提高首付，房地产投资还能走多远

　　没有想到提高首付竟然会先于取消预售、开征物业税发布，“十一”期间作为房贷大户的中国建设银行率先在各地启动。仔细阅读这次新政的主要内容，我们不难发现对于购房者最主要的影响点集中为提高第二套住房贷款首付比例，提高贷款利率，同时鼓励第一套住宅小户型自住消费，还在一些政策上提高了商业性开发用地的成本以及商业地产消费限制也随之增多。

　　从本次新政触及的内容来看更加微观，但是由于发令方与施政方的分离，带来相当多执行上的困难或遗留问题。

　　首先，在土地供应方面。提高了储备商业性开发用地的成本，这部分成本将由开发企业来承担，必然抬高土地原始成本。因为开发用地储备与供应的分开是政府已经认识到的问题，而储备与供应分开，在当前房价急需寻找平衡点的市场环境中，储备周期延长才有利于通过土地供应量来控制开发集中程度，当储备周期增加，用以抵押的拟出让土地的持有成本增加了，最终又转嫁于消费者身上，这样也就进一步激发了市场供应矛盾。

　　其次，银行系统方面。本次新政将在商业银行中进行实施，判断是否第二套的标准有待统一等等。还有，打击投资方面：近期，打击房地产投资一直是房地产新政频出的主要针对点。但是本次新政存在以下几个问题。其一是削弱了个体投资消费的力量，也就从而壮大了外资、闲资及地下资金进入房市的力量，增强了局部市场的投机性；其二就是作为多套住宅的消费者，应对之策很自然的有一次性付款，现在规定的首付并不能直接抑制住房的投资。

　　再次，风险转嫁方面。土地成本增加带来供应用地底价提升，一方面增加源头成本，另一方面在开发商阵营中形成淘汰式集中，资本成为土地储备与争夺的关键。当土地供应与储备用地向所谓的房地产大鳄集中，由资本来操纵的时候，降低房价就是件非常困难的事情了；同时大企业操作市场的过程中较多加入了资本运作的因素。

　　最后，对房价的负面影响居多。当首付与利率跟购买套数挂钩，政府的目的在于抑制投资中的投机行为，也适当降低银行风险，但实际上受影响最为严重的人群就是自住型消费者，包括两类人群，一是无房户，二是改善居住条件者。

　　无论是无房户还是欲改善居住条件者，面临着缩小自己的拟购户型面积这一问题，尤其是一些原购住房并非完全的市场供应的商品房，在换购过程中只能退而求其次。而目前无房户对住房的需求量有增无减，此举将造成市场中的纯粹卖方市场，无论是舒适户型还是中小户型都将获得理想的涨价市场，专家对于房价被此举推高的担心并非多余。

　　这也就是说，国家新政的出台，并不是房地产降价会成为必然，这从近期历次房地产新政就能看得出来，无论是“国六条”，还是“国八条”均没有能够抑制住房价的飞速上涨。那么，提高首付，又能奈何呢？高存峰