《物权法》今起正式实施 可能出台后续司法解释

　　有专家认为：很可能通过司法解释、地方立法来解决遗留的一些物权问题

　　新快报讯 （记者 曹晶晶 实习生 任仲杰）今日，万众期待的《物权法》开始正式实施。许多业主一直热盼“十一”的到来，期望能够利用《物权法》维权。

　　但10月1日之前发生、10月1日之后起诉的案子能否适用《物权法》？记者采访了广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿。

　　广州白云畔山花园的车库虽然被列入了公摊面积，但仍被开发商办了房产证，并抵押了出去。这个案子发生在10月1日《物权法》实施之前，法院将在10月1日以后判决。“《物权法》是我们的有力后盾！”小区的业主热切希望《物权法》能够成为判案依据。因为《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对此，詹礼愿主任表示根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力。因此，在10月1日之前发生纠纷的案件一般不能直接适用《物权法》，只能适用《物权法》之前的一些法规和地方立法。而这些法规和规章有可能和《物权法》的精神相抵触。

　　那么白云畔山花园的业主们是否还有其他的办法？詹礼愿表示《物权法》是大法，做的多是一些原则性的规定。最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释，各地也在根据《物权法》的精神制定地方法规、规章。

　　詹礼愿推测《物权法》的精神很可能会通过之后的司法解释、地方立法去体现，去解决以前遗留的一些物权问题。比如，在司法解释上把物权法的规定体现出来。司法解释是可以对《物权法》出台之前的事情做规定的。

　　《物权法》实施后将出现多种新型案件

　　新快报记者 曹晶晶 实习生 任仲杰

　　旧城区改造算不算公共利益？康王路地下商场能不能拿产权证？广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿认为《物权法》为公民、法人设立了一些新权利，这必然引发一些新型案件的出现，一些案件也会日益增多。当然，由于《物权法》对一些模糊概念的界定，一些物权纠纷也会逐渐淡出。

　　新型案件1

　　登记机构摆乌龙可能被告

　　比如小李委托小王办理房产证事宜，可房产登记机关把小王登记成了房产所有人。小王又将房子卖给了小曹，小曹将房子抵押给了银行且被查封了，给小李造成的损失谁来赔偿？这种问题以前的法律没有明确规定。詹礼愿指出《物权法》的第21条规定：由于登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后可以向登记错误的责任人赔偿。此案中由于房子已经被转卖了几手，无法追回给小李，房管局就得先向小李赔偿。

　　新型案件2

　　旧城区改造算不算公共利益？

　　“重庆钉子户案件引起了社会广泛的关注，争议双方一直在补偿金额上较量，《物权法》实施之后，很可能出现拆迁户直接质疑拆迁合法性的案件。”詹礼愿指出过去征地拆迁纠纷主要是补偿数额的争议，很少有人直接质疑拆迁是否合法。但《物权法》的第42条规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“这就让公众产生了一个疑问，何为公共利益？”詹礼愿表示如果是为了修水库、建军事基地，那当然是公共利益。但如果是为了修商业街、步行街、旧城区改造，这些算不算是公共利益？法律没有明确的规定。

　　詹礼愿举了个例子，广州旧城区的一些老房子已经十分陈旧，拆迁补偿款不会高，但被拆迁者如果知道是建商业街，很可能对补偿款的要求比较高，在达不到一致的时候，拆迁户很就可能以拆迁行为不是为公共利益为由起诉。

　　新型案件3

　　地下建筑物也将产生产权纠纷

　　“以前从没听说过哪个城市的地铁有产权证，但现在给地铁发产权证也有了法律依据。”詹礼愿指出以前地下的独立建筑都没有产权证，即使房管局发了产权证，也没有法律上的依据。但《物权法》出台后，情况发生了变化，其第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这一规定就是将建设用地的使用权分层设立，地下建筑已经上升到不动产的高度。有了《物权法》，地下建设可以依法合法产权证明。比如，康王路地下商城，有些是独立的地下建筑、没有地上建筑，这种建筑以后拿证就有了法律依据。詹礼愿指出，可以发证就必然带来争议，有地下建筑之间的争议，也有地上、地下建筑的纠纷。

　　新型案件4

　　业主要求分配小区公共场所的收益

　　根据过去的法律规定，小区公共场所利益归全体业主所有，一般都用于物业维修基金。如果有业主要求分配到个人怎么办？詹礼愿指出《物权法》第80条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　詹礼愿笑言自己在电台接受采访时，就有老城区的一个业主提问分配公共收益的问题。一旦业主要求将这些收益进行分配，很可能产生分配上的争议。

　　新型案件5

　　谁是住改商的“利害关系人”？

　　广州的天河南一路的商业小区已经成为广州时尚潮人的必游之地，但住改商问题仍然突出。詹礼愿指出《物权法》规定住改商一定要经过利害关系人的同意，但这一规定仍将引发一系列的争议。

　　詹举了个例子，如果住在三楼的小李要开一家火锅店，根据《物权法》的规定，必须经过利害关系人的同意。按照常理推断，小李必须要得到一楼、二楼住户的同意，但是否需要通过五楼、六楼住户的同意？是否需要相邻楼的住户的同意？这些《物权法》没有具体规定。也就是说哪些人是利害关系人？是多数人同意即可，还是需要所有人的同意？这些都没有规定清楚，因此很可能由此产生官司。

　　新型案件6

　　小区养狗影响他人谁来管？

　　小区里有人养猫养狗如果严重影响到其他业主的生活，受害的业主们该怎么办？詹礼愿表示《物权法》实施之前，一般是受害业主找猫、狗的主人协商，但现在《物权法》第83条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。根据这一点，今后业主大会和业委会就可以直接要求饲养人停止侵害，并且可以向法院起诉。

　　新型案件7

　　车位归属引发变相一物两卖

　　《物权法》规定，有明确规划的小区车位、车库，开发商可以处置。但小区公共道路、人防工程的车位，如果没有明确规划，就是业主共同所有。詹礼愿指出《物权法》的这一规定会导致开发商尽可能地将土地纳入建筑规划范围内，一旦是规划内的车位、车库，开发商就有权处理了。

　　但詹礼愿同时认为，《物权法》的这一规定仍然有待完善的地方。据其分析，开发商通常把车位、车库的建设成本打入售楼成本中，如果车位成本没有打入车位房价中，可由开发商处理，这属于私权范围，是合理的。如果已经打入上盖商品房成本卖了但另外又以所谓的规划为依据重新再出租、出卖、附赠，这完全是不合理的，是变相的一物两卖的行为。但由于要业主举证证明开发商的成本非常困难，也就很难防止开发商一物两卖的行为了。因此詹礼愿认为有关车库车位问题要结合其他的法律法规，需要有关职能部门介入才能系统地解决。

　　配套法律法规对接《物权法》

　　据新华社电　 “要抓紧制定或者修改配套的法律法规。”全国人大常委会法工委有关负责人表示，《物权法》作为民事基本法律，它的有些规定有待于配套法律法规予以贯彻落实，包括抓紧研究制定加强国有财产管理、完善保护私有财产、完善征收征用的法律法规等。

　　《物权法》颁布后，由于城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致，今年8月底举行的十届全国人大常委会第二十九次会议表决通过的城市房地产管理法修正案解决了这一问题。

　　而不久前国务院对物业管理条例的修改，也是法规调整衔接《物权法》的重要举措。新的物业管理条例根据《物权法》，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业服务的主从关系。

　　从今年2月底起，国务院部署对现行行政法规规章进行全面清理，国务院法制办还下发了一个通知：“行政法规、规章的主要内容与《物权法》不一致或者被《物权法》有关规定所替代的，要明令废止；个别条款与物权法不一致的，要予以修改。”

　　此外，《物权法》的有些规定也需要通过司法解释进一步具体化。

　　在今年7月初召开的全国高级法院院长座谈会上，最高人民法院副院长万鄂湘通报：为了确保《物权法》的正确适用，最高人民法院已经启动《物权法》司法解释的起草工作。金羊网-新快报