中鼎豪园 深陷“尾盘”难涨价

    ⊙特约记者 海潮

    “尾盘”这个词,已不同于传统意义上基本是些被挑剩下的房源,而是更多地充斥着营销手段和概念,包括为带动其他剩余单元销售而被有意保留的“精品”房源等。

因此,在市场内,我们可以看到部分楼盘借着供应不足的“幌子”,趁着目前楼市的回暖之风,竭力延缓销售并纷纷放胆涨价。不过,也有一些在房价上升通道中未曾涨价的尾盘项目,它们真属于无人问津的产品吗？是否有值得购房者一淘的价值呢？本月,我们就筛选出几个今年未涨价或缓涨价的尾盘项目,与大家一起品评。

    本期介绍的是在上海楼市整体偏热的态势下不曾涨价的普陀区楼盘———中鼎豪园。一般来说,在一些较为知名的居住板块新房供应短缺的情况下,周边辐射带的高品质楼盘就显得相当抢手,但中鼎豪园却没有借到旁边万里板块的“东风”,特别是尾盘销售不太理想。

    总价不算太高

    中鼎豪园目前属于普陀区真如板块,处于中外环线之间,靠近万里板块。该项目东面是子洲路,南面是清涧路,西面是规划中的2万平方米学校用地,北面是铁路,共有21栋8-18层的小高层公寓楼,1200多户,属中型社区。

    与成熟热闹的万里板块相比,中鼎豪园附近的配套真可以算是“失之千米、差之万里”,驾车出行尚算便利,自小区出桃浦路到真北路中环高架仅几百米之遥。但公交出行却差强人意,附近没有在建或已建成的轨道交通线,由小区大门步行5分钟可乘坐通往市区的公交线路,但因为附近均是居民区,高峰期公共交通非常拥挤,所以欠便利。中鼎豪园周边的商业配套还算丰富,步行5-10分钟左右可达小区南面的真光路及桃浦路商业街,另外离铜川路乐购大卖场约5分钟车程,有免费班车经过。

    目前,中鼎豪园销售均价8500元/平方米,有约100平方米的两房、150-160平方米的三房。据悉两房房源因为集中在靠近铁路的一排,所以虽然是装修房,价格却只有7900元/平方米。由于总价不高,因此中鼎豪园目前的业主以市区的动迁人群居多,刚结婚的年轻夫妇也占了相当一部分。

    经历2年滞销

    记者了解到,中鼎豪园的品质不差,如开发商在房源内部设施上花了较大工夫,每户都有中央空调和热水供应装置,还有三种水龙头(自来水、饮用水和热水龙头)赠送给业主等。该项目在2004年10月开盘时,1个月就去化了126套；11月份另一批房源入市,当月又去化265套。可以说,在2005年楼市调控“组合拳”出台之前,中鼎豪园的销售表现十分火爆。这也是该项目幸运的地方,毕竟在调控产生影响之前售出了大部分房源。

    而之后,中鼎豪园便进入了尾盘“滞销”阶段。“网上房地产”的统计数据显示,2005年3月至2007年3月这2年时间里,中鼎豪园的月均销售量不足10套,甚至有连续多月0销售的情况。2006年下半年,中鼎豪园为了加快尾盘销售,还曾一度把原来的9400元/平方米报价降至8500元/平方米,比附近万里板块的万里雅筑、愉景华庭等项目要低不少,但调价后销售却依旧不畅。直到2007年5月,滞销情况才有所缓解,每月又开始有20-30套的销售量。

    不涨价有问题？

    从中鼎豪园的销售情况来看,整个上海楼市的走向对该楼盘的业绩影响较大,大势火的时候它也火,大势冷的时候它也不可能像一些轨道交通沿线的品牌项目那样坚挺。

    记者发现,中鼎豪园目前在售的部分房源条件并不差,如有90-100平方米的2房2厅,高楼层的房源也无遮挡,并不完全算是挑剩下的“残羹冷炙”。而80万元左右的总价范围,也正好符合目前上海自住购房者的主流需求。

    在房型、总价等方面因素都没有重大缺陷的情况下,中鼎豪园尾盘销售不畅,令人费解。

    星河世纪城距离中鼎豪园不远,记者在走访中,遇见一位近期购买了星河世纪城的购房者。他认为,中鼎豪园附近的公建配置不太理想,交通也不是最方便,所以就不考虑了。看来,仅仅依靠周边综合性商业配套来解决小区业主的生活便利问题,始终是远水难解近渴。并且,在目前“轨道房”概念漫天飞的形势下,中鼎豪园的地理位置和轨道交通也几乎扯不上关系,这也让区域内依靠公共交通上下班的购房者十分感冒。

    另外,前期定价过高,也是中鼎豪园的一个问题。相关人员介绍,在早期销售中,就有不少购房者抱怨房价高,超出周边同类型楼盘的价格,“因为前期价格偏高,透支了后面价格的上涨空间,所以后期就不太好再涨价了。”

    看来,对于中鼎豪园尾盘不涨价的现象,并不能说是楼盘本身有问题,只能说是开发商针对自身情况做出的比较有“自知之明”的判断。反过来说,一些在近阶段趁楼市回暖疯狂涨价的楼盘,并不见得性价比就匹配。

    七嘴八舌

    我和我朋友准备买房,看了好几家最后准备落户在中鼎豪园,因为考虑到离我家比较近,照顾起来会比较方便,加上小区的环境相对来说比较不错。

    别看中鼎豪园房价比别处低,物业管理费要3元/平方米/月,太贵了。

    周边有超市、菜场、便利店。

    754路直接到徐家汇,45分钟。

    自驾车一族可以走距离楼盘一站路的中环线。

    中鼎豪园的房子品质很好,加上靠近轻轨上海西站更方便。

    大概值8000元/平方米吧。

    房价合理,交房快。

    最后3栋高层前有变电机,后有铁路。

    最后一排是装修房,装修标准为800元/平方米。还有一部分毛坯房位于小区中心位置,由于景观比较好,价格反而高于装修房。

    (摘自焦点房地产网“中鼎豪园业主论坛”等网友发帖)

    ◆鉴房报告

    宏观调控及区域竞争影响销售

    位于普陀区的中鼎豪园共占地8万平方米,由21栋8-18层小高层组成,总建筑面积近14万平方米,规划总户数1224户。该项目于2004年11月就已开盘,2005年9月开始交房,目前为现房销售。中鼎豪园位于清涧路、真光路路口,周边生活配套比较成熟,有乐购、欧倍德、麦德龙、易初莲花等多家大型超市,还有利群医院、邮局、银行、同济大学普陀分校等配套环绕周边。交通也较为便利,754、807等公交线路近在咫尺。而项目自身品质也不错,小区内部建有三大主题休闲区,45%的绿化率,社区环境十分优美。

    尽管在自身品质和生活配套等条件上都比较优越,但中鼎豪园的销售成绩却不尽理想。从该项目的销售统计数据上来看,在2004年开盘的时候销售情况十分火爆,2个月内就销售了511套,成交均价为7072元/平方米。但受宏观调控的影响,2005、2006两年的成交情况不容乐观,特别是2006年,全年仅销售了78套,成交均价也由2005年的7798元/平方米回落至7672元/平方米。不过,在2007年上半年上海楼市整体回暖的情况下,该项目近期销售也有所起色,特别是5、6月份,分别销售了45套、51套,成交均价上涨至8000元/平方米。目前,中鼎豪园还有大量剩余房源,截至2007年7月29日,可售房源为311套,可售面积34014平方米,销售率仅为74.5%。

    还有值得注意的是,紧邻中鼎豪园的万里板块是普陀楼市的成交热点,板块内拥有中浩云花园、大华愉景华庭、大华颐和华城等众多在售楼盘,尽管均价普遍在8500元/平方米以上,但无论是在项目区位、片区总体环境以及开发商品牌形象等方面,这些项目都占有竞争优势,成为区域客源的主要流向,同时也是中鼎豪园后期销售的主要制约因素。如交通路的中浩云花园,自2007年5月以来共推出3批976套房源,现在仅剩5套尾房,成为区域热销楼盘的代表。

    当然,中鼎豪园紧邻上海重点规划建设的四个城市副中心之一———真如城市副中心,相比其他三个城市副中心而言,真如城市副中心是发展最缓慢的一个,这与杨浦区五角场、浦东新区花木城市副中心都有很大的差距：目前五角场的一手房均价已经涨至15000元/平方米以上,花木也在13000元/平方米以上,而真如周边房价普遍位于10000元/平方米以下,中鼎豪园更是该板块的价格低谷。不过随着真如城市副中心的逐步建设,周边楼盘必有大幅上涨的空间。同时,连接嘉定区、普陀区、长宁区的轨道交通11号线北段一期工程已于今年3月开工,预期将于2010年前建成通车,它的建设将成为沿线楼盘价格上涨的巨大驱动力。因此,长远来看,中鼎豪园销售均价同样存在着一定的上升潜力。

    (世联地产分析师 高盟)

    投资星级 ★★

    交通配套：一般

    生活配套：一般

    投资收益率：一般

    楼盘性价比：一般

    ◆周边市场

    真如板块

    尚未被重视的城市副中心

    本期介绍的中鼎豪园属于普陀区的真如板块。真如镇古时就是上海的西北门户,而如今真如已是上海的城市副中心之一。真如位于普陀区的中心位置,地域范围为万镇路以东,交通路、沪宁铁路以南,曹杨路、上海西站铁路专用线以西,武宁路以北。

    真如的交通位置颇有特点,板块内既有内、中环线环绕,又有沪宁高速穿越,还有沪宁铁路、204和312国道为其连接长三角地区及内陆各地,这也促使真如由最初的物资集散地发展形成一批市场群落,如农贸市场、果品市场、水产市场、禽蛋市场等。

    不得不承认的是,真如环境杂乱,最具代表性的就是铜川路水产市场,尽管多年来给市民生活提供了诸多方便,但其脏乱差的状况却降低了周边楼盘的居住品质。不过,根据城市副中心规划,铜川路水产市场所处的地块可是核心功能区,以后市场要搬迁,取而代之的将是一片片商务楼宇。

    还有已动工的轨道交通11号线,它在真如北部设有铜川路站和上海西站两个站点。在真如的北部还将建造一个7万多平方米的商业广场,已经确定引进上下两层近4万平方米的家乐福大卖场,这也将弥补该板块缺少大型综合商业设施的不足。

    据介绍,真如未来将划分为三大区域：一是核心功能区,占地约1.5-2平方公里,以曹杨路和铜川路为发展轴,体现城市副中心的功能和公共活动特征；二是混合功能区,沿核心区向周边扩展1-2个街区,进行住宅、办公、商业(餐饮、文化娱乐休闲等)功能的混合开发,作为核心区的补充和延伸；三是外围地区,主要为真如的西部和北部居住区及石泉居住区。

    由于地段因素、价格优势以及城市副中心的规划利好,真如板块还是受到不少自住客的追捧。但目前板块内新盘不多,主要为适合中等收入家庭的高层、小高层公寓房,一手房源的稀缺及价格的合理保证了楼盘的销售量。

    而二手房主要是房龄在10-20年左右的老式工房,板块均价在8000元/平方米左右。真如大部分房源总价较低,适合有自住需求的购房者,投资者相对较少。由于市场规模远未发展到位,相信随着真如区域交通以及相关配套设施的逐渐成熟,房价仍有较大的增长空间。

    (信义房产分析师 朱平平)

    真如板块挂牌房源参考

    阳光威尼斯(祁连山南路2039号)

    房型 面积 总价 装修情况

    3房2厅 118平方米 100万元 装修

    2房2厅 96.6平方米 95万元 装修

    1房2厅 76平方米 70万元 装修

    星河世纪城(桃浦路368号)

    房型 面积 总价 装修情况

    2房2厅 102平方米 130万元 装修

    3房2厅 132平方米 125万元 装修

    2房2厅 99平方米 90万元 装修

    曹杨八村(武宁路、曹杨路)

    房型 面积 总价 装修情况

    2房1厅 76平方米 78万元 装修

    1房1厅 41平方米 42.5万元 装修

（来源：上海证券报) 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。