国土部新规紧缩土地使用 中小开发商拿地或变难

　　日前，国土资源部正式发布最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。业内人士分析，政策实行后，中小开发商拿地将越来越难，土地资源的流向将进一步导向大集团以及上市公司。

　　拿使用证不得分期

　　规定第二十三条中明确，“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。”

　　而此前的11号令也明确规定，受让人依照出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。但是在实际操作过程中，一些地方存在受让人未缴清全部出让金，但分期取得建设用地使用权证书的情况。

　　对于目前一些媒体报道的，开发商拿地将不能进行土地“分期付款”，国土资源部有关部门负责人对媒体指出，这个说法是误读，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以分期付款，但不可以分期拿证。

　　大开发商付款没难度

　　对于该政策，广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平表示，开发商的成本无疑加大了，但对广州开发商而言，影响不大，因为目前广州的招拍挂都是不能“分期付款”的。

　　不愿透露姓名的某发展商营销总监透露，过去土地出让金可在两年内分期付款，开发商压力不算太大，现在很多拍卖地块的出让金要在几个月甚至一个月内缴清，一个月内拿出几亿甚至几十亿元，只有上市大开发商才有能力。广州琶洲地王的遭遇也证明了此观点，两次因为神秘开发商没按时交齐地价款而被收回，香港知名开发商竞得后，30个工作日内即缴清了7.42亿元地价款。

　　中原地产项目总经理黄韬表示，该政策对于大地产集团尤其是上市公司来说，并不会造成太大影响。因为上市公司融资非常容易，而且这些资金也需要一定的出口。

　　小企业需转变策略

　　有业内人士指出，拿地不得“分期付款”对房地产开发商资金要求更高，短期内可能造成一定负面影响。因此，一些中小开发商拿地将越来越难。

　　地产专家分析，不得“分期付款”后，买地的价格将大大高于协议转让，无论是一次性付清还是分期付款都会占用一大笔资金；加上银行对房地产金融有了更严格的限制，如房地产开发商的自有资金比例从20%提高到35%、只有当项目封顶才能贷款等，无疑会对相当部分中小公司的融资造成困难。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为，以后中小开发商要拿地，要在那些竞楼价、竞地价的项目走低楼价、低地价的模式。但如果大开发商也采取这种模式，中小开发商还是没有机会。

　　链接广州已经要求地价一次付清

　　据了解，上世纪九十年代初，当时为了支持房地产业的发展，首期土地出让金只需缴交20%，就可以预售楼花，使得一些开发商钻了政策的空子，部分开发商楼盘卖出后不再积极缴交土地出让金，导致开发商欠缴土地出让金的情况严重。从此，广州在出土出让金制度上逐步完善，从2004年1月1日开始,广州市规定，土地出让金将一次性缴清。 (来源：信息时报)