国外租房门槛高 房主房客责任细化

　　北京日前出台新规定，对房屋出租提出了“五不租”规定。从9月5日起，北京警方按照“五不租”规定严查全市出租房，对不负责任的出租房主将依法进行处罚。“五不租”第五条规定为:违背生活作息规律、有利用所租房屋进行违法犯罪活动的可疑人员不租。这意味着那些作息时间颠倒、喜欢昼伏夜出的人在北京租房将会有一定难度。

　　无独有偶，最近上海也推出最新版本的《业主公约》和《业主临时公约》，其中明确规定房屋出租，一间房屋只能出租给一个家庭或者一个自然人居住。这意味着房主再也不能让自己的房子如宿舍般“挤满”不同的房客，就算是同学、同事、朋友也不能共租一室，这项举措引发舆论热议。

　　一项规定要想贯彻落实，一定要有相关配套措施来使之更加完善。这方面，国外一些国家的方法值得借鉴，这些国家对出租房的房主与房客都有明确的责任和权利要求，这样一来，即使发生纠纷，也很容易找到仲裁解决的办法。

　　在国外，租房居住的人是大多数，尤其在大中城市里，上学、找工作、短期居留等原因造成的流动人口，都要靠租房解决住的问题，而管理这些出租事务，是保证城市安定、安全、和谐的大事。

　　美国房主房客责任细化

　　在美国，各州对自己区域内的住宅和商业用房都有各自的法律，不过大同小异。拥有房屋的房主，先要取得政府颁发的出租许可证，才能合法地公开出租房子。城市建设和管理部门要派官员对该处房屋进行评估，保证房屋安全、设施齐全、面积装修符合要求、价位也要合理等。房主有了许可证后，才可以通过登广告，请人介绍等各种方式寻找房客。

　　房主

　　当找到合适的租赁者后，双方都要提供姓名、住址等个人资料并填写书面契约，其中包括租期、租金，要求房客不得对房屋有破坏、改变，不得任意添加或拆除设备、隔断等，更不能把房子另作他用。对房主也有明确要求。

　　具体要求

　　租房押金:这是房主和房客之间第一笔金钱往来，大约是一到两个月房租，房主要依法在银行专门开一个账户，存放这笔钱，在房客欠租或是破坏房子后使用。这笔钱一年后的利息，房主和房客四六分成，退租时应退还。

　　房屋供电、供水、通风和供暖、电器电梯损坏时，下水道堵塞时，房主负责维修。

　　出租的房屋要确保安全，其中包括门窗关闭良好、门锁齐全、配备火警报警器等。

　　房主

　　要保障房客的隐私权，一旦房屋出租，房主不可以随意进入房屋，必要时应提前通知房客。

　　房主

　　有防止住房过分使用和过分拥挤的控制权。

　　房客

　　作为租住的房客可以享用充分的个人隐私和安静，如果房主不按规定修缮房子，房客可以暂时不交房租。租住的老人、残疾人和儿童在任何情况下，都不能在冬天被赶出房子。

　　具体要求

　　房客

　　只有居住的权利，没有擅自改动房子的权利。

　　退租要提前14天至30天通知房主。

　　不得随意分割所居住的房间，恶意破坏电器设备、家具和地毯、墙壁等。

　　妥善安放生活垃圾、保证下水道通畅、保证其他住户不受噪声、气味等干扰。

　　除了导盲犬外，要遵守房主对宠物的规定。

　　合租群租有严格限定

　　上世纪70年代末，纽约警方曾发现在一个小小的地下室里，挤住着60多人，一个铺位有几个人轮流睡觉。1983年，纽约州正式制定法律，对合租和群租方式制定了明确政策:

　　在租用一处房屋或单元房时，如果签约人是一个人，那么他/她的直系家庭，包括配偶和子女可以与他/她同住该处。

　　如果签约人是一个人，那么一位与他/她没有血亲关系的人以及这个人所生的孩子，可以与他/她同住该处。

　　如果几个人共同签约租用一处房屋，那么他们不能再带其他人同住该处，不能再有男女朋友留宿。如果他们中的一个人搬离，那么只能再补一个人代替，不能随意增加人数同住。可以以书面方式，向房主推荐新人以便分担费用。

　　“二房东”也有责任

　　因为出租房屋、寻找房客等工作非常繁琐，所以有些房主会委托经纪人或地产公司代劳，他们是真正意义上的“二房东”。“二房东”除了替房主代理以外，依然要遵守所有法规，不能多招房客。“二房东”负有监督的责任，出现问题，房主可以要求“二房东”赔偿。

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　　德国租房：法规保障房客权益

　　在德国租房，中介公司作用很大，一般说来，房主通过中介公司征召房客，房客也大都通过广告寻找房主。如果成交，房客直接与房主签订书面合同，中介公司向房客收取中介费(一般是两个月的租金)。原则上，房主不对房客的个人行为负责，房客在租了房子之后，要到市政部门办理手续，他如果有不法行为，应该由警察等安全部门负责。

　　德国有关出租房的法律及法规相当详细，由于在房主与房客之间，房客是弱者，法律和法规主要是保护房客的利益，涉及方面很多，以下4个方面很重要。

　　1解除合同的期限大都是在合同到期3个月之前，并且要书面通知对方，如果不通知则合同继续生效。但是，德国法律规定，如果房客解约，不必申明理由，而房主则必须说明理由。这样，就防止房主看到租金上涨觉得吃亏而解约。

　　2租金合同中都规定了租金数额，有的是包干，有的是基本房租、余下的水电气和取暖费用另算。用户不是直接交现金给房主，而是通过银行转账。按理说，租金都规定得明白清楚，不应该有争执，但也不尽然。比如说，房主可能发现，在包干情况下房客水电气等费用过高，而要求提高租金等。对于争执，德国法律大都保护房客利益。

　　3房屋需要修缮而房主迟迟不做这时房客有很多选择:要求减少租金。自己请人维修，而费用由房主承担。甚至可以提前解除合同。

　　4住进去发现新问题比如说对于房子的大小房主有虚报不实的行为，或者出租房屋有只有房客入住后才能发现的问题影响使用，房客有权要求减少房租。

　　日本租房：“提前拍照”

　　在日本租住房子，房客不仅要保持房屋的清洁，所有布局、家具等也要认真保护。房主和房客会一同拍摄房间的照片，按照列出的清单一一检查所有门窗和设施等。在房客退租前，再对照照片和清单重新检查，如果是房客造成的损坏，那么从房客押金中支付修理费用。就是不够干净，也可能被罚款。

　　法国租房：想当“二房东”先征求房主意见

　　法国出租房制度有非常悠久的历史，从1714年就开始制定法律。他们的规定，相对人性化，对房主和房客的要求也一丝不苟。房主要保障租屋的生活条件，房客必须保持安静自律。在欧洲可以看到大量要求出租和临时租用房屋的广告。像法国学生到荷兰打工兼旅游，英国医生要到意大利诊所实习等。有些时候一些房客刚好可以异地交换房子，这些房客可以与其他人签换房或暂时租房的合约，但都必须征得房主的同意，如果房主不赞成，那么一切免谈。房主同意了，这个房客将履行“二房东”的职责，分租者大多遵守规定，房客素质总体来说比较高。　（温玉顺福清） (来源：北京晚报)