中原证券：栖霞建设 增长迅速的区域地产龙头

　　投资要点：

　　公司以住宅开发为主，发展重点区域是以南京为中心的三小时经济圈，目前业务覆盖南京、无锡、苏州三个城市。

　　上市以来，公司保持了较高的成长性。2003年到2006年主营业务收入的复合增长率达到68.68％，净利润复合增长率达到47.78％。多年来公司的成长性在房地产上市公司中居于领先位置。公司承诺今后两年业绩的复合增长率不低于30％。

　　目前公司正在开发和即将开发的项目有19个。截至2007年6月30日，这些项目未结算销售面积约293万平方米，预计可实现销售收入220多亿元，保证了公司业绩未来三年的高成长。

　　建设部已批准公司大股东南京栖霞建设集团有限公司为“国家住宅产业化基地”，并得到了南京市在土地资源等方面的大力支持。时机成熟时，大股东将把产业化基地的优质资产逐步注入上市公司，直至实现整体上市。

　　为了确保公司健康持续发展，除招拍挂之外，公司将通过参与政府的土地一级半市场开发、对本地房地产公司兼并重组等途径，增加合适的项目储备。..根据公司现有项目储备以及房地产市场状况，考虑到此次增发导致的股本扩张因素，预测摊薄后公司2007年、2008年的每股收益分别为0.60元、0.83元。

　　按9月20日收盘价27.95元计算，公司08年市盈率为33.67倍，行业内重点上市公司08年平均市盈率为34.58倍。考虑到重点业务区域的市场规模较大，以及在区域内的优势地位，公司股价被低估，维持短期“增持”、长期“买入”的投资评级。

　　风险提示：1.房地产行业面临的调控风险。2.无锡项目在公司项目储备中占比较大，开发周期较长，收益存在不确定性。

　　我们近日参加了栖霞建设的机构投资者见面会，就公司发展战略与管理层进行了交流，了解了此次拟增发募集资金所投项目的具体情况，并实地调研了公司在南京、无锡、苏州三地的开发项目。

　　1.南京区域住宅市场是公司发展重点

　　公司以住宅开发为主，发展重点区域是以南京为中心的三小时经济圈，目前业务覆盖南京、无锡、苏州三个城市。

　　南京、无锡、苏州三地的房地产市场规模较大，占到了江苏省房地产市场份额的70％。三地居民的购买力旺盛，2006年三地城镇单位职工平均工资水平位于全省前三位。较大的市场规模和旺盛的购买力是公司业绩稳步增长的保障。

　　由于公司在本区域内经营多年，对市场环境较为熟悉，具有多方面资源优势，保证了公司在项目运营和市场营销方面处于领先地位。公司的三项费用率多年来保持在较低水平，2006年仅为4.49％，低于大部分房地产上市公司，也远低于行业平均水平9.06％。

　　2.项目储备保证了未来三年的高成长

　　自2002年上市以来，公司保持了较高的成长性，2003年到2006年的4年间主营业务收入的复合增长率达到68.68％，净利润复合增长率达到47.78％。多年来公司的成长性在房地产上市公司中居于领先位置。公司承诺今后两年业绩的复合增长率不低于30％。

　　目前公司正在开发和即将开发的项目有19个，截至2007年6月30日，这些项目未结算销售面积约293万平方米，预计可实现销售收入220多亿元，保证了公司业绩未来三年的高成长。 3.大股东大力支持上市公司发展

　　建设部已批准公司大股东南京栖霞建设集团有限公司为“国家住宅产业化基地”，大股东将在现有产业链的基础上，做好国家住宅产业化基地建设，并且得到了南京市在土地资源等方面的大力支持。时机成熟时，大股东将把产业化基地的优质资产逐步注入上市公司，直至实现整体上市。

　　大股东对上市公司的支持还表现在土地储备的获取上。面对当前竞争激烈的土地市场，公司保持冷静的态度。为了确保上市公司的持续发展，除了土地市场的招拍挂之外，公司将通过参与政府的土地一级半市场开发、以及对当地房地产公司的兼并重组等途径，增加合适的项目储备。

　　4.募集资金投资项目情况

　　此次公司计划公开发行不超过1.2亿股，募集资金35亿元，投入南京、无锡、苏州等地的8个项目。

　　其中，无锡东北塘B地块是本次投资最大的项目。东北塘项目位于无锡市锡山区，项目总占地面积61.63万平方米，总建筑面积141.83万平方米，可售面积101.63万平方米。公司将在2014年前根据市场状况对项目进行分期开发。此次开发的一期B地块占地面积29.51万平方米，总建筑面积79.48万平方米，将建设成大型住宅小区。 6.投资建议

　　按9月20日收盘价27.95元计算，公司08年市盈率为33.67倍，同期行业内重点上市公司08年平均市盈率为34.58倍。考虑到重点业务区域的市场规模较大，以及在区域内的优势地位，公司质地好于多数房地产上市公司，目前股价被低估，维持短期“增持”、长期“买入”的投资评级。 7.投资风险

　　提示房地产行业在政治、社会因素的多方面影响下，将面临一定的调控风险。

　　房价的持续上涨趋势将得到遏制。

　　无锡东北塘项目在公司未结转面积中占到了34.71％，此项目开发周期较长，收益存在不确定性。

　　作者：魏博 中原证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。