经济调查：经济学家“看房”记

　　本报记者 程刚 一个戴草帽光膀子的农民正在马路上骑车，背景是一片气派的小区房屋。当北京大学中国经济研究中心教授周其仁(周其仁博客,周其仁新闻,周其仁说吧)在大屏幕上演示这张照片时，引起会场一片哄笑。

　　“这片房子就是所谓的小产权房。

”周其仁教授解释说。7月29日，在北大中国经济研究中心的季度经济报告会上，这位知名制度经济学家讲述了自己前一段到北京城郊结合部调查“小产权房”的经历。

　　如何看待小产权房的热卖？处于风暴中心的小产权出路何在？2003年后持续走高的商品房房价推动小产权房迅速升温。小产权房成为各方关注和讨论的焦点。在经济发达、土地更为昂贵的广东很多地方，一些农民的宅基地是否能进入市场买卖，早已成为各界讨论的热点话题。

　　“我的出发点就是，如果我自己想买小产权房，我应该搞清哪些问题，应该怎么去买。”周其仁说。

　　“小产权”购房者有永久所有权？

　　站在位于北京市通州区南部张家湾镇的太玉园小区门口，几乎很难找到这个气派宏伟的欧式风格小区与乡村“小产权房”有任何联系。

　　实际上，张家湾镇是北京的一块“小产权房”集中地。小区总占地面积2000多亩。如此庞大的规模，大大超出周其仁教授的意料。从各大网站房地产频道刊登的广告文字，亦可见该小区气派之一斑：

　　“总建筑面积240多万平方米，该项目建成后将成为北京东部地区规模庞大，集别墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星级酒店为一体的欧式建筑群。届时将与世纪城、方庄、望京等大型综合居住区并驾齐驱。”

　　走进小区，从“张湾村村委会所在地指路牌”，到正聚在村民活动室里打麻将的中老年妇女，周其仁还是发现了这个外观现代的小区与乡村割舍不清的联系——该小区实际由张湾镇整体规划，由包括张湾村在内的各行政村自行开发。

　　这位经济学家首先关心的是，土地被开发成小区后，失地村民的着落。与很多地方一样，在张湾村老村改造中，原住村民全部住进了村里开发的安置房。村民可享受每人10平方米的免费置换房面积。此外，村民还可按一平方米正房换一平方米安置房、两平方米偏房面积换一平方米安置房的比例，获得一部分安置住房面积。超过上述两部分之外的面积，村民需按每平方米600元的价格购买。

　　“比经济适用房还经济！”这是太玉园在各种售楼广告中最具诱惑力的广告词。与五环内1万元每平方米以上均价的商品房相比，太玉园均价仅3000多元，这让很多银行户头上并不宽裕的人只能选择“到农村去”。在绝对具有吸引力的价格下，广告同时明示，该小区是小产权房。

　　在态度热情的售楼员的引导下，周其仁详细询问了该小区的销售情况。开发商要求必须一次性付款。“因为它是小产权，银行不提供按揭。这也限制小区楼盘的开间不能太大，单位价格不能太高，一次性付款的资金量不能太大。否则购房人会发生支付困难。”周其仁解释说。

　　买房者的权利将来能获得何种保障？售楼员向周其仁出示了一份有“张家湾镇人民政府监制”字样的房屋买卖合同。让周其仁惊讶的是，合同的第10条显示，购房者对房屋享有永久所有权，依法享有出租、转让、买卖、赠与、继承的权利。

　　“法定住宅土地使用权只有70年，怎么小产权还可以有永久所有权呢？”周其仁问。售楼员回答，因为是农民的地，使用权没有什么70年一说，是永久的。

　　合同上注明，购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让买卖，到哪里办手续？”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下，售楼员告知所谓的“相应主管部门”即张湾村村委会。

　　售楼员告诉周其仁，购买太玉园首期房子的人已拿到房产证。周其仁在一个楼盘看到了由张湾镇人民政府发放的一张“房屋所有权证”，其中载明将来房屋的买卖、继承、赠与、分析由其受理。

　　张家湾镇绝非第一个吃螃蟹的，早在上世纪90年代，海淀区城郊结合部即出现类似的小产权房。据北京中大恒基房地产经纪公司统计，目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区，共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一，价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的价格剧烈地搅动着高速上涨的北京房市。

　　权利的灰色地带

　　一个律师曾经处理过的一起案例，给周其仁留下了深刻印象。某城里人购买了一处农民的小产权房，突遇火灾，问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建？

　　城里人想当然认为自己有权重建，但农民却表示反对。农民的理由很简单：我当时卖给你的是房屋，不是土地。房屋已经被你给烧了，土地还是我的。

　　“这就是宅基地和农民房的区别。”周其仁说。最早对宅基地和农民房的租赁买卖从政策上加以区分的，是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定，农民的房屋可以买卖，但房屋所在土地不能出租也不能买卖。

　　其后国家有关部门又多次出台文件，禁止城里人到农村购买宅基地和建于其上的农民房。但多年来，国家并未出台有关法律对此加以规定。城里人到农村购置农民房的现象也始终得不到有效遏制。

　　小产权房购房人可以得到房屋使用权，却无法获得房屋所在土地的使用权。在周其仁看来，一般情况下，由于双方事先达成私下契约，不会出现太多纠纷。但一旦出现上述房屋被烧毁，遭遇拆迁或单方面毁约的情形，进入法律诉讼，类似上述城里人的风险就凸显出来——购房者的权益无法获得现有法律的保障。

　　就在周其仁教授讲述自己的看房经历时，12位居住在北京市通州区宋庄镇的艺术家正面临“失去家园”的困境。这些艺术家所在的宋庄镇是赫赫有名的“画家村”，因1500多位艺术家在此购买小产权房、聚居而闻名。

　　去年9月开始，当地农民陆续起诉12名购买其房屋的艺术家。今年7月，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，一些艺术家的房子应该被收回。多年前，艺术家们以极低的价格购得这些农民房。现在，宋庄镇一个农家院的年租金，已由3年前的三四千元猛涨至1万多余元。2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一，土地、房屋的升值空间还相当大。

　　上述诉案中，当地农民的诉讼请求无一例外，皆要求收回原来售出的房屋。

　　针对类似案例，北京市高级人民法院2004年印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》曾表示，目前，此类纠纷诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。而按照上述会议纪要，此类购房协议均一概被视为无效合同。

　　周其仁发现，一些人在购房时明知是权利无法得到保障的小产权房，仍执意要买。“这些人专门挑规模大的小区买，想法是，人多力量大，即便将来出现风险，也法不责众。”他说。