做中国最有价值的国际化地产企业

    ——— 金地集团2007年中期报告暨公司专项治理交流会精彩回放

    金地（集团）股份有限公司董事长凌克先生致词

    尊敬的各位投资者、各位网友：

    大家下午好！

    欢迎参加金地集团2007年中期报告暨公司治理网上沟通会。

非常感谢大家长期以来对金地集团的关心，公司前进道路上的每一个成绩都离不开大家的鼎力支持。也希望借此机会，就公司上半年的经营业绩和公司治理中有待提高和完善的地方与各位进行深入交流。

    2007年是金地集团快速提升规模的关键一年，也是全面贯彻“快速滚动开发，多元化及时融资”战略的一年。截至6月30日，集团已实现销售面积54.07万平米，销售金额47.22亿元，分别比去年同期增长43%和85%。结转面积27.02万平米，主要集中在珠三角区域和上海、北京、及武汉三个城市，实现净利润2.06亿元，同比增长53.5%。报告期内房产销售毛利率，亦上升至43.57%，较去年同期增长7.32个百分点。

    在土地拓展方面，公司上半年成功获取6个新项目，可租售面积达205万平米，总地价43.28亿元，分别比去年同期增长161%和117%。7月初45亿元定向增发资金的到位，为公司进一步快速发展奠定了基础。随着去年获取的土地将于今年下半年陆续进入销售周期，销售业绩将较去年有大幅度的增长。我们有信心圆满完成金地在规模上的“向上一跃”，使2007年成为金地发展历程中具有转折意义的一年。

    在进入13个主要城市、初步完成全国战略布局之后，特别是在国内经济持续向好、人民币资产价格持续上涨的大背景下，金地集团步入了发展的“快车道”。但是，近期部分城市地价、房价上涨过快，土地市场的竞争日益白热化，以及可能出台的更为严厉的调控措施，都增加了未来公司运营的不确定性。为此，在刚刚结束的公司年中经营分析会上，集团进一步明确了项目公司要实现IRR最大化----区域公司要实现ROIC最大化----集团要实现ROE最大化的三级管控和评价模式，强化在各个层面为股东和投资者创造价值的战略导向，也为应对将来可能出现的不确定性做好充分地准备。

    另外，在继续秉持住宅开发这一主营业务的前提下，公司还有意识地尝试将产业链向上端的金融投资领域扩展，与ING地产基金在佛山、武汉等项目上的股权合作模式日趋成熟，将住宅开发销售的单一盈利模式，扩展到兼具投资收益的多元盈利模式，进一步探讨金融与地产结合而带来的新盈利增长点。

    在为投资者不断创造稳定回报的同时，我们力求将金地打造成一个百年老店，而公司治理的不断完善就是通向百年老店的必经之路。因此，希望各位投资者就公司治理的相关问题发表看法，以便我们的不断完善。

    在向更高目标前进的过程中，希望能与各位投资者相互扶持，达成互惠双赢的局面。

    谢谢大家！

    中期业绩

    问题：公司最新负债比多少？现金流量多少？有无对外担保？

    韦传军：最新负债比率母公司68%，合并74%。07年1-6月现金流量净增额1.63亿元，无对外担保。

    问题：公司中期计提土地增值税超过3亿，为何数目如此巨大?

    韦传军：公司06年末应付土地增值税2.32亿，07年6月末应付土地增值税3.09亿，本年中期计提数为0.77亿。

    问题：金地的净利润率水平不高，上半年才11%左右，与同业公司相比偏低。不知公司有无明显措施改善？

    韦传军：公司的净利润率受多种因素的影响。上半年净利润率比较低主要有以下几个方面的原因：1、公司上半年销售额约48亿，但是由于上半年的竣工面积较少，结转的金额不大，但期间费用全部体现在上半年的报表中；

    2、由于结转的项目数量少，仅有限的几家子公司体现盈利，大部分公司账面是亏损的，导致整体的所得税税负达到38.8％，相应的就降低了销售净利润率；

    3、公司的少数股东损益占14％，也降低了销售净利润率的水平。

    剔除以上三方面因素的影响，公司的利润率水平其实并不低，公司的毛利率达到41.76％。

    经营业务

    问题：公司对投资的项目投资回收期多长？盈利能力如何？投资收益率为多少？

    韦传军：公司对项目投资的评价基准是IRR，对不同的项目，针对风险情况对基准IRR的指标进行适当的调整。目前我们对项目IR的要求是：非财务杠杆的IRR在14％－18％之间。

    问题：贵公司对住宅行业未来5-10年的供需关系怎样看？您觉得房地产企业高于50%以上的发展速度是否会很可能遇到资金和管理上的瓶颈？

    黄俊灿：我们对住宅行业未来5-10年非常看好。随着国家的城市化进程不断加快和我们国家土地越来越紧缺的现状以及人们收入的不断提高，住宅的供应总体来说是跟不上需求的增长。房地产企业高于50%以上的发展速度会越来越依靠公司的资金和管理的实力，对于上市的品牌地产企业来说，资金和管理上的瓶颈会是我们努力解决的方向，但我认为这样的速度还是应该有机会达到的。

    问题：中国的房地产行业现在还处于战国时代,还有几万家企业,但我们认为未来的整合不可避免,作为现在已经在全国有一定的市场占有率,及行业地位的一线龙头上市公司,您对未来公司的发展有何具体措施,面对竞争对手如万科、保利、招商等在土地储备和人才储备占有的优势,公司如何迎头赶上,(特别是二线城市的土地储备明显有差距啊!)

    凌克：第一我认为公司人才储备方面是优于竞争对手。第二金地公司的土地储备与竞争对手持平。第三我们认为金地公司与竞争对手比较是有非常强的竞争能力，而且我相信我们在诸多方面将会超过竞争对手。

    问题：公司认为自己产品的品牌效应如何？

    黄俊灿：品牌效应是客户对公司的认可，并不是公司自己认为的。从我们目前各地许多开发的产品比周边同类产品的价格要高出10％以上的情况来看，应该说金地的品牌是得到客户的认可的。未来我们还会在产品品质和提供的服务方面不断的让客户感到物超所值。

    问题：公司的产品质量和同行比有什么优势？

    黄俊灿：“科学筑家”一直是金地公司秉承的开发理念。我们除了在规划、环境、户型等方面不断提高之外，在绿色生态节能方面将会是我们重要发展的一个方向。我们多个小区获得过“国家健康住宅”称号。目前，我们将会在建筑科技含量提升方面不断的做出努力，提高小户型住宅的居住舒适度。

    问题：岗厦旧改项目的进展情况如何？另外,总部所在的金地工业区地皮很大但很破旧，是否有旧改的规划?现在的金地工业区地皮产权属于金地集团吗?在福田区多个城中村的旧改中,包括新洲村,皇岗村,岗厦东村等,金地集团预测自己能争取到多少项目？比起深圳绿景、星河地产、万科等旧改项目竞争对手,金地优势在哪里?

    黄俊灿：今天上午刚刚在福田区委签署了岗厦旧城改造中的集体物业拆迁补偿协议，标志着项目的进度又向前跨进了一大步，预计不久的将来大家就会看到这个规模巨大的改造项目就会开工。深圳市现在颁布了工业区改造的一些政策，金地公司在金地工业区中所占的物业比例最高，相信会从未来工业区的改造中受益匪浅。未来旧城改造的项目我相信会越来越多，也会有越来越多的地产企业参加参与。我想金地的优势在于我们的诚信和多赢的出发点和我们产品打造能力和雄厚的资金实力。

    问题：请问嘉宾对住宅产业化有何看法？对于金地是机会和挑战？金地有无这方面的计划？

    黄俊灿：住宅产业化应该是未来发展的一个方向，对于金地来说机会和挑战并存。我认为产业化应该是目前住宅行相关领域的社会化、专业化分工的进一步发展的结果。如果我们在这个过程中能够迅速跟进抓住一些成熟的成果，可以提高我们的效率。但是如果条件不成熟，仅仅靠地产开发商单方面的力量去推进的话，可能会事倍功半。金地将会在前沿的建筑技术应用方面不断的努力，提高我们产品的舒适性。

    企业管理

    问题：请问公司的发展战略是什么,分几个步骤啊？

    黄俊灿：公司的发展目标是成为行业第一集团军，公司沿着优势突出，能力均好，强者恒强的战略取向；快速滚动开发，多元化及时融资的战略路径；在产品市场支撑、资本市场支撑、企业管理支撑上着力投入，稳步实现我们的目标。

    问题：请问董事长，您觉得公司最大的竞争优势是什么?

    凌克：有一个良好的治理结构，有一个优秀的管理团队，有一套完整的公司治理、经营、管理的方法。

    问题：公司是否考虑对其他公司进行收购兼并？

    凌克：公司的发展模式是以住宅及相关房地产的发展为主，在有合适的公司收购对象公司会考虑。但这样的机会近期不会太多。

    问题：公司有无防范投资决策失误的相应机制和机构？

    黄俊灿：目前我们公司投资决策基本上是三级决策：首先，我们的一线公司将会对新项目进行充分的调研和测算；其次，在此基础上我们集团的投资决策部门将会组织集团的投资决策委员会进行论证；再次，最终我们的投资决策需要经过集团的董事会批准。

    在这三级决策过程中，项目的风险得到了充分的揭示，项目的机会也得到了大家的一致肯定。从现在的实践经验来看，我们还没有一个地产项目因为决策失误给公司造成损失。

    问题：国家宏观调控的相关调控政策对公司的经营影响多大，公司有何举措应对调控？

    黄俊灿：从目前国家的宏观调控来看对公司的经营影响不大。我们接下来会密切关注国家的调控政策，尤其是信贷政策、土地出让政策。并在生产经营过程中做好准备、及时调整。

    问题：目前制约贵公司发展的主要瓶颈是什么，如何突破？

    凌克：1、公司规模仍然较小，所以我们还要进一步发展壮大；２、公司的治理结构需要不断的完善；３、公司的竞争能力还不够，所以我们还要进一步采取有效的措施调动我们的管理层和员工的进取精神；４、我们还将对房地产产业链进行研究，我们还将对当前房地产的竞争形式进一步研究，采取有效措施，提高金地公司的盈利能力。

    问题：作为优质上市公司，公司是如何进行市值管理的？有何不足？今后如何加强市值管理？

    郭国强：公司追求的目标是市值可持续增长，这是我们的市值管理理念。要实现公司市值的可持续增长，首先是要确保公司的盈利是可持续增长的，同时要有很好的公司治理结构、很高的公司透明度、长期的投资者的信任与厚爱，进而获得资本市场的较高的估值。

    问题：独立董事在好多上市公司只是花瓶，贵公司董事是吗？

    郭国强：金地的独董是行业内的顶级专业人士。有很好的海内外教育背景。他们分别来自PrivateEquity（私募股权投资）、投资银行、高校博导、高级审计师等。每次董事会上独董都非常踊跃，而且他们都很勤勉尽责，比如2006年这5位独董基本上都参加了公司的26次董事会，出席率近100%。

    问题：公司认为自身的内部管理最具优势的是什么？哪些地方还需改进？

    凌克：金地公司的内部管理优势就是一套完整的管理方法，这个方法从住宅产品的起点到终点，需要改进的是随着公司的发展壮大的过程中改进，但是我认为最重要的是我们的思想与时共进！

    问题：通过本次公司治理，有无发现一些潜在的问题？如何解决的？

    郭国强：总的来说金地的公司治理是很好的，通过这次公司治理的自查，我们会按更高的标准、更加规范、更加透明地经营公司，努力得到资本市场长期的信任与厚爱，努力地使公司成为中国最有价值的国际化地产企业。

    问题：公司领导层对信息披露的原则有什么样的看法？

    郭国强：我们认为信息披露的最重要的原则在道的层面是公平、公开、公正；在术的层面是完整、准确、及时。

    财务分析

    问题：投资股票就是看其成长性，公司是否有信心保持主营业绩的持续、稳定增长？

    黄俊灿：我们很有信心，主要是基于行业的良好发展前景和公司的战略管理能力。

    问题：如果未来人民币利率上调，对公司的财务费用的影响有多大？有何应对措施？

    韦传军：截止到2007年6月末公司的计息负债51.8亿,随着公司经营规模的扩张,计息负债还会进一步的增加。如果人民币利率上调1%,以100亿计息负债来测算，会增加利息支出一个亿，剔除利息支出对土地增值税及所得税的抵减因素，人民币利率的上调对公司业绩的直接影响有限。

    我认为利率的上调对公司的主要影响是增加了购房者的利息负担，影响了需求。

    问题：公司具体采取那些措施控制成本？

    韦传军：主要有:1.强化全员成本意识,设计、成本、采购、财务、营销普遍树立成本意识；2、严格招投标管理；3、优化设计方案；4、推行产品标准化，提高营运效率；5、实行战略采购；6、提高人工效能，节约管理费用。

    问题：公司07，08年行业毛利率趋势如何？公司07下半年运营中主要有哪几方面影响公司的毛利率？

    韦传军：07年房地产市场大势继续向好，预计07、08年毛利率仍会维持较高的水平，07年1-6月毛利率较上年同期增加7.32%。07年下半年房地产市场走势、结算的项目结构是影响毛利率的主要因素。

    问题：请预测下新企业所得税税率以及土地增殖税对公司未来几年财务状况的影响?

    韦传军：一、新的企业所得税法将在2008年1月1日开始执行，由于我们现有的土地储备中，深圳和上海浦东所占的比例较少，新的所得税法实施后将会降低公司的整体所得税税负。

    二、土地增值税清算细则出台后，我们按照清算的口径对历史上开发的项目以及目前销售阶段结转的项目计提了土地增值税。

    由于房价的上涨，已有土地储备的土地增值税税负会比较高，但是从长期来看，由于新获取土地储备的成本上升，未来公司整体的毛利率会逐步下降，土地增值税税负会下降。

    为了规避和降低土地增值税的影响，我们采取了一些应对措施，例如：快速滚动开发、适当的加大精装修的比例、加大普通住宅的比例等措施，以降低土地增值税的影响。

    远景展望

    问题：公司在产品开发方面有怎样的远景规划？

    黄俊灿：总体来讲我们是为中产阶级提供高品质的住宅产品服务，所以未来我们会针对不同的客户群提供相应满足客户需求的产品。除了在规划、环境、户型等这些方面外，我们将会对住宅产品的节能、生态、小户型居住的舒适性等相关方面不断的去引入一些前沿的建筑技术，提高客户在居住生活中的人性化体验，体现金地集团的科学筑家的理念。

    问题：在未来的一两年内，公司业绩的增长是否会保持一个相对稳定的态势？

    黄俊灿：未来一两年的公司业绩主要是来源于现有的项目土地储备，我相信会保持一个良好的增长态势。

    问题：公司的未来成长性体现在哪些方面？

    黄俊灿：一、住宅行业的成长性良好，人们的居住需求还远远没有得到满足；二、公司目前的土地储备较多，每股土地储备面积居同行前列；三、公司良好的业绩和透明的治理为公司创造了良好的再融资平台，为将来的投资和业绩增长提供了良好的保障；四、我们正在考虑进入房地产开发相关的一些新业务，将会给公司带来新的业绩增长。

    其 他

    问题：公司打算何时再次增发或配股？

    郭国强：公司的再融资是公司战略的重要部分。我们在考虑再融资时会先考虑未来几年公司全面摊薄的EPS，有一定的复合增长，同时平均ROE水平处于一个行业的较高水平。

    问题：投资者关系管理在国内是一个新课题，它正越来越受到上市公司的关注，请问公司在这方面有什么举措?　

    郭国强：公司视投资者关系管理和客户关系管理为公司获取可持续竞争优势的两翼，只有两翼均衡发展，公司才能可持续发展。公司每年都会通过现场、网上和酒会的方式与投资者进行沟通，同时，每年会接待几百人次的投资者对公司的调研。另一方面，公司的网站对所有披露的信息非常完整，更新非常及时。

    问题：请问董事长，您自己炒股吗？您会推荐您的亲朋购买公司的股票吗？

    凌克：我自己不炒股，我也不会推荐我自己的亲朋好友购买金地公司的股票。但是我把金地公司的股票推荐给机构和广大的投资者。

    问题：董事长是一个成功的企业家,请问你认为一个成功的企业家最应具备哪些素质?

    凌克：第一要有社会责任感，他应该意识到自己的存在应该对社会发展有所贡献而不是破坏。第二要有非常强的冒险精神，因为这样才能克服艰难险阻。第三要有很好的个人素质和个人素养，其中包括宽广的胸怀、领导的能力、管理技巧。

    问题：请问董事长先生，您希望自己的员工呈现什么精神面貌？

    凌克：第一要用心做事，诚信为人。第二非常强的进取精神。

    问题：如果允许您用一个比喻形容贵公司，您会把比喻成什么？　

    凌克：我希望他是一个狮群。

    问题：公司的高管平时有没有什么娱乐活动，可要注意身体啊，我们小股民都希望公司的业绩创新高，这和您有一个健康的身体是分不开的。

    凌克：谢谢您，公司的高管各有兴趣和爱好，有的人喜欢室外运动，有的人喜欢音乐，也有人喜欢书法。

    问题：现代企业领导人的个人魅力也是企业风采的一道靓丽风景线，董事长先生，您如何评价自己？

    凌克：１凌克就是凌克；２凌克也是一个工科的凌克；３凌克也是一个用心做事，诚信为人的凌克。

    问题：公司什么时候可以赶上万科呢？

    凌克：金地公司是在走自己的路，而不是赶超谁。

    问题：有人说金地是“小万科”，请问您怎么看这一说法？

    郭国强：a、万科是值得我们尊重的同行；b、万科等于“万科”；c、金地不等于“万科”，更不等于“小万科”；d、金地等于“金地”，金地目前等于“小金地”。

    (文字整理/陈 静)

    嘉宾介绍

    金地（集团）股份有限公司董事长凌 克

    金地（集团）股份有限公司总裁助理、深圳公司董事长黄俊灿

    金地（集团）股份有限公司董事、董事会秘书郭国强

    金地（集团）股份有限公司计划财务部总经理韦传军

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