供给角度入手，来缓解快速增长的购房需求，这对于房价上涨趋缓起到巨大作用，成交量仍会处于上涨状态。

　　投资风向聚焦地区调控措施

　　北京：

　　200万平方米“经适房”排上日程

　　北京市今年计划新开工建设的200万平方米经济适用房已经确定了13个项目，其中，宋家庄已经完成招标，常营则正在进行招标准备，有望成为第二块上市的经适房地块。

　　据悉，今年上半年北京市已经推出西三旗、花乡、石景山金顶街、清河小营、东铁匠营、常营组团等8宗“两限房”项目土地，面积约136公顷，规划建设面积约247万平方米（含配建廉租房11万平方米），相当于今年推出计划的79%。也就是说，今年仅剩两成“两限房”用地未供应。

　　据了解，今年市政府计划推出200万平方米经济适用住房，300万平方米“两限房”和30万平方米廉租房。除“两限房”供应已经近8成外，经适房用地供应也在有序推进，苏家坨、玉桥东等项目都在进行前期手续和拆迁。根据有关部门的计划，这13个项目都将于今年年底前陆续开工建设。（唐文祺）

　　上海：

　　楼市遭遇调控“车轮战”

　　为打击囤房惜售、哄抬房价等违规违法行为，整治房地产市场秩序，一项为期一年的专项整治工作已正式由上海的十个政府部门协同展开。就房地产闲置土地和房地产专项检查的有关工作，上海市政府新闻发言人焦扬表示，下阶段有关部门将采取三项措施，力保房地产市场平稳调控。

　　首先，拟订《上海市房地产市场调控三年滚动计划》，预测2007-2009年度的住宅用地需求，对未来三年本市新增土地供应量作初步规划，并将根据市场情况作相应完善和修正，加大对土地供应节奏的调控。其次，进一步加大配套商品住房和中低价、中小套型普通住房项目的土地供应。据悉，今年下半年初步确定的经营性项目用地计划中，住宅用地还将推出约1000公顷。最后，将继续加大存量土地的清理，采取“控增逼存”方式，进一步推进土地利用。

　　此外，关于房地产专项检查，本市房地、建设、监察、物价、工商、财税、审计、规划等十部门成立了专项整治的联席会议，共同下发了《上海开展房地产市场秩序专项整治的工作方案》，在全市范围内联合开展为期一年的房地产市场秩序专项整治活动。目前，专项整治工作已全面实施，对全市在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目开展自查、检查和抽查。（李和裕）

　　广州：

　　国家土地督察广州局挂牌

　　国家土地督察广州局日前正式挂牌，标志着国家直接督察广东省、广西壮族自治区、海南省及深圳等三省一市用地，严把“地根”。

　　据悉，广州作为国家土地督察局九个派驻城市之一，将代表国家土地总督察履行对广东、广西、海南及深圳市人民政府的土地利用和管理情况进行监督检查职责的。而其他八个城市北京、沈阳、上海、南京、武汉、济南、成都、西安也分别设定了督察范围，九个国家土地督察分局督察范围基本涵盖了全国各省市。

　　据介绍，去年七月，国务院办公厅正式下发《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，表示向全国九个城市派驻九个正局级国家土地督察局。九大督察局的任务，就是国家直接督察地方土地，严把“地根”，保证国家宏观调控政策的有效实施，建立有利于控制土地供应总量、供应速度、用地结构和区别对待的调控机制。（唐文祺）

　　上证调查二手房、新房价格“倒挂”

　　72%受访者认为

　　二手房价必随新房大涨

　　⊙调查策划：柯鹏李和裕

　　统计整理：实习生唐皓

　　由于房地产市场的整体火爆，二手房市场同样是一片“艳阳天”，一些板块甚至出现了二手房成交价远超一手新盘的“倒挂”现象。而税收调控、银行加息等一系列事件的影响，使得原本就变幻莫测的房地产市场更显扑朔迷离。记者了解到，刚刚过去的6月，本市中环区域的部分高端二手房楼盘价格上扬明显，涨幅为6%左右。与此同时，上海二手房指数办公室的最新报告也显示，6月上海二手房指数比5月大涨70点，达1751点，涨幅为4.16%，创近年来新高。

　　房地产专家分析认为，二手房市场上的买方及卖方对于市场普遍有着良好的预期，从而推动上海二手房成交放量及价格上扬。到底是哪些原因造成了二手房市场空前火爆，在接下来的一段时期内，二手房市场又该何去何从？本期的《上海证券报·地产投资》就与知名房地产门户网站“搜狐网焦点房地产网”联合进行相关调查。

　　市场管理和住房保障，切莫混为一谈

　　⊙上海公积金管理中心副研究员丛诚

　　从2005年开始，鉴于各地飙升的房价，国家出台系列的楼市调控政策措施，然而时至今日，全国各地房价依然高昂，百姓收入与房价之间的巨大反差未见缩小。

　　今年上半年以来，各地房价升幅更有加快趋势。

　　自上世纪八十年代后期以来，我国逐步开始进行城镇住房制度改革，房改从提高公房租金、低价出售公有住房和建立住房公积金制度起步，在培育房地产市场和逐步确立社会成员“自住其力”理念的基础上，于1998年一举取消福利分房制度，最终确立了今天的市场化住房体制。

　　然而，当住房体制从计划体制脱胎为市场体制的同时，谁也没有料到，由于市场迅猛发展，房价会由于市场旺盛的交易，尤其是住房兼具居住品和投资品的双重属性而扶摇直上，超过了普通工薪阶层的经济承受能力。

　　我国政府进行楼市调控，主要基于以下考虑，一是住房乃关系社会民生，房价过高直接影响广大老百姓安居，解决不好易诱发社会的不安定；二是房价的持续上涨，脱离了国民经济增长的实际，必然导致泡沫经济，一旦泡沫破灭，就会危及银行和金融安全，并将伤及整个国民经济。

　　笔者认为，基于老百姓要能够安居乐业和国家长治久安的目标，目前出台的楼市调控举措，必须逐步过渡到一种常态化的制度建设与管理，而不应笼而统之地以所谓“调控”，把房地产市场游戏规则的建立健全、对房地产市场的宏观调控和住房保障制度的建设，这三个不同层面的政府职能与职责混为一谈。

　　首先，尽管我国已经确立了市场化住房体制，但住房从土地供应、城市规划、建筑设计、开发投资、租售交易、物业管理以及权属登记等各个环节，符合市场体制的游戏规则还不健全甚至缺失，因此，政府需要建立和不断完善与住房市场机制相适应的游戏规则，并要同时监督市场参与各方共同严格遵守游戏规则。

　　其次，即使有了非常完备的房地产市场游戏规则，市场波动起伏的周期性特征总是不可避免的，主要会表现为供应和需求的总量不平衡、结构不平衡、地区不平衡，以及房地产价格的涨跌波动，因此，实施与市场波动方向相反的调控政策，是政府宏观经济管理的应有职责。

　　第三，住房的市场规则有了，市场的起伏与周期性波动也在可接受的范围内了，对于那些低收入的社会成员而言，他们还是不能通过市场来解决住房问题，这些对象的住房问题，只有仰赖于住房保障体系。政府作为建设住房保障体系的责任主体，一方面可以由政府直接提供住房保障，如提供廉租房，廉租房的财政支出，必须纳入地方政府公共财政预算的法定科目；另一方面，光靠政府财政的力量是远远不够的，政府还应出台多种政策，鼓励和调动社会力量与市场资源，投入到住房保障体系中来。

　　政府在住房职责问题上只有尽快明确以上三个层面的职能，并在组织机构上予以保障，进入法制化的管理轨道，才能以制度化方式最终彻底解决老百姓安居问题，同时又能使房地产业作为长远的支柱产业，与国民经济相互良性促进发展。（整理柯鹏）