江苏调研报告:“非市场因素”主导房价上涨(图)

　　早报记者 张玉洁

　　江苏今年上半年商品住宅成交均价4223元/平方米，同比增长5.79% CFP资料

　　昨日，江苏省建设厅厅长周游向省十届人大常委会第三十二次会议作了关于全省房地产市场管理工作情况的汇报。该省环境资源城乡建设委员会向大会提供的当前房地产市场的调研报告指出，“非市场因素”主导了房价上涨过快，而拆迁是最为典型的非市场因素。

　　房价偏高的主因

　　江苏省人大环资城建委昨日指出，从“普通商品住宅销售价格指数大幅超过城镇居民消费价格指数”和“商品房销售额增长大大超过商品房销售面积增长速度”两项数据看，导致房价偏高、涨幅过快的主要原因是“非市场因素”导致的。

　　以其中落差最大的数据看，2006年徐州的普通商品住宅售价指数为106.9，比城镇居民消费价格指数高出5.4；而这一数据在今年上半年南京的落差达到了7.6。

　　省人大环资城建委在调研报告中分析占主导的“非市场因素”有：住房拆迁规模过大，导致硬性需求比例较大；开发商为追逐暴利，利用民众买涨不买跌的心理，囤积房源，捂盘惜售，人为提价；普通商品住宅和政策性住房供应量严重不足，导致中低收入家庭买不到合适住房，逼着他们走向市场，形成虚假人气；投机及开发商利用媒体炒作，误导人们盲目跟风。

　　其中，从受调查市县提供的数据看，江苏2001—2006年当年拆迁房屋面积占当年竣工面积的比重一般都在30%左右，有的市占到80%左右，而这是最为典型的“非市场因素”。

　　投资增加未缓解需求

　　据了解，今年上半年江苏实现房地产业增加值430.86亿元，同比增长13.9%；完成房地产开发投资1019.79亿元，同比增长32.8%，投资额度继续在全国保持第一。

　　但如此“大手笔”并未缓解市场需求。省建设厅厅长周游昨天作报告时表示，2007年上半年，江苏13个省辖市市区商品房住宅批准预售和实际登记销售面积分别为1611.62和1757.17万平方米，其供销比为0.92∶1，显示出住宅供应状况偏紧。其中，商品住宅成交均价4223元/平方米，同比增长5.79%，而泰州、盐城和徐州的房价增幅超过10%。

　　部分项目自有资金为零

　　造成房价上涨的另一个原因是多项宏观调控措施未落实到位，其中监管机构的监督无力、未形成合力是主要因素。

　　在保障性住房方面，今年以来，包括经济适用房在内，“90/70”政策未落实到位。城镇住房供应套均面积在100平方米左右，与城镇居民中占大多数中低收入家庭差距太大。

　　另一方面，不少开发商项目自有资金比例低于35%，甚至有的开发的项目自有资金为“0”。

　　此外，对开发商和中介机构的违法行为难界定、处罚依据不足，对如何抑制投机性炒房，对住房的价格成本构成，对开发商捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价行为的整治等相关法律法规缺少规范，也是房价上涨的因素。

　　从有关“解决之道”来看，江苏省人大常委会昨天审议时侧重于认为政府应加大保障性住房的建设。