一飞冲天不断突破心理价位 广州楼价还能涨多高?

　　时下，广州人最关注的楼市话题之一，就是“珠江新城的楼价是否还会创出新高”？让我们先看看国内其他中心城市的CBD楼价——

　　北京国贸商圈周边的楼盘价格普遍超过20000元/m2，部分高端项目已跃过50000元/m2。上海市区的均价早已突破万元大关，一些高端项目的成交均价超过60000元/m2，最极端的例子还有“汤臣一品”，均价超过10万元/m2。深圳目前已经成为中国内地商品房平均价格最高的城市了，关内均价已过20000元/m2，豪宅卖到30000元/m2以上，新楼盘售价最高超过50000元/m2。香港楼市的均价大概维持在50000~60000港元/m2的水平，部分豪宅接近70000港元/m2。相比而言，同样作为中心城市的广州，在其CBD核心区域珠江新城，楼价目前在20000元/m2左右，最贵的卖35000元/m2，这说明，珠江新城的楼价仍有创新高的可能。

　　可以说，珠江新城是广州房地产市场发展走势的一个缩影。1992~1996年，广州房地产发展开始进入新阶段，此时珠江新城也进入启动阶段；1997~2003年，广州房地产市场陷入低谷，此时珠江新城也进入调整与恢复阶段；2004年至今，广州房价从谷底反弹，楼价涨势明显加快，景气指数节节攀升，此时珠江新城也进入新的开发高潮，地价楼价不断攀升。

　　但我们也应该警醒，房地产市场的周期分为四个阶段：衰退期、萧条期、复苏期和扩张期，周而复始。在经过一轮急速扩张之后，当价格上涨到透支了未来的增长空间后，房价必然会进入一个调整阶段，然后继续积蓄力量准备进入下一个扩张高峰，总体上是呈“螺旋式”上升走势的。

　　几经波折 楼价一飞冲天

　　从“1万元时代”到“3万元时代”只花了两年

　　珠江新城开发的前期，不少开发商面对这片“处女地”都充满信心，纷纷投入开发，但许多项目都陷入了困境，一些甚至以失败收场，而艰难存活下来的，多年来也“活”得相当不容易。

　　“珠江新城的房地产开发，从时间上大致可以分为三个阶段：1993年~1995年；1997年~2002年；2002年至今”，供职于新世界中国地产的jack向记者介绍说，“前两个阶段基本上都以失败告终，直到第三个阶段，珠江新城才真正迎来了开发的高潮，楼价也就在这个时候不断被刷新。”据他介绍，最初开发珠江新城时，很多项目都“活”得相当不容易，这些项目当中，一度烂尾的华普广场可以说是典型代表。

　　珠江新城最初的开发重点是偏靠成熟地段的西区，以商业项目为主。位于这一带的华普广场最初是由华普集团开发的写字楼项目。从1993年开始，其间经历了数次烂尾，规划也从最初的写字楼改为半住宅项目，然后到服务公寓最后仍回归写字楼。最后在引入了新的合作伙伴重新包装后，直到2004年才上市销售。尽管当时的开盘价不过每平方米六七千元，比住宅价还低，但开始时销售情况仍然不算好，直到旁边的星汇国际以8000多元/m2开售，才带动了华普广场的销售。到2005年，该盘后期的销售价格也上涨到8000多元/m2，开发期长达十多年，华普广场的有关负责人回忆起那段艰难的岁月，一再用“辛酸”两字来形容。华普广场实际上是珠江新城“第一拨”开发热的产物，当时虽然有CBD概念，却没有成熟的市场环境，导致了不少项目难以生存。

　　2000年左右，在珠江新城开发的第二个阶段，住宅项目开始不断涌现出来，例如南国花园、金碧华府、新城海滨花园、星汇园等。当时这些楼盘均定位为“豪宅”项目，售价每平方米七八千元，甚至达10000元/m2，在当时这个价格已经被市场“惊为天价”了。

　　在这个时期开发的楼盘，实际上销售都经历过一段艰难的阶段，当时人们对珠江新城的接受度不高，楼盘的促销人员要绞尽脑汁才能吸引人气。熟知内情的人一言以蔽之：当时的珠江新城太不成熟了。

　　2002年，《珠江新城规划检讨》通过审议，2003年广州市政府发布《关于实施〈珠江新城规划检讨〉的通告》，重新明确了珠江新城的定位。自此珠江新城重新启动，到2005年，进入了真正意义的开发高潮，住宅、写字楼全面推出，东区、中区、西区全面开花。

　　2004年前后珠江新城主要有凯旋新世界、保利香槟花园、利雅湾等楼盘，均价在8000多元/m2；2005年5月，力迅·上筑推出市场，均价上升到9000元/m2以上，使珠江新城楼价开始向“万元时代”进军。

　　2005年年底到2006年5月，随着中海观园国际、富力爱丁堡国际公寓、珠江太阳城广场、中海花城湾、铂林国际公寓等楼盘的推出，珠江新城的住宅均价全面突破1万元，达到12000~15000元/m2左右。其中誉峰的开盘价达到18000元/m2，当时被称为“全城最高价”，再一次突破了人们对楼价承受的心理底线。

　　2006年年底至2007年年初，随着嘉裕·礼顿阳光、中海璟晖华庭、尚东宏御、尚东美御、保利心语花园等楼盘的推出，珠江新城的均价基本达到了15000元/m2，销售持续畅旺。到了现时，珠江新城在售项目的销售均价普遍达到2万元/m2，其中誉峰的售价更攀升至35000/m2，再次刷新了广州楼价纪录。

　　全球大都市房价比较

　　洛杉矶：洛杉矶房价之高是全美国都出了名的，目前一套中等价格水平的家庭别墅，售价为47.5万美元(约400万元人民币)，超过纽约的45.3万美元和华盛顿的42.9万美元，这个价格水平是美国中西部地区房价的5倍。

　　东京：东京都东部一套80平方米的三室一厅，总价3100多万日元(约220万元人民币)。东京地价是世界上最高的，所以在东京买房子就要做好拿出几千万乃至上亿日元的心理准备，与购房相比，东京人更习惯于租房住。

　　莫斯科：目前莫斯科的平均房价已经突破了2100美元/m2，莫斯科市中心的新建房地产项目更达到3000美元/m2。

　　巴黎：过去几年内楼价连续飙升，巴黎购房者越来越少，出现了前所未有的“租房热”。在巴黎，目前的平均房价已经突破5000欧元/m2，在富人聚集的16区，房价更接近7000欧元/m2。

　　布鲁塞尔：一套80多平方米的房子现在居然要800欧元(约8000元人民币)的月租金，3年前这种房子可能只需要五六百欧元。这10年里，布鲁塞尔房价飞涨，今天，30万欧元只能买一栋小House，或一套大的单元房。

　　台北：目前当地任何地段的基本房价，每坪都要30万台币左右(1台坪=3.3平方米)，换句话说，就是均价为2万元人民币/m2。台北市最核心的信义区，每平方米要价8万元人民币以上，而属一般区域的文山区，每平方米也将近五六万元人民币了。(据中国新闻网)

　　商业地价 齐步跃进

　　2006年以前：2380元/m2

　　2007年7月：11912元/m2

　　楼价的不断刷新，其实是与土地价格的提升有直接关系的。而土地价值是城市价值的一个重要体现。在此背景下，珠江新城的商住用地拍卖纪录屡被刷新，在短短几年时间里，珠江新城的商用物业楼面地价从2380元/m2，上升到11912元/m2。而这当中，新“地王”更在不断涌现。

　　事实上，一直到2006年年初之前，珠江新城的商业用地拍卖一直处于低谷。大部分地块都只能以底价2380元/m2成交。虽然政府出台了种种措施推动珠江新城的商业发展，但由于市场还未成熟，因此商业用地对开发商还未形成很大的吸引力。

　　富力“扫货”拿地成大地主

　　珠江新城土地价格一路高涨的过程，从珠江新城“大地主”富力地产的拿地历程中可以略见一斑。早在2003年9月底，富力地产就相中了珠江新城，快速出手一口气在一次土地拍卖会上拿下了珠江新城B区B2-2、J区J1-4、J区J2-7和M区M1-1等商用地块。当时，此举不仅创下广州土地交易一次购得最多地块的纪录，而且把人们的目光关注点又一次投向了被市场淡忘的珠江新城。由此，富力地产开始了迈向珠江新城商用物业大开发之路。

　　2006年，富力地产大举进军珠江新城，4月11日，以11.36亿元夺得珠江新城两块商业用地，使该商务地块的成交楼面地价首次超过了住宅地块。4月27日，再以4.6亿元将D1-1地块收于麾下，折合楼面地价为4566元/m2，再次刷新了商业地块的楼面地价纪录。当时，富力地产公开“豪言壮语”：“以后珠江新城的地块，推出一块，富力地产就拿一块”。5月～8月间，富力又拿下三个商用物业地块。至此，其名下的珠江新城商业物业共有15个，成为珠江新城商业物业的最大“地主”。

　　随着富力在珠江新城的新商业项目相继推出并获得了良好的销售业绩，其他开发商的商业项目也如雨后春笋般涌现出来，一些大的企业集团总部相继入驻珠江新城，“CBD效应”终于开始显现了。

　　今年地价已连续刷新三次

　　近两年，随着广州市城市发展和政府对珠江新城的规划完善，珠江新城越发焕发出蓬勃生机，开发商更加看好珠江新城的美好前景。

　　在今年5月珠江新城两块商业用地拍卖中，A4~5地块成交价4.8亿元，折合楼面地价8357元/m2。紧接着I1-3地块以4.6亿元成交，楼面地价达到9568元/m2，再创下珠江新城商业地块楼面地价的新高。但这一纪录没有保存多久，在7月的拍卖会上，珠江新城B1-3金融办公地块以高出拍卖底价3.5倍的价格10.9亿元拍出，折合楼面地价11912元/m2。

　　在短短的两三年时间内，珠江新城的土地价值翻了数倍，这不仅是珠江新城价值的体现，也是广州作为华南地区中心城市价值的重要体现。

　　从开发高潮进入调整期，转而再进入一个新的发展高潮；从5000元/m2到20000元/m2，再到35000元/m2的楼价；从单身公寓到大三房，从豪门大宅到别墅，从写字楼到商铺……伴随着广州城市价值的提升，珠江新城在近十多年的发展历程中，浓缩了广州各种类型的楼市产品，也经历了各个价格阶段，见证了广州楼市发展的全过程。

　　一批新楼盘催生一个新价位

　　“2004年我来珠江新城看房子的时候，价格是8000元/m2，那时已经觉得高得不可思议了。但如今，这里最高已经卖到35000元/m2了，回过头来看当初的价格，真是小巫见大巫了”。每次经过珠江新城的凯旋新世界，小周都会不无遗憾地向身边的朋友重复这番话。小周的经历，也是众多关注珠江新城楼市的人的感受。

　　从这几年珠江新城楼价上升的轨迹可以看到，每当有一批新楼盘推出，珠江新城的均价就会爬升一个档次，这一爬升的过程呈现出频率不断加快、价差不断加大的趋势，今年以来则完全可以用“飞跃”来形容了。而在每次“飞跃”的过程中，市民对于楼价的心理承受底线也在不断被刷新和突破。

　　在珠江新城楼价不断创新高的同时，随之而来的是不断的质疑声，认为是珠江新城给了广州楼市一个“不断涨价”的信号。但是人们可能忽略了这样一个问题，那就是珠江新城走高的楼价，是广州城市价值提升的结果和体现，反过来，它也有助于广州城市价值的进一步提升。

　　土地升值城中村改造才有可能

　　今年，珠江新城猎德村改造计划启动，根据原则性方案，猎德村将全部拆掉重建，并将于2010年完成。整个改造约需要30多亿元资金，拟采取政府不投钱，通过土地拍卖等运作方式筹集资金完成。日前，广州市国土房管局发布出让公告，将于近期公开出让猎德村11万平方米的商业金融业用地，此项交易底价高达38.6亿元，而该地块的出让就是为猎德村改造筹集重要资金。

　　从这个事例可以看出，进入上升通道的地价和房价，为城中村的改造提供了强大资金支撑。随着城中村改造的完成，珠江新城CBD的形象将更加完善，而广州的城市价值也将得到不断的提升。 (来源：广州日报)