保利地产：成功的标志是成长

　　截至2006年年底，保利地产土地储备规划建筑面积已经达到823万平米。

　　从去年7月31日正式登陆A股市场，作为地产新贵的保利地产（600048）到目前正好满一年。一年里保利地产可谓风光无限，豪气冲天，向投资者交付了一份满意的答卷。不仅牢牢稳坐国内证券市场第一高价地产股，而二级市场股价按照发行价计算的涨幅已超过10倍。在本报评选的上市公司成长性百强榜中，保利地产名列第17位。

　　令人惊叹的成长性

　　从事证券投资的人都知道，衡量一个公司是否优质，是否值得投资，其中最关键的一个指标就是成长性。保利地产之所以获得广大投资者的青睐，最关键的因素就在于其高成长性。而这种高成长性，不仅体现在公司的业绩上面，更可贵的是已经深入到公司管理层的内心深处，作为奋斗目标，作为价值衡量标准。

　　在保利地产内部，公司员工一个共同的价值观就是，成长比成功更重要！提出这一核心理念的正是公司董事长李彬海。李彬海认为，目前的时代是一个竞争的时代，如果你不能迅速成长，只有被淘汰。作为过往已经取得巨大成功的房地产公司，将成长定位为首要目标，会让公司上下员工的激情更大、动力更足、公司的前途更远大。

　　从2003年到2006年，保利地产保持了连续三年的高成长，公司总资产、销售额和净利润的年均增长率分别达到了107%、86%和111%。公司销售额2003年只有6.21亿元，但到2006年已迅速攀升至40.1亿元；净利润由7000万元飙升到6.6亿元。2006年公司结算面积达到73万平米，销售面积123万平米，而按照公司最新公告显示，今年上半年公司即实现销售面积94.26万平米，实现销售金额79.5亿元，同比增长166.81%，半年就完成了去年全年的销售。

　　房地产公司要保持高成长性，丰厚的土地储备是必不可少的条件。关注保利地产的投资者不难发现，公司上市一年来最多的公告就是关于竞得土地。截至今年7月30日，公司在短短一年的时间里就公告了15次拿地行动，共斥资113.4亿元，获得土地储备289.8万平米。

　　对此，公司总经理宋广菊坦言，截至2006年年底，公司土地储备规划建筑面积已经达到823万平方米，拟建、在建项目总建筑面积约1285万平方米，这为公司今后三到五年持续、稳定高增长奠定了坚实的基础。

　　战略成为制胜法宝

　　作企业，如同行军打仗，不仅要有理念，更要有战略。军人出身的保利地产掌舵人李彬海为公司制定了包含区域发展战略、品牌战略和人才战略在内的全面战略规划。

　　“实际上公司最大的特点是战略管理非常到位，战略执行能力非常强。”宋广菊这样总结保利地产十几年的发展历程。

　　2003年保利地产的销售收入中有97%来自于广州，但到2006年在销售额大幅增长的前提下，这个比例已经下降到了36%。保利地产在短短几年的时间里迅速由一个地方性房地产开发商成长为业界瞩目的全国性房地产公司。

　　2002年股份制改革完成之后，保利地产就制定了全国扩张的十年战略规划，计划分为两步走：第一步就是在三年内完成全国性的战略布局；第二步是由点到面地开展项目，就是区域不但要进去，而且要实现区域的规模发展，区域的规模发展将带来公司利润的高速发展。

　　保利地产2002年进入北京和武汉市场；2003年进入重庆、上海、沈阳和岳阳；2005年进入佛山；2006年进入包头市场，2007年进入长春、成都、杭州等。目前已经形成了以广州为中心的华南区域，以武汉为中心的华中区域，以上海为中心的华东区域，以北京为中心的华北区域和沈阳为中心的东北区域，以重庆为中心的西南区域等发展格局。

　　保利地产未来的区域战略十分明确：一方面，以广州、北京、上海为未来发展的重点核心城市，在已拓展的其他重点区域市场基础上，继续拓展其他发展潜力较大的区域性经济中心城市，夯实和完善公司全国战略布局；另一方面，在各区域市场占有一定的市场份额，争取三年内在所进入的区域市场进入销售前二名，形成多区域利润增长点。

　　“从目前来看，第一步战略目标已经全面完成，执行的非常到位。这从公司的销售收入区域结构已经体现的非常明显。目前公司已开始了第二步战略。在战略管理中由于目标明确，措施得力，最终带来的是战略执行非常到位。这是公司的一个特点，也是与行业其他公司相比最大的优势。说到底我们就是战略制胜。”宋广菊对此非常自豪。

　　公司在制定十年全国战略规划的同时，也制定了品牌发展战略。目前公司品牌的知名度和美誉度均得到了极大的提升，其品牌价值名列国有房地产企业榜首，品牌资产大幅增长。

　　高效的决策机制

　　房地产开发需要独到的投资视角，说通俗一点就是要有常人所不及的眼力，能够从沙砾中发现金子。而说到这里，广州保利国际广场就是保利地产的顶级制作，被广州房地产界誉为经典之作。

　　该项目位于广州琶洲岛上，北临珠江、西接国际会展中心主体建筑，土地面积5.76万平方米，规划建筑面积18.98万平方米。2002年，广州地产界普遍对新交易会中心所在的琶洲极不看好，保利地产以不到2000元/平方米（楼面价）轻松拍得该地块。随着2004年会展中心开业广交会逐渐移向新场馆，会展经济效应渐渐体现，琶洲地价也连续攀升。2006年底，PZB1301地块以10037元/平方米的楼面单价出让，相当于保利国际广州地价的6.5倍，创下了广州地价新高，与此同时，保利国际广场办公楼及展厅的均价也达到了20000元/平方米，极大的分享了区域发展所带来的土地增值。

　　这种点石成金的手笔，在外界看来似乎百年一遇，然而这样的项目对保利地产来说不胜枚举。

　　“保利地产把握机遇的能力非常强，而这种能力不仅来源于公司成立15年来对房地产行业的经验积累，更在于有一个良好的管理团队和快速决策机制。不能简单的归结于机会，而在于公司整体的综合实力。”宋广菊认为。

　　保利地产采取的是垂直职能式的管理和二级法人管理相结合的管理模式，管理层级较少，结构相对扁平，其优势在于能够集中调动公司的优质资源，对各地房地产变化的反应较快，这和现阶段急于全国扩张的保利地产是相适应的。以公司董事长李彬海为代表的公司最高决策层，凭借对中国房地产业的深刻了解，具备了良好的市场把握能力。

　　除此之外，保利地产是国内房地产上市公司中最早实行管理层持股的公司之一，实现了管理层利益与公司长远利益的高度统一。2002年，保利地产改制设立股份公司，发起人除保利南方集团和广东华美两法人单位外，还有16位自然人，其中7位分别在大股东保利南方集团及最终控制人中国保利集团担任管理职务，另有7位在上市公司担任管理职务。通过发起人持股，保利地产实际已完成了初步的股权激励。

　　商业地产或成未来王牌

　　经过15年的发展，保利地产已从单一的住宅开发全面拓展到高档别墅、商业地产、高档写字楼等多层次的产品体系。而最令人关注的是保利地产的商业地产项目，与一般房地产开发商不同的是，保利地产坚持住宅为主，商业地产为辅，产品结构更为合理。以前面提及的广州保利国际广场为例，两栋商业写字楼公司只销售了南塔，而将整个北塔进行对外出租。

　　“我们之所以这样做，目的就是为了保证公司业绩的稳定，提高企业的抗风险能力，实现长期可持续发展。从西方发达国家的经验可以看到，房地产企业要保证业绩的稳定，持有部分优质商业地产进行长期经营是必由之路。中国房地产业不可能永远像现在一样，全国上下一个大工地。在这波建设高潮过去之后，房地产企业的利润来自何处？经营性商业地产显然是需要考虑的一个重要方面。现在很多房地产公司没这么做，但将来必然会走这条路。”保利地产董事长李彬海分析认为。

　　“我们的目标是铸地产长城，树长线蓝筹。房地产行业如何应对政策风险和市场风险，是公司必须要考虑的。公司经营商业性地产是从战略定位的角度考虑的，最终目的就是要以此来化解政策风险和市场风险，避免公司业绩的大幅度波动。”李彬海如是说。

　　据介绍，保利地产的最终目标是实现经营性地产与销售地产的比例达到3：7，即在开发的商业地产中有70%用于销售，30%留作长期经营。

　　公司进行商业地产的经营，除了获取稳定的租金收益之外，享受房地产长期增值的收益也是公司考虑的因素之一。

　　“我们拥有的商业地产，如果按照公允价值来核算，对公司资产规模来说无疑具有巨大的提升空间，这可以说是我们到目前为止没有打出去的一张王牌。”李彬海对此信心满怀。

　　作者：王成盛 中国证券报 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。