“跛脚”的房地产金融亟待改观

    □本报记者 费杨生

    在近日闭幕的“2007年地交会”上,“跛脚”的房地产金融成了业内人士关注的焦点。他们认为,过分依赖银行的房地产金融局面亟待改观,发展多元化的房地产金融迫在眉睫。

    中央财经大学金融证券研究所所长韩复龄说,当前房地产企业融资主要有四种模式,即自有资金加上银行贷款、信托计划、自有资金加上股权融资、自有资金加上房地产投资基金。尽管在宏观调控下,银根紧缩,但银行贷款仍是房地产融资的主流模式。他认为,我国的房地产融资应当由单纯依赖银行逐渐走向多元化,形成上市、股权融资、兼并收购、信托计划等多元的金融支持。

    不少业内专家早已发出警告,房地产融资过分依赖银行不仅不利于房地产本身的稳定,也增加了银行系统的风险。一则如果房价较大幅度下跌,将导致银行持有的房地产抵押价值降低,使得银行资本下降,从而减少房地产信贷投放,推动房价更大幅度的下降；而且,在房地产贷款占比较高情况下,房价下跌可能导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。二则房价的一味猛涨也不利于社会资金在各个行业的优化配置使用,也影响了广大中低收入者的利益。部分专家称,这隐含着“要挟”整体经济发展之忧。

    美国格林证券有限公司首席经济学家孙飞认为,必须加快房地产直接融资市场的建设,积极推进资本化、国际化。一是信托应成为房地产融资创新的主流方向,信托公司应实现从被动融资型向主动理财型提升,从佣金收入型向投资收益型提升。二是信托、REITs、银行,再加上资本市场,应成为房地产组合融资模式的主流。此外,外资金融机构、地产基金是中国房地产金融的另一条轨道。

    目前,我国房地产金融正呈现出这种多元化的端倪。中国人民银行数据显示,今年上半年,房地产开发到位资金15618亿元,同比增长27.8%。其中,自筹资金和其他资金是房地产开发资金的主要来源,合计占比为76.1%,增速分别为28.4%和26.9%；国内贷款占比22.1%,增长25.9%,增幅比上年同期下降30.5个百分点；利用外资占比为1.8%,但同比增长68.7%,增幅比上年同期提高36.2个百分点。

    此外,还有专家提出,除了推动房地产金融产品多元化之外,房地产企业也要积极参与金融市场的创新。比如,发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立地产基金以及海外上市等等。