一级土地开发铺路 招商地产在成都圈地5000亩

　　　10月9日，招商地产公告称，2007年9月30日，公司与成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府签署了三方<战略合作框架协议书>，就成都市成华区北湖片区的5000亩土地整理、基础设施配套、片区旅游设施建设等相关事宜，达成了初步合作协议。

　　“本协议的签署是招商地产进军成都房地产市场的一项重要举措。”公告称。其内部人员则透露，该项目“醉翁之意”并不在一级土地开发项目。

　　这份公告晚到了将近10天，内容是成都市成华区北湖片区约5000亩土地，包括成华区北湖片区新规划城市建设用地约3000亩，属市级政府储备土地；以及成华区北湖片区北湖公园及周边土地约2000亩，属成华区“198”范围的土地的一级开发项目，由招商地产负责按照土地整理实施进度筹措和拨付整理所需资金，并配合成都市土地储备中心对整理后经营性用地进行宣传、推广和处置。而为加快推进片区整理工作，在正式协议签订之前，招商地产已经先行投入整理启动资金1亿元，提前推进片区整理工作。

　　该项目的收益模式为：片区土地整理后，形成的可供经营性用地公开处置，土地处置收入扣除整理成本、政策性收费以及其它相关费用后的土地收益，按照审计结果由成都市土地储备中心、成都市成华区人民政府和招商地产三方按照约定比例分成。

　　“一级土地开发的利润具有不确定性，在土地出让的过程中很难预测该土地的出让价格，不好估算利润。”公司管理层表示。

　　市场对这次“围魏救赵”的举动显示了较高的期望。“预计比例分成国内收益远远高于北京等城市一级开发的8%的固定收益，可能在30%以上，”中投证券分析师认为，“目前地块周边地价为500万-800万元/亩，而近期的绵世股份在该区域出让的最佳位置的土地，成交价格为1000多万元/亩，成为地王。保守估计，此项一级开发招商地产将获得远远超过10亿元的利润。”中投证券给出一级开发项目估值51.6元，加上目前的物业估值30元，给招商地产现在合理估值81.6元，未来6个月估值为108元。

　　中投证券认为，介入一级开发对招商地产在成都扩张的意义重大，招商地产的控股股东——蛇口工业区拥有历史长达20多年的土地一级开发经验，随着蛇口工业区在几年资产重组招商地产时，已经将房地产业务与人员移植入招商地产。此次招商地产介入成都一级开发是招商地产进入成都房地产市场的开端。这也是借助在成都的一级市场开发的契机大举介入成都房地产二级市场。“一级市场开发风险小，回报稳定，同时避免了招拍挂拿地难的市场风险。”

　　上述高管对此最除了解释，公司并不是想通过这个项目对公司盈利模式作出调整。“我们仍然是以商品房生产为主业的，”他解释，虽然母公司招商局在蛇口10.8平方公里土地上做一级开发起家，但是招商地产成立以来定位一直主要集中在商品房开发。

　　目前，招商地产2007年新增土地储备建筑面积168.05万平方米，新进驻佛山、珠海两个二线城市，在全国11个城市拓展了34个房地产开发项目。