上海土地市场格局突变 外商"理性"拿地屡失手

　　今年上半年以来，中外开发商同台竞夺上海重要出让地块，结果往往是内地开发商以压倒性优势完胜

　　几乎是在一夜之间，土地市场格局发生改变。今年上半年，在上海重要地块出让现场，中外开发商同台竞技的结果往往是，内地开发商以压倒性优势完胜。

　　又何止在上海，在杭州、在无锡、在广州，浙江绿城、万科屡屡以创出地区天价的巨资不断从对手手中抢地。一次次天价背后，拿地开始演变成一场“决心”之战。

　　外商才是比较理性的？

　　上海土地市场一度被认为是外资地产巨头的天下。浦东竹园地块，百联集团旗下卖场所在地，是百联集团力争要拿下的一幅土地，最终的结果是，李嘉诚的长和系以资金实力说话，出价46亿元拿走。

　　潍坊新村住宅用地，争夺者又是“外”姓的新鸿基和长和系，新鸿基砸下31.85亿元，以超过2万元/平方米获得。

　　而如今，这种外资屡屡攻城拔寨得手的状况却很难看到。6月21日，新江湾城地块出让，参与的境外开发商有凯德置地、东方海外、丽丰控股、新加坡庆隆投资、日里投资、永泰中国；本土有重庆龙湖、广州富力、杭州滨江、金地集团、华润置地、江苏新城、万科地产，“土洋”比例相当，但最终的争夺却是在３家内资地产商之间进行，包括万科、重庆龙湖，还有浙江绿城。最后出价第二名的重庆龙湖，把价格抬到了12.5亿元。

　　仅仅几分钟后，几家境外地产公司成员陆续走出现场，脸上带着无奈的笑。凯德集团开发部经理李大德对记者说，“一直说境外开发商财大气粗，现在看来，外商才是比较理性的。”

　　易居房地产研究院高级评论员杨红旭说，最早进入内地的外资地产商，经历过内地第一次房地产低谷，也经历过香港本土的泡沫破裂，风险意识较强的他们，对于地价判断很难如本土开发商一般。而对于本地地产商来说，上市以及融资已经使他们摆脱了原先的资金局限，因此不免在时机良好的时候大肆扩张。

　　内资拿地靠的是“决心”

　　浙江绿城的董事长宋卫平最近成为焦点人物。新江湾城拿地几天之前，他们刚刚在杭州从新鸿基手中抢下一幅钱江新城土地，楼板价高达1.5万元/平方米。

　　败北杭州钱江新城土地后，新鸿基有关人士对记者说，“我们出的价格够高了，他们（指浙江绿城）不知道怎么做的价格评估。”

　　对此，宋卫平有自己的回答：“新鸿基没有拿到地，只能说明他们的决心还不够大。”

　　宋卫平的决心是，亲自督战，拿着计算器报价，然后一举拿下。

　　在一个月后的宝山地块出让现场，“决心”再次成为拿地成败的关键。

　　万科最终没有拿到地，“说明他们的决心还不够大”，走出土地出让会场，一位业内人士评论。那一次，万科三个地块出的价格，分别是12亿元、10.2亿元和9.3亿元。

　　曾几何时，土地竞争开始演变成了“决心”的竞争；也不知从何时起，土地价格开始以房价作为参考标准。新江湾城如此，珠江投资杨浦商业用地如此，到了外环线的宝山顾村，同样如此。

　　去年年底，与华润置地在新江湾城的竞争中，凯德在最后第二轮败下阵来，到了今年的竞争，他们却不得不中途退出。

　　谁来承担风险

　　7月24日，保利集团32.4亿元拿下上海三幅土地，拿地后，其上海公司董事长陈冬桔对下属说，“安排车，去杭州。”第二天，7月25日，22.8亿元，保利再下一城。保利的拿地价格，比下沙区今年2月份出让土地时翻了一倍。细细观察，最近强势圈地的内地地产公司，无一不是荷包满满。保利地产去年A股上市，浙江绿城同样去年成功登陆港股，重庆龙湖即将香港上市，万科借着内地楼市火爆，或发债或增发，圈资本无数。加上境外基金公司的背后支持，如今的内地地产企业，已经摇身一变成了财主。于是，他们也开始了豪迈，甚至比当年的外商气势更盛。

　　只是这种豪迈，究竟出处何在？早报记者采访上海保利董事长陈冬桔时，问的一个问题是，保利能否确信这一地区房价能在两年之后翻倍，她并没有回答。

　　中房指数研究院今年年初公布的调查结果显示，境外开发商在中国大陆的总资产规模以每年25%的增速迅速扩容；普遍采取相对稳健策略，总资产规模以及增长速度不及国内房地产TOP10企业；企业集团层面的资产负债率平均为41.7%，远远低于内地房地产TOP10企业的66.9%。内地地产榜上排名第二的保利地产2006年的年度报告显示，截至2006年12月31日，公司负债总额为124.89亿元，资产负债率为75.71%。

　　“这样的负债水平，如果遇到市场发生突变，未来所面临的风险，将不仅仅是只针对地产公司的。”一位专业人士这样评价。

　　记者观察

　　楼市一致被看好谁会担心房价？

　　早报记者 刘秀浩

　　23日出版的《财经》杂志“遴选了内地有代表性、对宏观经济有研究的100位经济学家”，了解他们对当前经济现状及未来发展趋势的判断，“为公众认识当前与未来宏观经济提供参考”。

　　问卷显示，关于2007年下半年的房价走势，97%的经济学家认为会继续上涨，只有3%认为“持平”。

　　难得的，国内经济学家关于一个问题，观点统一到如此地步。

　　记者至今还能回忆起2004年的楼市印象，当年，房价持续上涨（涨幅与最近阶段差不多），关于房地产是否存在泡沫的讨论声此起彼伏，经济学家分开两边各属一派，唱多者称房价将继续上涨，唱空者称泡沫严重即将破裂。

　　如今3年过去，“多派”完胜。全国房价上涨幅度创历史新高，全国普涨，无一下跌。

　　于是，3年以后，房地产泡沫论日渐势弱。大家谈论的是，如何“稳定房价”，而不是房价会不会下跌；3年以后，经济学家观点空前一致，房价继续上涨成为主流；3年以后，开发商以房价参考地价，信心满满争相抢地。

　　经济学家谢国忠说，在国内固定资产投资高潮已经持续73个月情况下，房价的反弹将保持逐月加快的态势，这种反弹至少会延续到今年年底。而在2004年，谢国忠却是当年最大的“空派”，泡沫论的旗帜人物。

　　最近，每一次的高地价出现，总是会有开发商欢欣鼓舞。“当然要考虑提价了，杨浦都要卖到2万元/平方米了，我们至少可以卖9000元/平方米吧。”松江的开发商说。而在宝山，不知道是不是有开发商开始考虑将自己的楼盘定价靠向万元。

　　二手房成交量上升，中介甜蜜地抱怨，“跳价太严重，房主一会儿变一个主意”；楼盘售楼处，售楼小姐先生忙着发号，然后十分体贴地告诉买房人，“如果这期不买，我们下一期可能又会提价了。”……如今的楼市，怎一个火热了得。

　　一片高涨声中，几乎很难有声音再提出有关于下跌的“蠢话”。流动性泛滥，房价怎能不涨？

　　毕竟还是有人担心的。

　　28岁的李杰，在一家大型房产公司工作，他在自己的博客上写到：最近市场太疯狂，如果楼市崩盘了，该怎么办？

　　他收到的回复是：怎么可能崩。