住房改革十年轮回 地产市场变革的四大猜想

　　“政府总算找到了自己该做的事了。”社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞意味深长的话，让前不久刚刚出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称“24号文”)执行情况更加令人期待。与牛凤瑞一样，众多长期关注中国房地产行业发展的专家学者都极大地肯定了“24号文”的意义。

毫无疑问，这次住房保障的宏观调整，将会对整个房地产市场产生重大影响。而在新住房保障制度下的房地产市场又将出现哪些拐点？不妨让我们来大胆猜想一下吧。

　　上月末，全国城市住房工作会在北京召开，会议以落实8月13日出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(又称“24号文”)以及此前出台的“国八条”及“国六条”中住房保障措施为主要议题，决定要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

　　会后，众多专家学者一致认为这次会议是对1998年房改的重新完善和反思，国务院发展研究中心市场所研究员寥英敏认为，住房保障工作属于政府职责，相对于“国八条”和“国六条”用市场手段调控房地产市场，这种直接的行政手段将取得更好的效果，免去了市场的稀释作用。而社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞更是认为，“政府总算找到了自己该做的事了”。

　　纵观中国的房地产市场，一直由保障房和商品房两方面构成，在过去的几年中商品房市场得到了充分的发展，而保障房方面一直相对滞后。“这次政府大力发展保障性住房必然会对房地产市场产生一定影响，在一定程度上会改变原有房地产企业的发展模式。” 牛凤瑞认为。

　　猜想一

　　政府性企业欲浮出水面

　　按照“24号文”规定，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。由此可见，政府推行保障性住房的决心和力度，可是这样也产生了一个新的问题，这些保障性住房到底由谁来承建。

　　寥英敏认为，目前我国还没有建立专门的住房保障机构，一般情况下保障性质的住房全由地方政府委托国有房地产企业来负责兴建，谁负责一级土地开发谁就来负责建设。而从今年北京市宋家庄经济适用房公开招标来看，政府也期望在保障性住房体系中引入市场竞争机制，但是值得反思的是，参加宋家庄经济适用房招标的地产企业全部是国有企业，而市场化的公开招标也趋于了形式化。

　　从宋家庄经济适用房公开招标和北京市三批两限商品房招标过程中不难看出，在招标过程中国有房地产企业有着不可比拟的优势，而从“24号文”中也不难发现，中价位中小户型的商品房、两限商品房、经济适用房、廉租房，这些政策性和保障性住房将成为市场主流，由此不难想象将来的房地产市场可能会被一些企业垄断，而拿地成败的关键要看与“政府关系如何”。

　　“这样我国内地也可能会出现类似新加坡、我国香港等地的专门为政府保障性住房施工的房地产企业。” 寥英敏认为，而目前这样的职责大部分由国有地产企业来负责。

　　猜想二

　　高端定位将成开发商主流思路

　　其实，早在“24号文”出台前，土地供应已经表现出了向政策性、保障性住房倾斜的态势。根据北京市土地整理储备中心网站的数据，截止到8月份，北京市共交易土地44宗，土地面积约331万平方米，规划建筑面积581万平方米，同比供应增长达到了30%，但是其中有8宗是属于“两限房”用地，总规划建筑面积达到了247万平方米，占今年已交易土地规划建筑面积的四成以上。此外还有规划建筑面积35万平方米的宋家庄经济适用房地块。

　　而建设部副部长齐骥在解释“24号文”时明确指出，解决低收入家庭住房困难将作为政府的一项重要职责，可见在未来几年内地方政府将把建设政策性和保障性住房作为一项重要的“政治任务”去推行。

　　“地方政府本身并不缺少资金，又不缺少配套土地，会大量推出经济适用住房。由于‘24号文’把经济适用房的户型标准限制在60平方米左右，这样，几年之后，全国经济适用房的推出量可能会达到几百万套。这样的小户型房子必然会对低价位的普通商品房产生比较大的冲击。”SOHO中国总裁潘石屹表示。

　　按照潘石屹的预测，在未来几年内，开发商如果还和从前一样靠开发大面积的低端项目肯定面临着被市场淘汰的危险。而且随着土地供应向政策性、保障性住房倾斜，商品房的土地供应将更加紧张，实现有限土地的利润最大化、发展高端项目无疑是最佳选择。

　　远洋地产有关负责人在接受记者采访时表示，目前房地产市场细分已经越来越明晰，中低收入者的住房问题全纳入了政府的保障范围，中高收入者的住房要靠商品房市场来解决，双轨制的房地产市场更加明确，因此在将来开发商可能会主要发展一些高端项目，目前该公司正在准备开发一些高端项目，完成从远洋天地、远洋风景等中低项目向高端项目的转型。可能不久的将来国内也会出现和新加坡那样商品房比保障性住房贵五六倍的情况。

　　猜想三

　　持有型物业愈发受宠

　　虽然中国房地产业经过了2004、2005、2006三年的快速发展，但是牛凤瑞认为，目前房地产发展依然存在着严重的问题，主要是结构问题，一方面是户型问题，就是住宅户型面较大；另外一方面，住宅市场发展过热，商业地产发展不足，一手房市场发展过快、二手房市场相对滞后，这主要是由于福利分房取消后，新生购房者的购房需求过分依赖市场解决，一时间出现了住宅比写字楼卖得还贵的怪现象。

　　随着“24号文”的出台，大量保障性住房将被建设，但是随之引发的问题是需要建设大量的商业配套来满足人们的正常生活，以目前北京的回龙观、天通苑为例，居民居住几年后才逐步兴建了商业设施。

　　因此，在大规模的修建政策性、保障性住房时，大量的商业配套也给开发商带来了机遇。此外，商业物业相对于住宅回报率更高，随着房地产企业上市数量不断扩大，追求稳定回报率将成为主要目标。

　　从近年来的调控政策来看，由于住宅问题牵扯到民生问题，今后开发住宅项目的政策性风险不断加大，因此不少开发商开始选择商业地产，而且持有型商业地产数量越来越大。据中国商业地产联盟2007年对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示，选择“只租不售”模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。可见，随着地产市场的新变化，选择持有型商业项目也将成为开发商不错的选择。

　　猜想四

　　二手房经纪公司成收购目标

　　值得注意的是，这次“24号文”中明确地提出了限制经济适用房上市流通的条件，只有满五年，并且还要补齐土地出让金，而且政府还将采取回购的方式，这在一定程度上保证了经济适用房不会被用做它途，但是也在一定程度上影响了市场上的房源供应。

　　按照房地产市场的开发规律，土地资源是有限的，地产新项目的供应也会逐步减少，若干年后房地产市场的交易将以二手房交易为核心，而原有的地产开发公司也将会转型到房屋租赁和二手房买卖业务上来。华润地产一位人士向记者表示，从北京市场的供应来看，三五年后新项目将开发待尽，房地产市场的争夺将主要围绕二手房市场展开，将来可能会出现收购二手房经纪公司的可能性。

　　链家地产副总经理金育松表示，二手房市场肯定是未来几年内房地产市场的主要发展方向，随着市场的规范性不断提高，二手房的业务知识也更加专业，地产开发公司直接过渡到二手房市场的可能性较小，但是通过收购、并购的可能性会比较大。(记者 赖大臣)

　　商报链接

　　解读新一轮地产调控三大重点

　　两个70%不放松

　　建设部副部长齐骥明确表示，下一步在加大廉租住房和经济适用住房供应的同时，将继续抓好国务院关于房地产市场调控政策的落实。大力增加普通住房供应，加大住房供应结构调整力度，坚持落实好“两个70%”以及限价房政策，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，稳定房价。

　　震撼指数：★★★★

　　两限房为政策性住房

　　齐骥指出，到目前为止没有把两限房作为保障性住房，而是一种政策性的商品住房。由于一些城市房价上涨的比较快，外地、境外人士到这些城市购房的比例比较高，这是房价上涨的很重要原因。比如北京，据统计，1/3以上的商品住房卖给了北京以外的人，其中中心区高档的商品房占50%，甚至在60%以上。因此限价房是一种政策性的商品住房，只限于在本地住房比较困难的居民购买。

　　震撼指数：★★★

　　普通收入居民可考虑租房

　　“现在大家一提住房，第一反应就是买不起，而没有人会说租不起。”齐骥说，世界上没有一个国家只靠买房来解决居民的住房问题。我国居民住房现在的问题是重买轻租，普通收入的居民应该考虑用租房的方式来解决住房问题。

　　震撼指数：★★