美国HUD访谈:近七成美国家庭有自己住房

　　在住房问题和人民福利问题上,他国经验亦值得分享。

　　与香港地区公屋模式不同,美国政府并未直接提供保障住房,而是通过服务购买的方式让私人企业来建造。

　　与此同时,美国政府对住房金融市场有比较完善的调控系统,包括提供廉租房租金补贴、购房担保和发行债券3个部分。

　　必须指出,两个最重要的因素保证了大部分美国家庭买得起房:一是自由和开放的房地产市场;二是商业银行和其他私人金融机构提供广泛的抵押贷款资金。

　　8月30日,中国国家建设部和美国住房和城市发展部(HUD)签署合作备忘录。

　　华盛顿时间9月6日,本报就此约访美国住房和城市发展部(HUD),HUD负责公共关系的唐娜·怀特(DonnaWhite)女士会同HUD官员共同回答了本报记者提问。

　　68.2%家庭有自己住房

　　<21世纪>:HUD部长杰克逊先生7月访华提到70%的美国人拥有自己住房,美国人怎么做到这点的?

　　唐娜·怀特:实际上,美国大概99%的住房都是私有的,2007年第二季度美国家庭自有住房率为68.2%,其余的家庭租房居住,大概31.8%的家庭(3500万户)靠租房过日子。

　　大部分家庭住房拥有者通常是通过储蓄、商业银行贷款或者私人筹借来购买住房的。借款要有抵押担保,长期借款要用房屋价值来担保。能够通过自己储蓄来一次性支付住房全价,或者继承房产的家庭比例非常小。同时,大概有1%的住房来源于HUD提供补贴租金的地方政府拥有的住房。

　　美国抵押贷款市场,使得美国能有很高的家庭自有住房率,这个市场的发展已经有很长的历史。它始于1930年代的联邦住房管理局(FHA)的建立,FHA的目的就是要确保借款人能够还得起借债。FHA建立了标准的30年期固定利率/固定付款抵押贷款模式。后来,次级市场机构FannieMae,开始作为联邦政府的一部分成为受到监管的私人公司,以及它的"兄弟机构"FreddieMac创立,使得出借人可以在二级市场出售他们的抵押贷款,从而增加了抵押贷款市场的资金流动性,私人机构复制了政府行为,进一步扩大了抵押贷款的获得空间。

　　<21世纪>:今天和30年前美国家庭典型住房面积大概多少?

　　唐娜·怀特:1976年,美国每个家庭拥有新建住房(主要为拥有所有权的)面积的均值(统计分布均值)为147.7平米,2006年为208.8平方米。1976年,美国每个家庭拥有的新建住房平均(算术平均值)面积157.9平米,2006年为229.4平米。

　　2005年,其时所有家庭的住房面积均值(统计分布值)为166.8平米,我们没法同1975年进行比较,但1985年当时每个家庭的住房面积均值(统计分布均值)为152.0平米。因为每年新增和置换的存量住房仅有2%-3%,整个存量住房的均值(统计分布值)增加没有新增住房的面积变化得快。

　　<21世纪>:HUD是如何获得资金、如何制作预算和执行预算的?

　　华盛顿的预算程序始于美国总统和预算管理办公室。HUD自己的预算官员与预算办公室密切配合,寻求足够的拨款资金以维持HUD的关键功能运转。总统和预算管理办公室接着为每个联邦机构提出一个预算,并寻求国会通过预算要求。

　　就2008财年而言,布什总统要求提供352亿美元的预算额度支持HUD各种项目,比2007财年增加了16亿美元。

　　一旦国会批准了预算,总统签字,HUD和其他联邦机构一样,就有权把这些资金分拨给州和地方政府、地方住房机构以及其他非营利的社区发展和住房供应者。

　　补贴租房客

　　<21世纪>:有31.8%的家庭租房子住,美国住房的租金如何确定,政府和市场各扮演了什么角色?

　　唐娜·怀特:租房租金,是通过房产所有者和租房者之间的私人市场谈判来确定的。但有几个大城市,对租金的年上涨幅度进行了控制。有些大企业以提供租房为主营业务,他们有很多出租房;更多的出租房是由小企业或者私人在出租。地方政府大概提供占出租市场3%的房源份额,这部分出租房是由HUD补贴租金的。

　　<21世纪>:HUD如何来介入租房市场,提供出租房的呢?

　　唐娜·怀特:HUD并不设定房租价格。当然,HUD以两种主要方式、通过各种项目为400万低收入家庭提供房租补贴。

　　一种补贴与租房客直接相关,在这类项目中,HUD允许租房客在市场上自己寻找合适的私人出租房,HUD支付给租房者补贴,额度为主流市场房租价格和租房客的三成收入之间的差额。

　　另外一种补贴同住房项目或者出租房相联系,在这类项目中,租房客拿出三成收入,差额由HUD补贴给提供房屋的机构。

　　公平住房:买得起的房子

　　<21世纪>:美国是如何确保人们可以获得"买得起的住房"(affordablehouse)?

　　唐娜·怀特:有两个最重要的因素保证大部分家庭可以买到买得起的房子。

　　首先,自由和开放的房地产市场。家庭购买者和售房者可以自由竞争和自由谈判住房价格和土地价格。政府并不干预或者设定土地或者房屋价格。州和联邦法庭只保护私人合同、土地所有权和财产所有权。

　　其次,从商业银行和其他私人金融机构提供广泛的抵押贷款资金。因为房地产市场和抵押贷款市场都是建立在自由竞争和消费者选择的基础上,住房和土地(私人财产)以及抵押贷款(利息)的价格不可能升高到大部分消费者买不起的水平。

　　<21世纪>:即便如此,但总有些家庭买不起或者租不起房子,HUD怎么办?

　　唐娜·怀特:尽管如此,联邦政府认识到,有些家庭并没有足够的收入来购买住房或者交付每月抵押贷款的还款额,或者由于某种形式的歧视,被不公平地阻止购买房屋。因此,HUD通过许多不同的方式帮助低收入家庭获得可以买得起的房子。我们支持全国大概3200家当地的住房机构提供公共住房或者私人出租房给大概300多万低收入家庭。

　　而且,HUD每年提供了数十亿美元给HUD的CommunityDevelopmentBlockGrant(CDBG,即社区建设补助)和家庭计划两个项目。这些钱给当地政府提供了非常重要的资金来源,满足他们自己社区发展和提供买得起的房子的需求。

　　<21世纪>:法律上如何确保呢?

　　唐娜·怀特:HUD负责住房公平和机会平等的官员协助实施国家公平住房法律——著名的<公平住房法案>。这部法律禁止在销售、出租和提供住房融资、以及其他住房有关交易方面的歧视,不分种族、肤色、国籍来源、宗教、性别、家庭状况(与法定监护人住在一块的未满18岁儿童、孕妇、18岁以下获得监护的儿童)和智障或残疾。

　　<21世纪>:经过次级债危机,HUD有什么应对之策确保居民买得起房子?

　　唐娜·怀特:FHA帮助提供买得起的住房的机会给美国人。自从1934年,FHA的保险项目就已经为超过3400万的家庭提供了抵押保险,他们当中很多都是第一次买房或者是少数民族。

　　为了应对最近对次级贷款的过度依赖、确保能够买得起房子,HUD正在改革FHA的运作,与国会一起修改FHA的治理法律,变革FHA的监管规则和运作程序。这些改革,将提高符合FHA担保的固定利率贷款申请人的数量,长期而言这种担保贷款比次级市场的可调节利率贷款更加安全、更加可以支付得起。

　　<21世纪>:HUD在房屋建筑市场发挥了什么样的作用,与私人企业有何区别?

　　唐娜·怀特:HUD不直接建房。实际上,美国的住房都是私人企业来建设的。即便是政府用的房屋,也是通过服务购买的方式来让私人企业来建造的。HUD提供巨额资金给地方政府,地方政府可以用这些钱来补贴住房建造。地方政府是房屋建造位置和质量的主要监管者。