2007上半年中国房价分析及后期走势预测

　　今年上半年，全国房价继续上涨，近期涨势有所加快，预计全年房价涨幅可能略高于去年。

　　一、上半年房价情况从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。

　　(一)房屋价格较大幅度高于上年。与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。

　　(二)房屋价格涨势逐步加快。上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、-0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降0.24%，转为二季度上涨10.07%。各月份环比涨幅分别为-1.05%、-0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，涨幅也逐月加大。

　　二、对今年后期走势的判断从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。

　　(一)新建住房供给增速下降，结构调整进程较慢。从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率(土地开发面积/同期土地购置面积)持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率(房屋竣工面积/同期房屋施工面积)逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供给，今年1-5月份，全国商品房销售面积21148.0万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的2.11倍。

　　从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢，1-5月份经济适用住房投资占商品住宅投资的4.1%，前4个月90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%；从北京的情况看，7月初，北京市房地产交易管理网显示可售期房和现房套均面积仍分别在140和160平方米以上，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距离。

　　(二)开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。

　　在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。一些开发商采取分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，据一些媒体调查，个别楼盘开盘时间甚至推迟一年，而价格也上涨了近20%。

　　(三)房价调控效果与居民预期差距较大，强化了居民的“追涨”心理。去年我中心开展的大中城市住房价格调查结果显示，大部分城市居民希望房价能够在宏观调控的作用下有所下降；近期中消协进行的12大城市房价调查也表明，绝大多数消费者的期望价格远低于该城市住房实际销售/成交价格水平，共有64.2%的消费者认为合理的房价在2000-5000元/平方米之间。从实际情况看，除以上海为代表的长三角地区的部分城市房价在2006年出现短期小幅回落外，大部分城市房价仍持续上涨，近期长三角地区城市房价还出现了较大幅回弹。

　　在房价继续较快上涨的情况下，部分居民放弃观望，入市购房，房地产投资也开始抬头，住房需求迅速增加。据央行上海总部统计，今年上半年上海中资商业银行个人住房贷款持上升走势，6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增长，当月新增45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的2/3，环比增幅达429%。

　　三、几点建议继续统一思想，狠抓政策落实，及时解决新出现的问题，是抓好当前房地产市场调控的关键。

　　一是加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度。要以大中城市为重点，确定住房调控政策落实责任制，加大两个“90，70”政策落实力度；加快“双限房”、经济适用房和廉租住房的建设，尽快建立健全住房保障体系。为了确保中央政策的落实，对建立责任制的城市政府，应实行政策落实情况定期报告制度，按月或季度报告政策落实的进展情况，并加大督促检查问责的力度。

　　二是进一步清理存量土地，严格房地产信贷管理。严格开发年限规定，对逾期未开发土地要坚决收回；科学、合理制定出让地块面积、底价及出让方式，控制土地出让节奏，防止开发商分期开发，变相囤地、囤房。严格房地产信贷管理，规范信贷资金使用，在房屋开发完成验收合格前，不予发放个人住房消费贷款；房屋销售预收款要由银行托管，专款专用。

　　三是清理房价构成和可售房屋数量，切实做好市场秩序的规范工作。进一步清理商品房价格构成，取消商品住宅开发过程中承担的不合理收费，减轻房价负担。清理可售房屋数量，严格惩处欺诈宣传、囤房销售、炒买炒卖、哄抬房价等不正当销售行为，对违规售房的要按照违规售房总金额处以一定比例的罚款，撤销违规售房合同。进一步加强住房网上交易管理和监督工作，严格实行住房销售明码标价制度。