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上海土地市场格局突变 外商"理性"拿地屡失手

  今年上半年以来,中外开发商同台竞夺上海重要出让地块,结果往往是内地开发商以压倒性优势完胜

  几乎是在一夜之间,土地市场格局发生改变。今年上半年,在上海重要地块出让现场,中外开发商同台竞技的结果往往是,内地开发商以压倒性优势完胜。

  又何止在上海,在杭州、在无锡、在广州,浙江绿城、万科屡屡以创出地区天价的巨资不断从对手手中抢地。一次次天价背后,拿地开始演变成一场“决心”之战。

  外商才是比较理性的?

  上海土地市场一度被认为是外资地产巨头的天下。浦东竹园地块,百联集团旗下卖场所在地,是百联集团力争要拿下的一幅土地,最终的结果是,李嘉诚的长和系以资金实力说话,出价46亿元拿走。

  潍坊新村住宅用地,争夺者又是“外”姓的新鸿基和长和系,新鸿基砸下31.85亿元,以超过2万元/平方米获得。

  而如今,这种外资屡屡攻城拔寨得手的状况却很难看到。6月21日,新江湾城地块出让,参与的境外开发商有凯德置地、东方海外、丽丰控股、新加坡庆隆投资、日里投资、永泰中国;本土有重庆龙湖、广州富力、杭州滨江、金地集团、华润置地、江苏新城、万科地产,“土洋”比例相当,但最终的争夺却是在3家内资地产商之间进行,包括万科、重庆龙湖,还有浙江绿城。最后出价第二名的重庆龙湖,把价格抬到了12.5亿元。

  仅仅几分钟后,几家境外地产公司成员陆续走出现场,脸上带着无奈的笑。凯德集团开发部经理李大德对记者说,“一直说境外开发商财大气粗,现在看来,外商才是比较理性的。”

  易居房地产研究院高级评论员杨红旭说,最早进入内地的外资地产商,经历过内地第一次房地产低谷,也经历过香港本土的泡沫破裂,风险意识较强的他们,对于地价判断很难如本土开发商一般。而对于本地地产商来说,上市以及融资已经使他们摆脱了原先的资金局限,因此不免在时机良好的时候大肆扩张。

  内资拿地靠的是“决心”

  浙江绿城的董事长宋卫平最近成为焦点人物。新江湾城拿地几天之前,他们刚刚在杭州从新鸿基手中抢下一幅钱江新城土地,楼板价高达1.5万元/平方米。

  败北杭州钱江新城土地后,新鸿基有关人士对记者说,“我们出的价格够高了,他们(指浙江绿城)不知道怎么做的价格评估。”

  对此,宋卫平有自己的回答:“新鸿基没有拿到地,只能说明他们的决心还不够大。”

  宋卫平的决心是,亲自督战,拿着计算器报价,然后一举拿下。

  在一个月后的宝山地块出让现场,“决心”再次成为拿地成败的关键。

  万科最终没有拿到地,“说明他们的决心还不够大”,走出土地出让会场,一位业内人士评论。那一次,万科三个地块出的价格,分别是12亿元、10.2亿元和9.3亿元。

  曾几何时,土地竞争开始演变成了“决心”的竞争;也不知从何时起,土地价格开始以房价作为参考标准。新江湾城如此,珠江投资杨浦商业用地如此,到了外环线的宝山顾村,同样如此。

  去年年底,与华润置地在新江湾城的竞争中,凯德在最后第二轮败下阵来,到了今年的竞争,他们却不得不中途退出。

  谁来承担风险

  7月24日,保利集团32.4亿元拿下上海三幅土地,拿地后,其上海公司董事长陈冬桔对下属说,“安排车,去杭州。”第二天,7月25日,22.8亿元,保利再下一城。保利的拿地价格,比下沙区今年2月份出让土地时翻了一倍。细细观察,最近强势圈地的内地地产公司,无一不是荷包满满。保利地产去年A股上市,浙江绿城同样去年成功登陆港股,重庆龙湖即将香港上市,万科借着内地楼市火爆,或发债或增发,圈资本无数。加上境外基金公司的背后支持,如今的内地地产企业,已经摇身一变成了财主。于是,他们也开始了豪迈,甚至比当年的外商气势更盛。

  只是这种豪迈,究竟出处何在?早报记者采访上海保利董事长陈冬桔时,问的一个问题是,保利能否确信这一地区房价能在两年之后翻倍,她并没有回答。

  中房指数研究院今年年初公布的调查结果显示,境外开发商在中国大陆的总资产规模以每年25%的增速迅速扩容;普遍采取相对稳健策略,总资产规模以及增长速度不及国内房地产TOP10企业;企业集团层面的资产负债率平均为41.7%,远远低于内地房地产TOP10企业的66.9%。内地地产榜上排名第二的保利地产2006年的年度报告显示,截至2006年12月31日,公司负债总额为124.89亿元,资产负债率为75.71%。

  “这样的负债水平,如果遇到市场发生突变,未来所面临的风险,将不仅仅是只针对地产公司的。”一位专业人士这样评价。

  记者观察

  楼市一致被看好谁会担心房价?

  早报记者 刘秀浩

  23日出版的《财经》杂志“遴选了内地有代表性、对宏观经济有研究的100位经济学家”,了解他们对当前经济现状及未来发展趋势的判断,“为公众认识当前与未来宏观经济提供参考”。

  问卷显示,关于2007年下半年的房价走势,97%的经济学家认为会继续上涨,只有3%认为“持平”。

  难得的,国内经济学家关于一个问题,观点统一到如此地步。

  记者至今还能回忆起2004年的楼市印象,当年,房价持续上涨(涨幅与最近阶段差不多),关于房地产是否存在泡沫的讨论声此起彼伏,经济学家分开两边各属一派,唱多者称房价将继续上涨,唱空者称泡沫严重即将破裂。

  如今3年过去,“多派”完胜。全国房价上涨幅度创历史新高,全国普涨,无一下跌。

  于是,3年以后,房地产泡沫论日渐势弱。大家谈论的是,如何“稳定房价”,而不是房价会不会下跌;3年以后,经济学家观点空前一致,房价继续上涨成为主流;3年以后,开发商以房价参考地价,信心满满争相抢地。

  经济学家谢国忠说,在国内固定资产投资高潮已经持续73个月情况下,房价的反弹将保持逐月加快的态势,这种反弹至少会延续到今年年底。而在2004年,谢国忠却是当年最大的“空派”,泡沫论的旗帜人物。

  最近,每一次的高地价出现,总是会有开发商欢欣鼓舞。“当然要考虑提价了,杨浦都要卖到2万元/平方米了,我们至少可以卖9000元/平方米吧。”松江的开发商说。而在宝山,不知道是不是有开发商开始考虑将自己的楼盘定价靠向万元。

  二手房成交量上升,中介甜蜜地抱怨,“跳价太严重,房主一会儿变一个主意”;楼盘售楼处,售楼小姐先生忙着发号,然后十分体贴地告诉买房人,“如果这期不买,我们下一期可能又会提价了。”……如今的楼市,怎一个火热了得。

  一片高涨声中,几乎很难有声音再提出有关于下跌的“蠢话”。流动性泛滥,房价怎能不涨?

  毕竟还是有人担心的。

  28岁的李杰,在一家大型房产公司工作,他在自己的博客上写到:最近市场太疯狂,如果楼市崩盘了,该怎么办?

  他收到的回复是:怎么可能崩。

(责任编辑:王燕)
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